房产纠纷谁来管
一件纠纷的发生，首先要考虑的是适用什么法律、管辖在哪里、诉讼时效等问题。笔者在帮助当事人解决房产纠纷时，经常遇到当事人说：我们合同有约定在哪里管，或者说我们的纠纷是在房产所在地法院管，不用合同约定管辖。这种简单粗暴的理解显然是不对的，笔者认为要分情况确定管辖地法院。
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我们知道《民事诉讼法》有规定一般管辖、协议管辖、专属管辖和级别管辖的原则，前述当事人所说的就是房产纠纷到底是专属管辖还是可以协议管辖的问题。
我们首先看协议管辖，《民事诉讼法》第34条规定：合同或其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。适用协议管辖有几个方面要注意：一是，协议管辖仅适用于合同和其他财产权益纠纷，其他纠纷，比如典型的婚姻、收养等身份关系案件，是不适用的；二是，仅限于一审案件；三是，必须采取书面形式对管辖地进行约定；四是，选择的管辖法院必须与案涉争议有实际联系；五是，不得违反级别管线和专属管辖的规定。
再看专属管辖的规定，《民事诉讼法》第33条规定了三种专属管辖的情形，其中之一是：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。由该规定来看，貌似房产纠纷发生时，约定不约定管辖都没用，因为房产作为不动产，其纠纷发生时的管辖属于专属管辖，就由房产所在地法院管，但这种认识显然是不正确的，因为我们的《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第28条针对《民事诉讼法》第33条专属管辖的不动产纠纷作出了进一步解释，即：不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。所以，房产纠纷中的物权法律关系方面才适用专属管辖。
另，《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》也明确说明适用物权纠纷案由和合同纠纷案由时应加以区别对待：关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。修改后的《民事案件案由规定》仍然沿用2008年《民事案件案由规定》关于物权纠纷案由与合同纠纷案由的编排体系。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由，如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。
综上所述，房产纠纷在确定管辖法院时不能以不动产所在地或合同约定为由一概而论，应区分物权法律关系和债权法律关系、区分物权变动的原因和结果而定。但话说回来，将管辖地通过合同约定显然是必要的，至少保证了排除基于物权法律关系的专属管辖外，保留对于债权法律关系管辖地的约定在发生纠纷时便利自己的可能。