无论首次置业,还是改善自住,这两个月其实真是一个非常不错的时机。所谓性价比,不是越便宜越好,而是在价值和价格之间,达到最好的平衡。通俗点,叫物超所值。按照铭腾公布的数据,2019年10月,他的销售面积(套内计),全市第2;成交金额,全市第1。近期重庆卖的最好的楼盘!龙湖开发,九里峰景,前几天我专程去看了一趟,心动不已。
地段的综合价值好
生态环境不错
龙湖大社区少量的高层
价格有吸引力!
未来的预期价值,比较明确
一来,他主打生态,楼盘开发少;二来,数量有限的楼盘,几乎全是低密社区,就更低调了。
以九曲河湿地公园和地铁六号线九曲河站为中心的这块区域,实际上是“大照礼”三角区的中心!南面,三站路,是光电园。3000多家企业聚集,腾讯、阿里等巨头的区域总部!东南方向,几分钟车程,是照母山金州商圈,全新的市人民医院,人民小学、一中国际部!自己家,是大片公园,出门就是地铁,周边的医疗、教育、商业中心、产业集群等现代城市配套,成环绕状!有个前段时间刚买了这里的业主,和我探讨九曲河和周边的差异化。挺有意思。照母山已经是“宇宙中心”,配套接近成熟,但产品两极分化严重;而九曲河配套不如照母山,但整体开发周期短,且产品定位普遍很高。九曲河,用一站路解决了错位竞争关系!礼嘉是好,我一站路即到!而一站路,恰好做到了繁华热闹与宁静自然的切换!大竹林和九曲河的生态环境有相似性,比如都能享受金海湾滨江公园,追求低密生活。但不同的是,九曲河拿下公园的同时,地铁刚好经过家门前!生活通勤变得特别便利!九曲河的特别之处在于:进一步,他享受了礼嘉、照母山和大竹林包围圈内的全部配套;而退一步,就回到了自己纯粹、低密、公园环绕,且又具备基础生活配套的世外桃源。这一步的切换,可以是地铁1-3站路,也可以是开车3、5分钟。差异化特征带来的均好性,是九曲河“独一份”的竞争力。九里峰景相邻的九曲河湿地公园,有大约3300亩,他非常大,总面积比中央公园还大近1000亩!
除了湿地公园,往嘉陵江方向去,就是嘉陵江沿途绵绵十数公里,总占地将达到5000余亩的金海湾滨江公园!
据说金海湾公园并不太适合一个人独去,因为那里太美,太大!已基本打造成型的双超级公园,不远处,是缓缓流过的嘉陵江。这样的生态环境,恐怕在整个主城区域,都再难找打。
品牌
龙湖大社区的住宅,在重庆有比较明显的增值效应。本质上是因为他的居住体验感更好,物业维护更好。比如水晶郦城,比如龙湖源著,江与城,两江新宸,但凡大盘,持续升值能力都不错。大社区的居住氛围好,园林、物业的优势体现的更加明显,配套也成熟的更快。而这些,都是房屋价值的保障。九里峰景是九里晴川大社区的最后一期,也是唯一的高层组团。高层组团内,一共8栋高层,到现在只有最后2栋,也快开盘了!2016年中旬拿地,别墅洋房为主,很神奇的,现在就即将清盘。这应该是最快清盘的龙湖大社区。前两个月销售的清水房,总体的主力价格区间,大致是17000-19000元/㎡左右。最后的两栋带装修出售,包含了龙湖品质的地暖、品牌厨卫、卧室客厅都铺贴了墙纸!性价比同样很高。对于核心区域的品质高层,这个项目,我认为这里相对更有吸引力的,是四房户型。比如套内108㎡的标准四居室。单价都会比小户型性价比更高,如果按揭,首付多不了太多,却能一步到位!
也许光看到价格,你是没感觉的。
但叠加了上述地段、配套、大公园环境,紧邻地铁、龙湖大社区稀有高层!
1站路礼嘉天街,3站路光电园优质产业聚集区,这种价格,实际上相当划算。
产品是68-110多㎡面积段,涵盖了2/3/4居室,3/4房是主力。
就我所知,龙湖在做产品定位时,会经过比较全面的客户调研。并依托用户或潜在用户的反馈,预判未来的居住需求中的很多要素,比如数量、类型、痛点等等。在这个情形下,九里峰景的主力,是3房以上,4房为主,必然有比较充分的理由。
在控制总价的基础上,如果还能把品质做出来了,会形成此类型产品的供不应求!我们知道,3年以前的重庆楼市,市场清淡,为了保证销售速度,流行80㎡以内的小户型!而到2017年市场火爆以后,市场又开始做大户型,纯改善!洋房、小高层、大平层,套内120㎡以上扎堆。现在社会中坚,30岁+,2+2+2家庭,四房是刚需。像上面这种108㎡,功能性好,面积不大,就控制了总价!这对于刚性需求,可以一步到位,减少未来的换房成本。而对于一般的改善型家庭,现在的住所小了,必须要换,预算又一般的时候,品质高层四房,首付80来万,并不难!
九曲河大的区域位置,前面已经说了。就九里峰景具体的情况,同样用一张图表示。
在辐射范围内,我把部分配套标注了出来,如重庆市人民医院、人民小学、莱佛士医院、儿童医院礼嘉院区、礼嘉天街、以及200万方的金州商圈等!从小区出门,坐上地铁,一站路,几分钟,已经在山姆会员店里,开始试吃进口牛肉了!而大社区内的配套,基本如社区商业街、规划学校,也都有。
外部看环境和配套,内在,核心就是建筑品质和园林设计。
内部的主题园林景观,据说是龙湖最新的升级版高层住宅区景观,突出“共享交融”。内部打造了全龄段的空间,有童趣活动区、老年活动区、篮球场、综合运动区、休闲区等;为了追求居住舒适,九里峰景的最大楼间距,有约100米!看了九里峰景,我有一个感慨,北区的高品质平价高层,真的是看着、看着,就真的要没有了!