买房一时爽，还贷“火葬场”！贷100万，利息近120万，我傻了......
买房一时爽，还贷火葬场！
按揭按揭，就是把你按在地上，一层一层把你揭开，然后在光滑的地板上摩擦摩擦……
虽然话有点糙，但对大部分房奴来说，这个形容很形象。
“无债一身轻”是新老房奴们心心念念的渴望，尤其在中国传统文化里，欠钱仿佛是悬在头上的一把刀。
上百万的利息压在头上，如果选择提前还贷划算吗？提前的还贷的意义在哪？究竟什么时候适合提前还贷？
专业的问题交给专业的人来回答，今天，我们就邀请「我是房产分析师」为大家解读这几个问题。
↑感谢“我是房产分析师”提供本文内容支持↑
提前还款，真的划算吗？
房奴们可能都关注过“提前还房贷，怎么还最划算”、“第几年还房贷最合适”、“等额本息已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”这种问题……
举个栗子，纯商贷100万借30年，咱就按照基准利率4.9%来计算，等额本息的总利息是91.06万，等额本金总利息是73.70万。
需要注意的是，目前成都首套房利率平均上浮25%，为6.125%，贷款100万，光利息就近120万，妥妥超过了本金！
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传说中提前还贷“最佳时间点”在哪？
下表列出了前10期和后10期的还款构成，等额本息第1期还的本金是1224元，利息竟达4083元，前10期每个月还的利息是本金的3倍多。
等额本金也类似，在还款的前几年，每月还款中利息占比很高。
而后面几年利息占比极低，例如最后10期，每月还本金5000多，利息只有不到200。
所以，越早提前还款越好吗？
当然……不对！
银行是按照约定的利率，以月为单位结算利息，本月还款利息=欠银行的本金总额*月利率。也就是说，占用了多少本金就还多少利息。
前面几年还的利息多，是因为占用了大额的本金，随着每月蚂蚁搬家还了一笔又一笔本金，占用银行的本金总额逐渐减少，每月还的利息自然随之减少。
无论是等额本息还是等额本金，亦或是先息后本，虽然总利息相差很多，但从实质上并没有区别，谈不上哪种方式银行多收了利息，多占了便宜。
无论是公积金贷款还是商业贷款，是在第1年、第5年还是第10年、第20年提前还贷，只要利率不变，银行都是公平计量，童叟无欺。
因此，“提前还贷最佳时间点”是个伪命题！
下次再有人跟你谈论最佳时间段，你可以高屋建瓴地选择无视！
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房贷是银行普惠大众的福利
房奴：啊！可是，银行还是收了我很多利息啊，赚的可都是我的血汗钱！
利息真的很高吗？我们不妨到市场上比一比：
全国统一，首套房公积金贷款利率3.25%，商贷基准利率4.9%，如果是前些年折后的利率，利率还不到5%。
近几年利率上浮，商贷上浮10%利率是5.39%，成都属于个例，全国最高，首套房利率平均上浮25%，为6.125%。
而市场上主流的理财产品，例如“宝宝类”货币基金年化收益率在4%左右；银行的保本理财在5%左右；非保本理财能达到7%；如果投资证券、基金或者网贷等等，可能达到10%。
可以看到，其实公积金和商贷都处在一个较低利率水平上。
和借贷市场上普遍7%、10%甚至20%+的利率相比，房贷简直是白送的福利了。
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提前还贷？不如买点理财！
你在还贷的情况下，还能攒下钱来，说明贷款对你的生活品质影响不大，为什么不把这些钱用来投资理财改变生活？
你手头有100万，好好利用房贷低利率的福利，将房贷用足额用足月，不提前还贷。
而将这100万投资30年（等额本息），即使是保本理财5%，每个月也能剩61元。
如果配置非保本理财7%的收益，每个月能收到投资标的回款6653元，这6653元还掉5307的房贷后还剩1346，一年就是16152元。
如果不提前还贷，你每月可以赚1346元，1年就是1.62万，10年就是16.15万……
提前还贷，相当于错过了几个亿啊
提前还款的意义在哪里？
房奴们：可能理财产品看上去很美，可是风险太高啊。
普通银行定期4%的年化收益不是没房贷利率高么，还是要多还好多利息啊……
问题来了，很多人并不善于理财，那么，提前还款的意义在哪里呢？
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购买力在下降
首先，我们来看看大环境。
居民消费价格指数CPI反映了我们购买生活必需品和服务的价格水平。
2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI达到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。
也就是说，生活必需品的价格每年按照2.55%的速度在上涨。
M2是流通中的现金+各类存款的总和，整个社会的资金通常用M2来衡量。
通过信用扩张，每年有大量的货币投放到市场。2007年末，M2余额是40.34万亿，到2017年末，这个数字是167.68万亿。167.68/40.34=4.16，10年涨了4倍多，平均每年增长15.3%。
一方面，市场上的货币越来越多，一方面，物价在上涨，还没算这些年房价的巨量涨幅。可见，同样的现金购买力必然逐年下降。
假设购买力每年下降10%（近10年大部分一二线城市房价年均涨幅都在10%以上），那么，现在5000的月供，2年后相当于现在的八成4050元，5年后相当于现在的六成2952元，10年后相当于现在的三成1743元。
因此，虽然现在看上去每月还贷有压力，但5年、10年之后，这点钱还算啥呢？
世界变化这么快，再纠结每月还多少房贷你可真是out man
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收入在上涨
GDP是每年国内全部最终产品和劳务的总和。
2007年，我们的GDP是27.02万亿，2017年达到82.71万亿。
如果国家看成是一个大家庭，这个家庭每年创造的财富都在增长，82.71/27.02=3.06，10年涨了3倍多。
国家大家庭的财富由千千万万个小家庭创造。在这几年、几十年还贷过程中，我们每个小家庭的收入也一直在涨。
按照社会创造财富的平均能力，10年的收入也能涨3倍。（不要问我你拉低了平均线怎么办……）
5000、10000的月供…….天空飘来五个字，那都不算事~
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有钱买改善房！
北上广深，超一线城市房价在涨……杭宁汉蓉，新一线城市房价在涨……二线城市房价在涨……三线在涨……四线……
丹东#@￥……%U，战火已经燃到了鸭绿江~
好了。我们已经知道提前还贷并不能节约钱，有钱还不赶紧拿去投资，投资完一房换二房，二房换三房，三房换叠拼，叠拼换联排……
不在买房的路上，就在买改善房的路上。
生命不息，奋斗不止。
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应急准备金不可少
对于上有老、下有小的80、90后，生娃、生病、失业、意外……
人生处处有惊喜。钱不是万能的，没有钱可万万不能。
如果将闲余资金全部还给银行，钱全部沉淀在固定资产中，一旦出现突发用钱的情况，扛风险的能力会大大减弱。
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如此低的杠杆
央行五年以上的贷款基准利率，近20年经历了35次调整，如今基准利率依旧是4.9%！
这一生，也许只有房贷能提供这么好的福利了。错过了房贷，哪里找这么便宜的杠杆？
杠杆是什么？
美国老太太的故事，给中国老百姓上了一课（一个中国老太太和一个美国老太太进了天堂。中国老太太临终前说：我终于攒够了钱买了套房子。美国老太太临终前说：我在这房子里住了30年，终于还完了按揭。）
杠杆就是负债。如果一个家庭不借钱，都用自己挣的现金，那么杠杆就是0。
房贷，用最便宜的租费使用银行的资金，以极低的利息锁定未来的债务。，何乐而不为呢
什么样的情况适合提前还贷？
说了这么多不提前还贷的理由，那么，什么样的情况适合提前还贷呢？
如果发生以下这些情况，就提前还吧，地球人也阻止不了~
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即将卖房、换房
卖房的时候，结清贷款、撤销抵押是刚需。
当然，在需要办解抵押手续的前一刻再还也不迟。
还有，换二套房时，如果不还清前一套的贷款，利率飙得老高不说，在成都，首付成数还会变成6-7成，就问你害怕不害怕
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公积金账户余额多
在很多城市公积金是专款专用、不能提取，嘿嘿成都目前还能按月提取了，简直是福音呀！
如果公积金账户里积累了较大额的资金，放在账户里只能享受几乎忽略不计的活期存款利息的话，那还不如提前还贷。
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需要办抵押贷款
前几年房价上涨快，很多房屋的评估值比购买时上涨许多。
需要经营周转的人，往往将房屋抵押贷款作为最好的融资渠道。多数银行抵押贷款不能办二押，那么这时候就需要将按揭还清，再将房产抵押给银行获得贷款了。
注意，前方如果有这样高能的小伙伴，请抱紧大腿，求土豪带飞！
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留下钱效率更低
Zillow的首席经济学家斯坦·汉弗莱斯在他的《ZillowTalk》一书中讲了他的亲身经历，当他在非洲做志愿者时，他的房东房子只有屋顶和半堵墙。
房东每当有点闲钱就买批砖头回来砌一点，这样蚂蚁搬家一样一点点的把房子完工。
房东之所以没有等到能买得起所有的砖头再一次性完成整个工程，是因为，在非洲这种家庭和部落紧密联系的社会中，人们常常互相借钱，而当地习俗也让人很难说不。
如果房东把他的钱存起来，可能很快他的家人和朋友就耗尽了。
所以，如果是家庭成员、亲戚朋友中有乱花钱、借钱不还又无法拒绝的人，那还是把钱填到房子里吧。毕竟，把钱还给银行去，可比把钱借出去安全多了。
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利率还在继续上涨
想想成都吧，目前仅剩少部分银行还有5.88%的利率。
再过一两年，可能真要全面破6了。
趁着贷款利率还没全面大幅上涨，赶紧还上也可行。
在公众号后台回复“利率”，即可查看成都最新房贷利率
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拒绝一切负债
患有欠钱焦虑症，一有负债就吃不好睡不香，做梦也想还的人，或者抵挡不了家里老人催促的压力，那还是提前还了吧！
顺心就好，维稳第一
提前还贷有哪些手续要办？
好了，由于种种原因，现在我们要去提前还贷了。
贸然前去可能有不必要的坑在等你，除了准备好还款资金，先了解好银行的规定。
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提前还款方式
提前还款一般分两种：
第一种是全部提前还款，即将剩余的贷款一次性还清。
第二种是部分提前还款，即提前偿还一部分贷款，但仍保留一部分剩余贷款继续按月还款。
银行为严格贷款管理往往会对提前偿还的部分进行要求。
一是规定最低限额，一般在1-2万元以上，或者至少为每月还款额的六倍；二是必须以万为单位的整数来还款；三是规定频率，例如每年只可以提前还款一次；四是个别还可能要求预存，例如提前还款的金额需提前一个月左右存到扣款账户中。
提前部分还款以后本金也就减少了，利息自然也就减少了，这个时候还要想想接下来以什么样的方式来还款。
一般有三种方式：
A、还款期限不变，减少每月还款额；
B、每月还款额不变，减少还款期限；
C、每月还款额与还款期限同时减少。
根据自己的情况选择。如主要目的是减少月供负担，可以选择第一种方式；如主要目的是想节省贷款利息，可以选择第二种方式；第三种方式节省利息就更多了。
如果是组合贷款（商业贷款+公积金贷款），先提前还商贷。因为相比公积金贷款，商业贷款的利息较高。
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锁定期和违约金
对于全部提前还款的，可能需要额外准备一笔违约金交给银行。
怎么就违约了呢，不是借多长时间就还多少利息吗？银行为什么要额外收钱？
提前还贷，意味着银行本来能源源不断收的一笔利息流少了。对于银行来说，前期已经付出了营销、服务、人工成本，往往会通过设置相应的锁定期以及违约金来弥补损失。
大部分银行的锁定期是还款一年，一年后提前还款不收违约金。有的银行是在2-5年内会按照时间的不同收取违约金。
不排除个别银行有比较“特殊”的规定，例如更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。
违约金的收取方式主要有两种：
第一种是按照提前还款时未还本金的2%-5%计算，例如提前还贷时还剩下100万本金没还，就交2-5万的违约金。
第二种是收取若干个月的利息，例如还贷不足1年的罚息3个月；还贷1-2年的罚息2个月；满3年的罚息1个月；3年以上的不罚息。
锁定期和违约金的收取在各个银行是不同的，不可想当然。
相应规定一般会写在贷款合同里，在提前还款前，把合同拿出来研究一下还是很有必要的。如果合同没有涉及此项，按照银行的规定办理，可以提前咨询信贷经理了解。
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预约申请
还款资金准备好了，违约金也准备好了，就可以提着一箱钱去银行办提前还款了吗？
在去银行前，还需要提前和银行预约。
主要有两个原因：一是房贷办理点一般没有提前还贷审批权，要先送到相关管理部门审批，这需要一个过程；另外，提前还贷会打破银行的资金流动性计划，银行需要重新安排、分批调整。
一般需提前一个月申请预约，但不同银行的预约时间可能不同，短的三五天，甚至当天可以办，长的可能要两三个月。同一银行不同时期也可能不同，例如有的银行会根据申请的人数以及银行办理业务的人力来决定预约时间。
所以，先查看贷款合同上的相关约定，如果没有就直接电话向银行咨询。
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审批和解抵押
对于全部提前还款的，关键需求是解抵押。
但不是还完贷款就马上可以解抵押了。首先需要经过银行的审批。一般来说，在5-10个工作日后，银行可以审批完，出解抵押材料（贷款结清证明）。这个时间也是要预留的。
最后，凭解抵押材料，到房地产交易中心办理撤销房产抵押登记。
到此，全套流程就算结束了~
完