产业园区项目案例分析
面对当前产业园区发展多变的经营环境和收紧的政策环境，产业园区的发展需要全新的发展模式，以适应这种环境、趋势、政策和逻辑。产业园区发展经历了40年的历程，原有模式中开发建设、分割销售、坐地起价这种靠”地“吃饭的日子一去不复返了，产业园区已经进入到下半场，必须顺应政策大势，一定要向产业驱动转变，”科技导向、产业聚合、人才为核、资本助推“的产业发展模式将成为行业主流；相应地，产业园区盈利模式的也变成了从开发到运营，从增量到存量，从载体到服务，必须赋予园区资本与运营的属性。而以下的几个案例，将深刻的印证以上的观点。
一、成功案例及分析
（一）深圳湾科技园
1.案例介绍
2011年，市政府通过招拍挂的方式，将深圳高新区最后的5块黄金地块出让给深圳最大的国企——深圳投资控股有限公司用于开发建设深圳湾科技园区，当时也被称为“深圳高新区最后一个大规模开发的产业地产项目”。该操作直接打破传统的直接出让给个别科技企业的用地模式，在有限的土地资源上建设更多的优质产业用房，支持更多的中小创新企业发展。之后，深投控专门成立深圳湾科技发展有限公司，专门负责深圳湾科技园区的开发建设和运营管理。
图1 深圳湾科技园实拍
2017年，深圳市国资委、深投控正式确定了“圈层梯度”模式和“一区多园”战略，深圳湾科技园区也成为了深圳国有科技园区的核心代表和创新品牌，并希望将深圳湾科技园区产业生态运营打造成为引领中国科技园区开发运营的全新模式。作为深圳头号国资平台深投控的二级运营服务公司，深圳湾科技专心做代建、运营、物业、服务、资管等园区运营业务，而重资产则依托深投控强大的资金实力进行投资，这种将轻重业务进行专业化分工、精细化运营的思路，目前也被行业内很多国有产业园区开发运营平台对标借鉴。
深圳湾园区正在园区1.0到4.0的基础上，探索5.0模式，那就是突破地产模式和传统园区模式，打造创新产业生态。具体包括：
一是重点产业子系统。作为园区生态的核心产业资源。在深圳湾园区，深圳湾科技将电子信息、人工智能、智能制造等重点行业的大中小企业及上下游环节进行合理布局，整合产业资源，强化协同协作。行业龙头企业以市场和资源优势带动中小企业发展；中小企业依托龙头企业拓展业务发展机会；孵化器、加速器又源源不断地为园区培育具有创新活力的小微企业。
二是三大配套子系统。企业的发展壮大需要全方位的优质外部资源支持。园区平台积极为园区企业，尤其是中小企业提供高品质的配套资源。包括以下三方面：专业服务子系统，重点解决中小企业获取高端科技金融、知识产权、人力资源、供应链管理等资源的能力不足问题；公共服务系统，与当地政府合作，打造园区专属的党群建设、行政审批、知识产权保护以及社康、托幼等公共服务机构，将公共服务送到企业和员工身边；商务配套系统，与深圳市消委会共建“品质消费示范基地”，使园区再小的企业以及员工，都能在机票酒店、电商平台、用车出行、园区商业等方方面面享受世界500强企业级别的高品质和低价格。
2.案例分析
一是具备明确的产业定位。按照重点产业链上下游环节进行布局和资源整合，强化协同协作，用行业龙头企业以市场和资源优势带动中小企业发展；
二是园区积极为中小企业提供高品质的配套资源。重点为中小企业提供金融、知识产权、人力资源、供应链管理等企业发展服务，党群建设、行政审批、知识产权保护以及社康、托幼等公共服务机构、以及完善的商务配套服务。
（二）上海临港产业区
1、案例介绍
图3 上海临港产业园实拍
上海临港产业区位于上海东南角，21世纪海上丝绸之路与长江经济带在此交汇，具有当前全球口岸少有的集航空、海运、铁路、高速公路、内河运输于一体，通江达海、联通中外的开放优势。经十余年建设发展，临港产业区建成了国家装备制造产业示范基地，成为了打响“上海制造”品牌的标杆载体和加快建设具有全球影响力的科技创新中心主体承载区，是中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的先行启动区域。已建成国家新能源装备、船舶关键件、海洋工程、汽车整车及零部件、大型物流及工程机械、民用航空设备及关键零部件与战略性新兴产业“6 1”产业格局，是中国高端装备产业集聚度最高的园区之一。
图4 上海临港产业园开发运营示意图
一是在园区开发方面：临港产业区构建六大产业体系，形成四大经济效应。在园区内大力布局标准厂房（生产制造业）、科技绿洲（科创综合体）、城市更新（新业坊）、产业社区、物流仓储、产业综合体（拉斐尔云廊、创新晶体、智创TOP）等六大标准产业载体来满足企业需求。在远离城市的郊区做标准厂房、在地段更优的核心区域做城市更新和科创、产业综合体等，从而更好地适应匹配不同区域的不同发展需求，更好将产品经济与区域经济、产业经济相结合。临港开发区由临港集团主导区域的规划和产业定位，完善基础设施，从顶层和整体上把握好开发品质，做好主导开发；做好片区的启动区块、标志性区块和核心功能性区块的开发，做好核心开发；打开合作平台，与具有产业资源的资方合作开发，降低政府财政压力。
二是在产业园区运营方面，临港产业区积极探索“GP式活法”和“平台式玩法”。搭建园区产业GP、园区开发GP和园区管理GP，整合优势资源。同时，搭建“基地 基金”联动发展平台，在资源整合操盘背景下构建“三大开发路径”，即做好区域产业定位和基础设施等顶层设计和整体规划的主导开发；做好片区启动区、标志性区域和核心功能区的核心开发；做好与具备优势特色产业资源机构的合作开发。上海临港按照“专业化、产业化、商业化”原则，探索“GP式活法”和“平台式玩法”，联合成立园区专业化的开发建设、招商运营和产业投资公司。
2．案例分析
一是打造适合产业发展的产业载体系列，满足产业发展需求。在不同区域建设不同的产业载体，从而更好地适应匹配不同区域的不同发展需求，将产品经济与区域经济、产业经济相结合。
二是明确自身重点工作和核心任务。做好园区区域规划和产业定位，在基础设施领域和公共服务配套方面做好主导开发；在启动区和核心区做好核心开发；加强与产业资源的资方合作，做好合作开发。
三是积极探索“GP式活法”和“平台式玩法”。搭建园区产业GP、园区开发GP和园区管理GP，整合优势资源，构建“优势业务 特色资源”核心竞争力；同时，搭建“基地 基金”的联动发展平台，通过股权投资，资本运作推动产业落地园区。
（三）东莞松湖智谷
1.案例介绍
图5 东莞松湖智谷实拍
东莞市松湖智谷产业园，是东莞市香市科技产业园的核心先导区，位于国家高新技术产业开发区——松山湖的核心发展区。2016年项目被认定为“东莞市产业转型升级基地”、“省市重大项目”，入选粤港澳大湾区创新走廊重要节点。产业园建设总规划面积达1500亩，总投资约159亿元，将打造成180万平米产城人融合的生态智造新城。园区定位以智造制造和电子信息为核心产业，围绕核心产业及产业生态链，目前积极引进综合产业配套，实现“产学研展销”全产业链及“产城人文旅”融合发展，构筑“生产、研发、小试/中试、检测、营销、展示、办公”等全产业链功能。
图6 松湖智谷项目开发运营服务示意图
一是区位交通选址。园区位于粤港澳大湾区主轴的中心位置，毗邻松山湖高新区，项目周边高速、快速路、轨道交通、城市干道等多元化路网密集，商务出行、员工通勤、货物运输十分便捷。
二是生态环境优良。园区以“产城融合、生态先行”的发展理念，在香市科技产业园内打造2公里滨水长廊景观带、3大市政公园（滨江公园、市政公园、原生山体公园）、绿化总面积达到16万平米。松湖智谷被称为“一座长在公园里的智造产业新城”。
三是产品规划。产品主要包括工业大厦、产业大厦、超高层企业总部大厦，配套少量的人才公寓和产业配套，其中开发物业70%为产业大厦，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。
四是产业定位。松湖智谷立足于产业、企业发展，定位为“制造名城的新智造基地”，创新产品设计，以智能制造、研发设计为主导产业，以贸易展销、产业配套服务为辅，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。截至2019年10月，项目依托粤港澳大湾区和松山湖高新区的强大产业聚集效应，已经正式签约企业达120家，70%的企业为高端电子信息和智能装备制造产业链，70%的企业来源于深圳外溢。其中国家高新技术企业49家，行业龙头企业20多家，市镇“倍增计划”企业7家，多家是华为、VIVO、小米、富士康等品牌企业的供应商。形成世界级超大规模的科技企业集群，实现“你的上下游就在隔壁那栋楼”的产业生态链。
五是运营服务。松湖智谷打造一站式服务中心和专业的运营团队，为园区企业提供8 N的运营服务，包括不限于政策服务、人力资源服务、品牌建设服务、鹰眼服务、产业服务、科技服务、财税金融服务、定制服务、科技孵化器等，聚集企业生长的各种资源与要素，一站式为企业提供全生命周期精准服务。
2.案例分析
一是区位优势优越，承载深圳资源外溢。项目依托于粤港澳大湾区的区位优势及松山湖的强大辐射力，将主动承接深圳产业外溢和融入松山湖高新区创新资源辐射。
二是产业定位明确，实现产业集群式发展。以华为、VIVO、小米、富士康等高端电子信息和智能装备制造行业龙头构建上下游产业链，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链，形成世界级超大规模的科技企业集群。
三是产品规划合理，实现智能制造的“工业上楼”。产业载体布局合理，高效利用土地资源，实现智能制造产业的“工业上楼”。
四是一站式为企业提供全生命周期精准服务。松湖智谷打造一站式服务中心和专业的运营团队，为园区企业提供8 N的运营服务。
二、失败案例及分析
（一）中国北京总部基地项目
1.案例介绍
图7 东北总部基地
从2003年总部基地项目首次在北京落地，到2009年获得短暂成功并开始对外扩张，总部基地这个备受争议的模式在野蛮生长之后，开始从峰值步入谷底。
2002年5月25日，中关村科技园丰台园政府平台公司北京丰台科技园建设发展有限公司与英国道丰国际集团及北京道丰数码园开发建设有限公司共同成立北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司（简称“道丰科技”），主要负责中关村（丰台）总部基地的房屋开发、建设、出租、出售。公司注册资金1000万美元，前者以土地入股，后两者持股比例分别为45%和15%。通过与丰台区科技园合资后，直接获得了2400亩工业用地的开发权。
2016年总部基地在沈阳、青岛和海宁的三个项目均遭遇不同程度的困境，项目滞销、工程停工，开发商也因此面临严峻的资金考验。其中，青岛和沈阳总部基地早在2015年初资金链即出现问题，沈阳和青岛项目先后停工，海宁项目也遭遇进退维谷的境地。
截至2016年年底，总部基地在全国4个项目中，除了第一个项目北京总部基地大部分销售完毕、海宁总部基地江南城未开盘销售外，沈阳东北总部基地只销售出13%左右，而青岛总部基地国际港2年时间未签约一套。同时，总部基地方面因为不能按时支付建筑商工程款，与中国新兴等多家企业陷入合同纠纷中，并一度走上司法途径。东北总部基地从2010年开始正式对外销售，6年的时间里，销售成绩并不理想，取得预售证的共计702套，目前还有620套处于待售状态。
青岛总部基地国际港项目面临类似难题，项目于2014年4月份开盘销售，总建筑面积为60万平方米，获得预售许可证的82套总计面积123826.58平方米至今未售出一套。因为销售遇到问题导致资金出现问题，导致项目在2015年初已经全面停工。
2.案例分析
一是项目区域选址决定园区生死。尤其是东北总部基地，在项目选址上都有巨大问题，东北总部基地位于沈阳市沈北新区，周边生活相关配套严重缺失，居住人口较少，在周边成片开发商业、办公、公寓等物业，去化招商比较困难。
二是时代总部基地缺乏招商运营。总部基地是一种被“外资企业控股——政府参股”的开发商模式。当总部基地物业销售完成后，开发商全身而退，并不提供未来科技园区的招商运营服务，造成入驻总部基地的企业还需要再跟政府申请对接。
（二）武汉新都市工业城镇项目
1.案例介绍
美国新都市工业城镇是香港·武汉华乐地产拓展有限公司投资开发的大型工业地产项目，位于湖北省武汉市汉南经济开发区，规划用地面积1000亩左右，分三期开发，毗邻中国现代制造业基地――武汉经济技术开发区，跨江与中国光谷接壤，地势平坦，交通便利，水电充足，是长江经济带一块新兴的工业制造基地。2008年新都市工业城镇项目大面积厂房已建成，但截止到2015年整个园区荒草丛生，一些厂房到现在还大面积空置，一栋16层的员工公寓和商务酒店，以及一栋5层的餐饮、食堂等配套设施已经成为烂尾楼。
该项目“采用美式工业园设计理念，克隆美国工业城镇模式，将生产、生活和生态有机融合，打造永不落幕的新型国际化工业城镇”。项目计划投资20亿元，打造企业总部区、办公研发区、加工生产区和配套服务区等七大功能板块，计划引进生物科技、高科研发、光电子通讯、文化创意等产业。新都市城镇可容纳200家企业入驻，自2008年12月一期工程完成以后，曾经签约过9家美国企业，但这些企业均已全部撤退。目前园内共计入驻18家企业，主要是食品、饮料类的生产企业和金融制品、精密仪器类的本土企业。
项目曾在2009年被评为“中国最具投资价值的工业园”，而且还被列入汉南区“百亿园区”计划重点扶持项目、武汉市重点建设项目。从“永不落幕的工业园”到一座“工业空城”，入驻的企业主要是食品饮料等行业，与此前的定位大相径庭。新都市城镇何以出现如此巨大的转变？
2.案例分析
产业招商定位摇摆不定，注定了新都市城镇走向“落幕”的命运。
按照最初的定位，“武汉香港工业城”主要结合香港企业管理特征，依托武汉市汉南区优势产业打造汽车零部件、农产品深加工和产品研发基地，这与之毗邻的“中国车都”——武汉经济技术开发区相竞争；然而随后这里又被改为“新都市城镇”，60%为美国客户，10%为欧洲客户，产业以IT和光电子产业为主。但金融危机的持续发酵让新都市城镇的定位再次成为败笔——美国人和欧洲人陷入到金融危机、欧债危机的泥潭，没有余力跑到中国的中部扩张，失策的定位导致新都市城镇慢慢沦为“工业孤岛”。
总体来看，新都市城镇厂房大量空置主要还是产业园区定位出了问题，加上投资商资金短缺无力继续完善配套，最终导致招商问题难以解决，“未来将结合实际改变工业园定位，招商的行业方向也需要做出相应的调整”。
（三）五矿营口产业园
1.案例介绍
图8 五矿营口产业园区实拍
2006年，中国五矿集团响应国务院“振兴东北老工业基地”的号召，投身辽宁“五点一线”沿海经济带开发建设，深化区域合作，与辽宁省政府签署协议，确定在辽宁（营口）沿海产业基地建设中国五矿产业园。该项目成为中国最大的以企业为主导进行开发建设、招商引资的工业园区。
项目位于营口市区南，营口沿海产业基地内，占地30.4平方公里，分三期开发，其中一期7平方公里，二期13平方公里，三期10.4平方公里，园区以建设“具有国际竞争力的高科技金属加工及装备制造产业园”为战略出发点，重点发展装备制造、钢材精深加工、精密机械及仪表制造、新材料应用等四大主导行业，以及现代物流和现代商贸服务两个支撑行业，计划用15年时间，把园区建设成为产业集群优化、投资环境优良、生态环境优美的现代化产业园。
五矿营口产业园招商运营“可圈可点”。五矿营口园区公司成立工业地产、房地产、贸易等领域的实体公司，对入驻企业发展进行了全流程服务，构建新型招商模式，即为入驻企业提供便利的基础上，基于五矿营口产业园区与当地管委会的深度合作关系及园区土地的一级开发企业的身份，协助入驻企业办理土地过户分割过户手续，省去了入驻企业走招拍挂等流程。同时，五矿方面还协助入驻企业利用土地融资，也解决了落地项目前期投入资金，一方面五矿营口园区公司有针对性地开发成熟的园区设施出租给入驻企业；另一方面五矿营口园区公司以不限于土地入股项目等方式，成为招商落地项目的股东，共同承担前期风险。
二级市场去化有限，项目资金链岌岌可危。五矿在营口通过两次大批量拿地，累计在营口沿海产业基地获取1455.61亩商业、住宅用地，总建筑面积达到了294.43万平方米，拿地总代价为10.57亿元，折合楼面价为358.97元/平方米。从2011年到2018年，铂海湾累计销售面积为21.82万平方米，累计销售额大约为14亿元。2019年铂海湾共获得两个预售证，批准销售住宅套数为343套，批准销售面积为5.12万平方米。
2.案例分析
一是对区域经济发展和产业新城运营模式把握不准确。园区生活配套不完善，人产城根本不融合，没有餐饮、娱乐、宿舍和公寓等设施，失去了产城自然成长与行政干预之间的平衡。
二是违背区域市场发展规律和客观趋势。五矿营口产业园具有较强的政治任务属性，作为央企集团领导“过度讲政治”，一定程度的战略误判和节奏失调，以及地方政府盲目自信、短视逐利、大干快上，都超越了客观趋势和真实要素，甚至违背了市场规律，至今泥足深陷，无法自拔。
三是逆势而为的项目积重难返。自2007年至今，是东北经济强行行政化催动却最终失败并陷入更严重没落的阶段，加上2009年全球金融危机的打击，以及“四万亿”投资政策的影响持续发酵，就这个战略与选址是否合理存在巨大争议的项目本身而言，这个逆势而为的项目越来越积重难返。
四是五矿与政府的关系从原来的“良性互动”到后来的“囚徒博弈”。项目在早期处于一种政企良性互动，配合亲密无间的阶段，然而在后来市场突然下滑，五矿招引的企业未能让地方政府满意，而整个沿海产业基地需要发展的现实环境下，与五矿园区形成一定的竞争，这种“囚徒博弈”的竞争使得园区进一步陷入了恶性循环之中。
三、项目案例研判分析
图9 产业园区健康发展“七力模型“示意图
（一）围绕区域精准定位，构建全产业链功能
从香港华乐地产折戟武汉都市工业城镇和东莞松湖智谷以高端电子信息和智能装备制造构建世界级大规模的科技企业集群所形成的鲜明对比来看，产业定位是产业园区发展的基础。园区产业将围绕城市发展需求和区域优势产业基础精准定位，构筑集“生产、研发、小试/中试、检测、营销、展示、办公”等全产业链功能，整合产业资源，强化协同协作。真正实现行业龙头企业以市场和资源优势带动中小企业发展；中小企业依托龙头企业拓展业务发展机会；孵化器、加速器又源源不断地为园区培育具有创新活力的小微企业。
（二）构建“城市力”和“区位力”模型，服务项目区位选址
在对城市进行产业、市场、政策环境的考察之后，在具体的项目区位确定选择上，通过构建“城市力”和“区位力”模型进行区位研判。通过“城市力”确定哪些城市必进，哪些城市重点进入，哪些城市伺机进入；通过“区位力”，结合当地产业载体市场环境，确定产业园区区位；最后，基于当地的城市基础及产业特色打造匹配的产品力与优秀的服务力。
（三）打造适应产业发展的产业载体
结合上海临港产业区和东莞松湖智谷园区发展经验，根据园区区位选址和产业定位。合理规划布局包括标准厂房、科创综合体、产业综合体、商务办公以及产业社区等在内的标准产业载体和综合服务配套，以适应企业发展需求，将产品经济与区域经济、产业经济相结合，提升区域经济实力，形成财富经济。
（四）强化自身产业服务能力，提供全生命周期精准服务
围绕产业园重点行业的大中小企业及上下游环节构建产业配套系统，包括：一是专业服务子系统，重点解决中小企业获取高端科技金融、知识产权、人力资源、供应链管理等资源的能力不足问题；二是公共服务系统，与当地政府合作，搭建园区专属的党群建设、行政审批、知识产权保护以及健康、教育等公共服务机构；三是金融服务子系统，结合地方产业金融服务政策，与地方政府构建园区专属金融服务体系，搭建产业投资基金，专项投资、扶持园区专业度高、成长性好的中小微企业。
（五）构建良好的政企关系
从五矿营口产业园的失败教训中可以总结出，政府考虑的是整个区域的发展，与产业投资运营商之间属于包含与被包含的关系，在一定程度上政府与园区的发展形成一定的竞争。因此构建良好的政企合作关系和协作分工，做好顶层设计和统筹规划，明确园区在区域的特色产业发展定位和园区产业链环节，对于产业园区发展起到至关重要的作用。
（六）准确把握区域市场规律
一是面对当前我国人口城镇化和城市群化的总体发展方向，在分析研判产业园项目选址区位的过程中，区域人口和经济处于逆势发展的项目将积重难返，因此都市圈和城市群核心城市及位于城市发展主轴线上的郊区新城成为区域关注的重点。二是客观判断项目区域一二级市场市场情况，做好战略规划和发展节奏，深挖市场规律；同时与地方政府及时沟通，避免盲目自信、短视逐利、大干快上等超越客观趋势的情况发生。
（七）开放平台，集聚资源，做好专业化园区开发建设和产业投资运营
在产业投资、园区开发和园区运营业务领域分别搭建三大基金和GP，整合优势产业资源，构建“优势业务集聚 特色资源整合”园区发展路径；同时，按照“专业化、产业化、商业化”原则，与优势特色产业资源机构构建战略合作，构建专业化的开发建设、招商运营和产业投资服务平台，做好园区专业化园区开发建设和产业投资运营工作。