解密“标准地”
（一）提高用地审批效率，优化营商环境
在《浙江省人民政府办公厅关于加快推进“标准地”改革的实施意见》（浙政办发〔2018〕73号）中，“深化资源要素配置市场化改革，撬动企业投资项目'最多跑一次’改革迭代升级”是“标准地”改革的重要目的。
过去，企业拍下一块建设用地后，从立项、审批、开发到建设整个流程涉及多个部门，要办多种证照，花费大量精力和时间，有些业主甚至被“拖得”失去耐心。“标准地”改革首先将土地的相关指标一次性告知，同时将所有办证环节前置，政府一般会设置一个标准地工作领导小组之类的机构，有专门的队伍负责跟进各项审批事宜，企业经相关部门一窗受理后就可直接开工建设，进而跳过中间繁琐的行政审批环节。实现土地“即拍即用”、“拿地即开工”，既对办证慢的问题有釜底抽薪之效，又可降低部分基础设施投入，大大节约了项目建设成本。
从各地实践来看，山西运城某钢铁企业，拍下“标准地”后从拍得土地到建成投产的时间被大幅缩短，拿地即开工，半年时间就建成了一期工程；四川遂宁市作为四川省“标准地”改革第一个吃螃蟹的地方，已经将拿地开工周期从6个月左右，缩短至5个工作日。
（二）提高土地利用效率
过去，由于缺乏刚性约束，一些企业拍得土地后，出现“多圈少建、圈而慢建甚至圈而不建”等现象，造成土地资源极大浪费。“标准地”改革事先将投资强度、亩均税收、建筑容积率等指标进行明确，投资者拿下土地就得严格按“标准”建设项目，否则就会受到惩罚。
在“标准地”改革出台之前，浙江先提出了“亩均论英雄”理念，而“标准地”作为这一理念的具体模式，以提高“亩产效益”为核心，符合节约集约用地的原则，能够有效提高土地利用效率，缓解用地指标紧缺的问题,破解土地供应矛盾。
（三）有利于招商数字化转型，提高政府招商效率
在传统招商模式中，政府通常是“广撒网”上门招商，或者是邀请大量企业参加推介会，这种招商模式成本高、效率低。依托“标准地”改革建立“标准地”线上招商地图系统，企业通过该系统不仅可以随时随地了解当地的“标准地”动态情况，还可以在线“选地”、在线联系，让政府与企业的信息交流更加顺畅。“标准地”改革促进了传统的招商模式转型升级，实现“出门招商”到“开门迎商”的转变。
2019年9月，浙江上线“标准地”数字地图
三、“标准地”拿地建设管理流程
以浙江省为例，企业投资工业项目“标准地”全流程管理分为出让前准备、按标出让、审批服务、按标施建、对标验收、监督管理等六个主要环节。
（一）出让前准备
地方政府严格执行净地出让规定，完成“标准地”动工开发所必需的通水、通电、通路。省级以上各类经济开发区（含高新技术产业开发区、工业园区、开发区、产业集聚区等）、特色小镇以及县级以上政府确定的其他区域，可根据需要对企业投资项目涉及的环境影响评估、节能评估等相关评估事项实行区域评估制度。同一个区域内的不同评估事项，宜通过公开、公平方式委托一家具有相应资信的综合性机构出具综合性报告，或由一家机构牵头进行联合评估。地方政府或其确定的部门（机构）根据区域评估情况，完善项目准入要求，并向社会公布企业投资项目负面清单。
地方政府参照全省新增工业项目“标准地”指导性指标，根据功能区划、相关区域评估、产业准入要求，建立符合当地实际、切实可行的新增工业项目“标准地”的投资、 建设、能耗、环保、亩均税收等控制性指标体系，并实行动态调整。
地方政府或其确定的部门（机构）会同相关部门依据当地制定发布的新增工业项目 “标准地”控制性指标体系，结合相关区域评估、控制性详细规划、项目准入等要求，强化能耗、环保 等总量控制，联合提出拟出让地块的固定资产投资强度、建筑容积率、亩均税收、能耗、排放等具体控 制性指标要求。
（二）按标出让
地方国土资源局根据当地有关部门联合提出的“标准地”具体控制性指标，拟定国有建设用地使用权出让方案，按规定程序报人民政府批准后，通过浙江省土地使用权网上交易系统发布“标准地”招拍挂出让公告，组织土地招拍挂。
企业竞得土地后，按规定程序及时间要求，与市、县（市、区）人民政府或者其指定的部门（机构）签订企业投资工业项目“标准地”投资建设协议，与国土资源部门签订国有建设用地使用权出让合同。“标准地”投资建设协议应载明“标准地”的控制性指标要求、指标复核办法、违约责任等事项内容。
企业按照约定缴纳全部土地出让金等税费后，按规定程序申请办理国有建设用地使用权登记。《不动产权证书》、《不动产登记簿》上应按照合同约定备注“属工业项目'标准地’性质”，其权属变动须满足“标准地”项目要求。
（三）审批服务
地方发展改革部门或政府指定的部门要建立“标准地”项目前期辅导服务机制，确保项目精准落地。按照一般企业投资项目开工前审批“最多跑一次”、“最多100天”要求，发展改革部门牵头做好企业投资项目审批代办服务。基于企业自愿原则，政府代办员可为企业提供无偿代办协办服务；企业可选择委托全流程或部分审批事项代办协办。
以“标准地”方式取得新增工业用地的企业投资项目，按照国家有关规定，通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会产生严重后果的审批事项，可以基于企业自愿原则实行承诺制。申请人按照要求作出书面承诺并完成公示的，行政审批部门可以直接作出审批决定。
（四）按标施建
项目开工后，各有关部门应加强事中指导服务和监督，加强与做地主体协调对接，督促企业落实工程主体和质量、安全、进度管理。发现违反承诺行为，责令企业限期整改，确保项目按照相关规定和既定计划建设实施。
用地企业应承担并落实工程主体责任和质量、安全、进度管理，确保工程按照相关规定和既定计划实施。不能按期开工的，应提前30日向国土资源部门提出延建申请，经同意后，其项目竣工时间相应顺延，但延期不得超过一年。造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）进行处置。各有关中介机构（设计、监理、能评、测绘等）应履行相关责任和义务，保障工程按标施建。
（五）对标验收
项目竣工后，企业可自行组织竣工验收，建设部门或政府指定的部门会同相关部门，根据容积率、固定资产投资强度等相关指标进行联合竣工验收，并出具竣工验收意见书。未通过竣工核验的，由相关主管部门责令其限期整改，整改期最长不超过半年。验收通过或经整改后复核通过的，各部门依法依规办理相关审核审批手续，国土资源部门及时办理不动产登记。整改后仍不能达到投资建设协议约定的，竣工核验不予通过，其违约责任按签订的“标准地”投资建设协议有关条款执行。
通过竣工验收后，在初始运行期届满30日内，企业应提出达产复核书面申请；若在初始运行期间内，企业达到达产复核要求的，可提前提出达产复核申请。政府有关部门开展达产复核，并出具达产复核意见书。未通过复核的，责令其限期整改，整改期最长不超过一年。整改后仍不能达到投资建设协议约定的，达产复核不予通过，按相关法律法规和约定承担相应违约责任。
（六）监督管理
根据“谁主管、谁负责”的原则，各地相关部门应建立覆盖“标准地”全过程的监管机制。
以“标准地”方式取得的国有建设用地使用权在全部或部分转让后，“标准地”性质不变。
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑（略讲，约10分钟）
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发63个实务问题
（一）政府投资管理14个问题
1.政府对于投资项目是如何分类管理的？
2.如何定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？
6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？
7.政府如何安排资金用于项目？
8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？
9.委托代建与授权开发有什么不同？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
11.如何定义垫资？
12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
13.施工企业为城投国企垫资违规吗？
14.建筑企业供应链融资可行吗？
（二）政府预算和债务管理18个问题
1.什么是政府预算？
2.政府财政预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.如何判断项目资金已经或者可以列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要10年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过3年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.片区开发可发哪些专项债？
10.什么是政府的隐性债务？
11.如何甄别是否构成隐性债务？
12.有预算是否不构成隐债？
13.延期多久付款会被认定为隐债？
14.什么是来自于政府财政资金的收入？
15.政府补贴可否作为还款资金来源？
16.如何以来自政府的补贴收入增强还款能力？
17.政府如何合规把钱给到城投？
18.财政如何给城投合法注资？
（三）土地一级开发15个问题
1.土地开发的流程是怎样的？
2.什么是土地储备业务？
3.土地储备的资金是如何管理的？
4.土地储备的资金从何而来？
5.土地出让金返还模式还可行吗？
6.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？
7.土地出让金如何合规用于项目？
8.城投如何合规介入土地储备业务？
9.政府可否委托（授权）国企城投进行土地开发？是否需要履行政府采购程序？
10.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
11.政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
12.什么是耕地占补平衡指标？能不能融资？
13.什么是城乡建设用地增减挂钩？能不能融资？
14.重庆地票业务为什么可以贷款？
15.土地开发如何做到土地一二级收入联动”？
（四）片区开发16个问题
1.什么是片区？什么是片区开发？
2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？
3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？
4.政府授权（设立）片区开发主体需要政府采购确定吗？
5.片区开发主体招引投资商需要公开招标吗？
6.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？
7.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？
8.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？
9.土地招拍挂有什么规定？
10.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？
11.能否带条件出让土地？
12.如何才能勾到地？
13.银行如何分析片区项目融资的可行性？
14.多大的片区项目便于融资？
15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
16.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二级分段+联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新6种
1.棚改自求平衡模式
2.二级带一级模式
3.广东“三旧”更新模式
4.上海保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
5.其他各地城市更新模式分析
6.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
7.住建部叫停大拆大建及其应对
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.专项债+土地模式
6.专项债+市场化融资模式
7.专项债+PPP模式
（五）“授权+投资+EPC”8种
1.京投ABO模式
2.片区ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投资人+EPC模式
5.投资合作+EPC模式
6.参股+施工模式
7.认购基金+施工模式
8.节点购买模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发+做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权+封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.片区项目开发条件分析
2.片区项目资金平衡分析
3.片区开发投融资模式选择
五、片区”ABO+'模式的整改
1.片区综合开发市场化融资
2.渐进优化法
3.快进快出法