买卖不破租赁再解读

引发讨论的案例：在英联视公司与恒华嘉辉公司与豪力投资公司其他合同纠纷申请再审一案（(2014)民申字第215号）中，最高人民法院认为：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。
笔者认为：最高人民法院的上述观点值得商榷，其对于买卖的解读过于狭义，不符合合同法买卖不破租赁的立法目的。
笔者的主要观点：一，买卖不破租赁不完全是对租赁合同的租赁债权的保护，而是对承租人实际享有的承租权的保护，其意并不在保护出租人收取租金的权利，而是保护承租人占有使用租赁物的权利；二，作为普通债权的承租权之所以受到物权般的保护（承租权的物权化），一方面是基于承租权具有占有和使用这样一定的公示方式，另一方面是基于历史的原因，各国都有类似的规则；三是以租抵债取得的承租权符合物权取得的一般规则：有效的民事行为（以租抵债合同） 承租的占有，因此，以租抵债取得的承租权可以对抗在后的所有权。
在本案中，最高人民法院认为：房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金（点评：上述情形是房屋租赁的一般情形，但不排斥出租人同意承租人以其他的财产或财产权利支付租金，所以，这里的房屋租赁合同含义存在“以偏概全”的问题）。本案中，《房屋使用权抵债合同》约定：由于乙方欠甲方300万元无力偿还，乙方将其房屋交给甲方使用壹拾捌年，以抵偿所欠债务。《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同（点评：房屋租赁合同也是合同之债，没有什么不同，不同的只是出租人的债权内容有所不同），双方为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则（点评：本论证严重欠缺逻辑性）。此外，根据合同的相对性原则，英联视公司与北京豪力公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人（点评：付租金的房屋租赁合同亦如此）。而涉案豪力大厦的所有权已被恒华嘉辉公司通过拍卖方式取得，即恒华嘉辉公司已依法取得对豪力大厦占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使英联视公司基于债权取得豪力大厦的使用权，由