做资产管理怎能不懂Cap Rate！一张图解读Cap Rate背后的秘密！

Cap Rate （Capitalization rate）资本化率，大家肯定在商业地产的各类软文经常看到它的出现，它是一个评估资产价值的重要参数，通常运用在资产报价中，而且通过净营运收入除以资产的价值，即 NOI/V 来获得。那么，它是投资回报率吗？今天小编给大家用数学公式和理论模型以及图片，解读它背后的秘密。

首先，我们需要理解什么是PV？

PV（Present Value），也就是现值，举例来说就是未来n期的1块钱用一定的折现率贴现后等于现在的多少钱。

例如，现在的1块钱值钱和2年后的1块钱值钱，哪一个更值钱？在经济学中和现实生活中，我们可以很容易的发现，现在的1块钱更值钱。其中涉及到投资机会成本和通胀率的问题。

假设，你会在2年后得到1块钱，那这1块钱对于现在来说值多少钱呢？折现率r为5%：

现值公式为：PV= FV/（1+r）n

PV=1/（1+5%）2 =0.907029

其次，我们需要理解什么是资产价值？

国外的教科书有一句经典的理论：“When you buy real estate, you are buying a set of assumptions about the future”. 你当前购买的资产，实际上代表着你购买了这个资产未来产生的收益。由此我们可以得出一个总的前提：

Property Value = Present Value of Expected Future Cash Flows

针对商业地产的盈利模式和估值，不同的指标计算方式不同，所以用处不同。对很多地产人，特别是投拓人员来说，这方面一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。不同的计量方法对企业利润的影响是很大的。

大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。但是后来发现对不动产项目没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。