2018年小区物业管理等你提建议！
你对小区物业管理是不是存在以下疑问？
住宅小区物业管理硬件配套不到位？
前期物业管理工作不规范？
供水、供电、供气、供热等设施设备无人管理？
住宅小区物业公共服务费
小区车辆停放费
装饰装修垃圾清运费
业主大会
业主委员会
…………
那么，现在，你可以即时提出意见和建议了！
为进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，改善和提高城镇居民人居环境与生活质量，推动城市管理水平不断提升，根据有关法律、法规的规定，经县政府同意，县国土房产局现将拟制定的《定远县人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见（征求意见稿）》向社会公开征求意见。征求意见截止时间为2018年1月24日。
修改意见和建议可以通过电子邮件方式将意见发送至ahdygt@163.com，邮件主题请标明“物业管理建议”。
县国土资源和房产管理局
2018年1月16日
为进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理服务水平，切实改善和提高城镇居民人居环境与生活质量，推动城市管理水平不断提升，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合我县实际，制定本意见。
加强组织领导，建立健全物业管理监管体制
成立组织，加强物业管理领导。县政府成立定远县物业管理工作领导小组，县政府分管领导任组长，县国土资源和房产管理局、发展改革委、规划建设局（人防）、城管执法局、公安局（消防大队）、司法局、法院、民政局、财政局、环保局、市场管理局、教体局、经信委、卫计委、经济技术开发区管委会、盐化工业园管委会、各乡（镇）人民政府以及金融、供水、供电、供气、供热、通信园林等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在县国土资源和房产管理局，县国土资源和房产管理局局长兼任办公室主任。领导小组负责统筹协调全县物业管理工作。
明确职责，建立三级物业管理体制。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立健全县、乡镇（经开区管委会、盐化工业园）、社区（居委会）三级物业管理工作机制。
县发展改革委：将物业服务行业纳入现代服务业的发展规划，制定我县关于促进物业服务行业发展在税费、人才、技术等方面的政策支持、优惠政策。会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，对普通住宅小区物业实行分级定价，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。负责对业主大会成立之前的前期物业服务阶段，双方签订前期物业服务合同，约定服务等级，以及确定具体的物业服务收费标准实行备案或审定；指导物业服务企业做好明码标价公示，监管和依法查处物业服务企业的价格违法行为。
县国土资源和房产管理局：拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；依照职权制定物业服务质量标准和技术规范；指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作；指导、监督和管理物业管理招投标活动；监督、管理专项维修资金；建立物业管理诚信档案制度；法律、法规规定的其他职责。
县城管执法局：负责查处物业管理区域内违法建设，擅自饲养家畜家禽（不包括犬类），擅自设置户外广告，违反规定倾倒生活废弃物或污水，破坏绿地以及饮食服务业经营者排放油烟对居住环境造成污染等违法行为。
县环保局：负责依法查处经营单位违法排放污水（不含生活污水），违法排放废气（不包括油烟污染），违法排放工业生产、文化娱乐、建筑施工噪音（不包括社会生活噪音）和违反危险废物管理规定等行为。
县公安局：负责指导、督促物业服务企业做好物业小区内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设；负责物业管理区域内外来人口管理；依法处置公共场所使用音响器材音量过大干扰周围生活环境的行为；做好烟花爆竹燃放和犬类的管理工作。
县消防大队：负责消防监督管理，依法查处损毁消防设施、占用（堵塞、封闭）消防通道（疏散通道、安全出口）等违法行为，督促指导小区的网格化消防安全管理，加强对消防管理人员的消防安全教育培训。
县规划建设局：负责做好物业管理区域的绿化查验，对物业管理区域主下水管网与市政管网的对接疏浚工作进行指导；负责受理工程质量监督管理范围内的新建小区房屋竣工验收后5年内并不超过保修期的质量投诉处理工作；负责物业管理区域内人防工程的监督管理，审批人防地下室的开发利用和拆除，核发并定期核验《人防工程平时使用证》；依法查处物业管理区域内侵占、损害、擅自变更用途或擅自拆除人防工程设施设备等行为；小区已发配备的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，收取的停车费、租金，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出；协助县城管执法局对物业管理区域内的违法建设进行认定。
县经信委：负责协调和督促物业管理区域内电力、通讯管线的规范和有序安装工作。
县卫计委：负责对物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所进行依法查处。
县市场监督管理局：负责查处物业管理区域内违反相关法律、法规从事餐饮服务、药品经营等行为；负责取缔和纠正物业管理区域内无需前置审批的无照经营、营业执照注册地址与经营地址不相符等违规行为；负责物业管理区域内的电梯等特种设备安全检查管理工作，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、持证上岗、定期检验等工作，查处在特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。
县教体局：负责对物业管理区域内公共体育设施的监督管理，负责对物业管理区域内改变住宅用途，利用住宅进行办学的机构进行查处。
中国人民银行定远县支行：负责协调将物业服务费缴纳情况纳入银行贷款诚信信息采集系统。
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位：依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，与项目工程同时规划、施工、验收、交付使用，不得在小区使用后另行施工；自来水厂负责物业管理区域内高层住宅二次供水消毒。
乡镇人民政府（经开区管委会、盐化工业园）：指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举；指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；协调和监督物业服务企业的交接；协调和监督老旧小区物业管理；负责建立物业管理联席会议制度。
县政府将物业管理工作纳入对有关乡（镇）人民政府、经开区管委会、盐化工业园、县有关单位的年度工作目标考核任务。
强化措施，全面加强物业管理工作
（一）严格规划，确保住宅小区物业管理硬件配套。规划管理部门要严把规划审批关，确保住宅小区具备小区道路照明、楼道照明等公共照明，小区值班室、安防设施设备，物业服务、社区办公等用房，车库、道路、绿化、体育健身、配电设施用房等基本的物业管理配套设施设备。物业服务用房的具体位置、面积，规划管理部门要按照规定审核，并在规划图纸上标注。同时规划管理部门要加强规划批后监管，确保住宅小区的物业管理配套设施建设与住宅项目同步建设、同步验收。
（二）建立物业工程质量保修金制度。建设单位在新建物业交付前，应当按照物业工程建筑安装总造价的1%，一次性向县国土资源和房产管理局设立的专户交存物业工程质量保修金。加强建设单位工程遗留问题监管。建设单位应当依照规划要求配备共用设施设备，在项目交付后，应依据规定承担物业保修期内的质量保修责任，并在物业工程质量保修金托管期满前两个月告知全体业主。保修期满后，经所服务的物业服务企业和县国土资源和房产管理局确认已完成保修内容后，方可返还和提取物业工程质量保修金。办理物业承接查验时，依法做好相关资料的移交工作，对共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当及时整改。
（三）规范前期物业管理工作。县国土资源和房产管理局负责审核建设单位选聘前期物业服务项目的条件，对符合协议选聘的，根据建设单位的申请予以批准；对应当通过招标的，由县国土资源和房产管理局向县公共资源交易监督管理局签发招标通知单。县公共资源交易监督管理局收到招标通知单后，负责前期物业服务企业招投标活动的组织实施。
（四）加强供水、供电、供气、供热等设施设备管理。新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范，确保水、电、气到位，临时用电不得作为交房配套。竣工验收合格后，建设单位应当将供水、供电、供气、供热、排水、有线电视等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。
（五）强化物业承接查验管理。新建住宅区物业交付使用前，物业服务企业应当与建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，出具承接查验报告并报县国土资源和房产管理局备案。对于物业服务企业擅自承接未经查验的物业，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外，其行为还要记入物业服务企业信用信息档案。
（六）规范物业管理区域划分。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将按照规定划定的物业管理区域向县国土资源和房产管理局备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已交付项目但尚未划分物业管理区域的，由县国土资源和房产管理局会同乡镇人民政府（经开区管委会、盐化工业园）征求相关业主意见后确定物业管理区域。经改造后的老旧小区，应规范引入物业管理服务，建立健全小区长效管理机制。
（七）整顿物业服务市场秩序。县国土资源和房产管理局要会同相关部门开展物业服务市场秩序整治活动，严肃处理物业服务企业侵犯业主权益、未取得资质、超越资质、挂靠合作等从事物业服务行为。加大对管理乱、服务差、违规行为严重的物业服务企业的查处力度。凡未在我县国土资源和房产管理局办理物业资质备案手续的外地物业服务企业，一律不得承接或分包定远县境内的物业服务项目。
（八）物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价；非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。业主大会成立后的小区住宅物业服务收费可试行市场调节价，由小区业主委员会与物业服务企业签订服务合同，约定服务事项和服务标准。
物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。
电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可单独据实分摊。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
安置房交付时物业的进驻由公开招投标产生，费用：物业管理费按招标定额收取、装饰装修垃圾一次性清运费执行政府指导价，公共能耗费、电梯检测费等其他费用据实分摊，定期向业主公示。
（九）强化物业服务费的收取。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴物业服务费的行为纳入银行个人诚信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费；国土资源和房产管理局在办理产权转移时，业主须提供物业服务企业出具的物业服务费缴清证明，无物业服务费缴清证明，不予办理产权转让登记手续。
（十）完善业主大会、业主委员会运作机制。乡（镇）人民政府、经开区管委会、盐化工业园要认真梳理辖区内小区业主大会成立、业主委员会组建和换届情况，及时完成小区业主大会成立、业主委员会组建和换届工作。
国土资源和房产管理局负责业主大会成立、业主委员会组建和换届工作的业务指导。
（来源：定远县人民政府网）