永久承租农村房屋的合同效力——商业地产房屋租赁合同纠纷（1）
永久承租农村房屋的合同效力——商业地产房屋租赁合同纠纷（1）
一、 据以研究的案例
原告王某某诉称：原告一家人在户籍所在地北京市延庆区某村获一处宅基地的使用权。2014年12月，原告与被告赵某、宋某二人签订永久租赁合同，将上述宅基地上的房屋租赁给被告使用。2018年春节，原告获知被告推翻了原告家的房屋，在原址上新建了房屋。原告认为被告的行为已经以自己的行为表示不履行返还房屋的合同义务，故诉至法院，请求判令解除合同，并要求被告恢复原状，赔偿损失。
被告赵某、宋某辩称：本次诉讼原被告双方不存在房屋租赁关系，是房屋买卖关系。2014年12月，原告王某某及王某经人介绍将归其所有的房屋卖与二被告，签订房屋转让合同。二被告先支付购房款定金2万元，又于2014年12月将剩余房款全部给清。给清后原告将房屋集体土地建设用地使用证交于被告。在交款给清当日，因为双方不是同一集体组织成员，双方为规避法律签订了一份永久租赁合同。王某某及王某在收到剩余房款后出具收条，收条内容是今收到宋某交来买房款。2017年8月该房屋所在村村委会为被告出具证明，证明该房屋是转让给二被告的。2018年3月，王某以办户口为由从被告手中将集体土地建设用地使用证取走至今不还。原告所定案由、诉讼请求与事实不符的情况下进行诉讼不合乎法律规定，请求依法判决驳回。
延庆区法院审理后认为：双方在永久租赁合同中明确约定，甲方将房屋永久租赁给乙方，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与甲方无关。该合同与房屋转让合同中对于房屋位置、价款以及其他内容基本一致。可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。
故法院认为，本案当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。
农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易。
王某某、王某与赵某、宋某签订的农村房屋买卖合同，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。赵某与宋某夫妻并非延庆区张山营镇某村村民，故其无权取得上述宅基地的使用权，本案双方签订的农村房屋买卖合同应为无效。
需要说明的是，双方因该无效合同所取得的房屋、房款应相互返还，但因合同无效后还涉及损失赔偿问题，需根据房屋状况等确定赔偿数额，房屋的返还宜与损失赔偿一并解决，在王某不变更案由及诉讼请求的情况下，本案暂不予处理，双方可另行解决。故法院对王某某请求解除合同及恢复原状、赔偿损失的诉讼请求不予支持。
一审判决作出后，王某某不服提起上诉，
二审法院审理后认为，本案双方当事人就诉争院落先后签订了《转让合同》及《永久租赁合同》，现王某某依据租赁合同法律关系提起诉讼。通过对《永久租赁合同》内容的审查，实质上与之前签订的《转让合同》内容基本一致，且王某某认可在签订上述合同之后，亦将土地使用权证书交与了赵某、宋某，明显不符合租赁合同的履行方式，赵某、宋某主张签订《永久租赁合同》仅是为了规避法律，结合两份合同的内容以及双方履行情况，本院对此予以采信。一审法院认定《永久租赁合同》名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷正确，予以确认。
因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因赵某、宋某夫妻并非诉争院落所在集体经济组织成员，故一审法院认定本案双方签订的农村房屋买卖合同无效正确，予以确认。关于合同无效的后果，双方可另行解决。判决驳回上诉，维持原判。
二、 相关法律问题分析
1、非本集体经济组织成员能否购买该集体组织的房屋
说句白话就是，不是这个村的，能不能在这个村买房。
我国实行的是土地国有或者集体共有的土地所有权制度，坚持的是“房地一体”主义，购买宅基地上的民房就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地。
也翻译一下，我国的土地是国有的或者是集体的，无论是任何主体，享有的只是土地的使用权，没有所有权。而房屋必须建立在土地上，“房地一体”就是土地上的房屋等建筑物所有权与建房屋所在的土地的使用权归属于同一主体,在房地产转让或抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让和抵押。农村房屋是建设在农村集体组织所有的宅基地之上的，购买农村房屋，其实不是购买地上的房屋本身，而是包括购买房屋坐落的农村宅基地的使用权。
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
2019年8月修订的《土地管理法》对于宅基地问题作出了较为明确的规定，该法第62条用了七款条文做了规定。其中包括农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等内容。
对于宅基地房屋的利用与转让问题，2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。
《通知》要求严格落实"一户一宅"规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。《通知》同时提出，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，租赁合同的期限不得超过二十年。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民"上楼"，严禁城镇居民到农村购买宅基地。
宅基地制度是我国关于农民、农业、农村的基本制度之一，宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，宅基地和宅基地使用权以及宅基地上的房屋不能随意卖出。城镇居民可以通过租赁、合作、委托经营等模式参与闲置宅基地房屋的盘活和发展，但是购买宅基地房屋可能损害国家农村政策，违反《土地管理法》规定，扰乱正常的土地管理秩序，签订的农村房屋买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》的相关规定而属于无效合同。
2、合同性质的认定
司法实践中，很多合同是名不副实的，也就是说内容和名称是不一致的，比如有些合作经营合同就是房屋租赁合同，有些房屋买卖合同就是担保合同，有些租赁合就是买卖合同等等，就像本案的永久租赁合同一样。
本案中，当事人所签订的合同内容，就争议房屋在以后取得的利益、房屋位置、价款以及其他内容均作出了明确约定，与双方房屋买卖合同基本一致。而且对房屋定金、房屋四至等情况都做了具体的约定，也明确了房屋今后取得的利益与房屋原所有人无关，双方达成的不是使用权、收益权的转让的租赁合同而是房屋所有权转让的合意。
为了达到转移房屋所有权、规避风险的目的，当事人签订合同必然会在所谓的“租赁合同”中约定“所有权转移的条款”，比如永久租赁、比如所有权益与出租人无关，比如自行翻建，比如拆迁权益归承租人所有等等。
但是一旦双方在合同中约定了转移房屋所有权的内容，即使合同的标题写作租赁合同、合作合同或者其他合同，都可以从约定内容看出真实意思是转移农村房屋的所有权，而非租赁、合作合同，是以“租赁之名”行“买卖之实”。
3、房屋租赁期限最长为20年
租赁农村房屋目前是合法的，但是根据《民法典》的规定，租赁合同的最长期限是20年，租赁合同中超过20年的部分无效。
司法实践中，有些“高人”就通过“以租代售”来解决房屋问题。“以租代售”多指城市房屋交易中，买卖双方为规避税款的征收而普遍采用的形式上租赁，实质上买卖的避税方式。涉及到农村房屋，主要是为了规避国家禁止农村宅基地使用权转让的强制性法律规定，名租实卖。
如果以租赁合同的法律关系解决，房屋的租赁期限，约定的超过20年的部分，属于无效，租赁期限仍视为20年届满。
如果认定为以“租赁之名”行“买卖之实”。则违反国家禁止性法律规定，买卖合同无效。
可见，无论哪一种方式都存在相对应的法律风险。因此，针对农村房屋，无论哪一种模式都要根据实际情况拟定相应的合同条款，避免无效的合同，保障合同解除后的利益不受损失。如果明知故犯，企图钻法律的空子，不注意法律风险的控制，最后只能造成更大的损失。