你们都错了，限售的真实目的，是保护没有限售的北上深！

地产八卦女说

官方的发言，有些不过是皮诺曹的故事。

文 | 地产八卦女

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我有个很要好的姐们儿，名叫苏苏，跟我一样在北京工作，在长沙买房。但不同的是，她拥有北京五年社保，已达到在京购房的条件。而我的社保才两年，还在为不被踢出北京而努力中。

上个周末，长沙、西安、南宁等二线城市“限售风暴”爆发以后，她专门给我打电话说，她在长沙的房子被套住了，该怎么办？

我说：长沙的房价大概率不会降，你是去年买的房子，到现在涨了不少，安全边际线高得很呢，所以苏苏姐你放心好了。

苏苏姐说：不是因为这个。我当初买长沙的房子，是因为在北京买不起房，所以才“曲线救国”买了长沙的房子。当时你不也说长沙房价即将暴涨，所以我才跟着你买了一套....我当时的打算是等着长沙房价涨起来以后卖掉，为以后在北京买房多凑点首付。现在长沙限售了，我的房子算上交房、拿产证的时间至少要7年才能卖，那我在北京买房就完全没希望了呀！在北京存了五六年的社保也没用了，为了买长沙的房子我花光了积蓄，短时间内不可能凑得出钱来买北京......可我的事业在这里，奋斗了五六年，我根本就没想过要回长沙......

听了她的遭遇，我五味陈杂。也许对于像苏苏姐这样一心一意想留在北上深一线的人来说，“返乡置业”+“二三线限售”，是楼市最大的一个温柔陷阱。

△许多人都忽略了返乡置业的前提，沉浸在买房上涨后的喜悦中。实际上，如果你从未下定决心回去住，而只是单纯投资，那么一旦限售，你也就无法抽身。

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除了类似苏苏姐一样的返乡置业客群，拥有类似经历的，还有一大批被“环京”、“环沪”、“环深”等城市群概念吹过风的人。

他们当初买这些地方的楼盘，其实很少想到自己要住，而是觉得这里的房子能涨价，等着卖了以后就可以置换到北上深等一二线城市。

结果，环京楼市在今年4、5月迎来史上最严厉的限购，三年社保的条件，让这些人想卖也卖不出去。

环深、环沪的房子稍微要好点，毕竟苏州、无锡、东莞等地还是有些接盘侠的，但细究起来，其实也好不了多少。

从这方面说，中国的楼市，在一开始的时候，就注定了有多少吸引力。以北京为代表的一线城市，永远是最吸引人的，即使买了周边、买了老家省会，也是为了踩着这一波行情曲线进城；即使周边的房价、老家省会的房价上涨，如果没法换成钱买一线，对于生活在一线的人来说，又有多少意义呢？

说到这里，我开始深深察觉到“房子是用来住的，不是用来炒的”深层含义。是啊，如果一开始买房就是为了自己住，这世上也就不会有如此多的“返乡置业”和“城市群投资”了。（当然，为了自住去返乡置业、在核心城市周边买房的也不少）

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对于限售，普遍的观点认为，它没用。

就连刘德科都说，如果「限售」有用，「限售」的始作俑者——厦门，应该滞涨了才对。

而厦门房价仍然微涨。所以在刘德科看来，「限售」抑制不了房价，「限售」是房价继续上涨的助燃剂。

所以，只有「限价」（预售证管制）有用，只有行政等计划经济手段才能管住房价。

实际上，从上述两个案例，我觉得，限售的效果，并非体现在施行的城市上，而是体现在那些没有施行限售的城市里，比如北上深。

为什么这么说呢？

我曾经在《我的几点感悟：房地产造就的是时代，抓住时代的牛耳或者尾巴才是王道》文章里说过这样一个观点：随着三四线去库存基本结束，三四线房价也大幅上涨，进一步夯实了一二线城市的房价。

个人认为，如果连秦皇岛、唐山房价都涨到1.2万，北京大兴5万的房价根本不算贵。只不过房地产是政策市，太多人买不着而已。

也就是说，当二三四线的城市房价涨得越高，获利盘就越多，他们想要回归一线核心的动力就越足。在这种情况下，想要保护北上深的房价，最好的办法是在二三线用限售拖住他们。

那么，为什么是限售而不是限购呢？

因为一线城市跟二三四线城市是两个完全不同的市场。一线城市是以二手房为主导的市场，一手房限售对市场影响很小，二手房限售又完全不现实，所以一线城市的具体政策体现是严格的限购；

而二三四线城市是以一手房为主导的市场，有大量的新盘。一方面去库存需要大量的刚需、炒房客、本地户入场，所以限购不那么严格；另一方面，当房价炒得足够高，炒房客想要退出的时候，就用限售先拖住，然后大量释放新盘房源（如大量开发自住房、限价商品房，长沙就在一个不错的地段大量开发4950/平的限价商品住房），或者直接限价，消解掉炒房客带来的涨幅。

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不得不说，我党的操盘能力真是一流，通过房价上涨将一线城市的购买力引导到二三线城市，然后通过限售拖死投资者，从而彻底保护了北上深的房价，不使其继续上涨。

说到这里，我又想起那些卖了一线城市的房子，跑去重庆、西安、长沙搞“降维攻击”的大富豪，也许房价真的涨了，他们获利也颇丰，但是话说回来，现在限售了，他们无法拿到收益，上涨的那部分只是纸面财富而已。

而北上深的房价，也因为没有了这些人的参与，使得有社保的部分人有了买房机会，也逐渐买得起。

真心希望如此。

“最近比较背，10.1我就去泰国散心去了啦啦，提前祝大家节日快乐！”

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