调研纪要｜安徽省三四线城市（四十九）：阜阳篇
需求透支后面临“回调”，返乡置业难支撑，短期内市场下行压力较大。
◎作者 / 杨科伟、俞倩倩
城市基本面：户籍人口超千万省内第一但1/4人口外流，经济发展缓慢且“强县弱市”格局
阜阳，位于安徽省西北部，全市总面积10118.17平方千米，下辖3区、4县、1市。城市定位而言，与宿州、淮北、蚌埠、菏泽四市同属中原城市群东部承接产业转移示范区内。
人口层面，2019年年末全市户籍人口1077.3万人，据抽样数据常住人口825.9万人，总人口居全省第一，但常住户籍人口比为0.77，约25%的人口超250万人外流。
经济层面，2019年全年GDP为2705.0亿元，总量不及合肥1/4，论人均GDP，又不如亳州、六安这几座经济总量排名倒数城市。从格局来看，又是典型的“强县弱市”格局，下辖太和县、颍上县、临泉县等三县GDP总量占全市近半数，市辖三区仅27%。
城市交通是阜阳近年来一大亮点。京九铁路纵贯境内，与漯阜、青阜、阜淮铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。随着郑阜高铁、商合杭高铁的通车，对阜阳加速融入长三角一体化发展有极大推动作用。
市场变化
01
2019年下半年开始退热下行2020年10月“降价潮”但去化效果一般
统计局数据显示，2016-2018年属于楼市高速增长期，尤其是2016年，商品房成交面积达663万平方米，同比增长88%，近乎翻番，2017-2018年均保持20%以上的增幅，2019年同样保持稳中有增态势，商品房销售面积1144.0万平方米，增长9.3%。
从房价变动情况来看，整体房价稳步上行，2017年达阶段性高点6649元/平方米之后，出现了后继乏力的现象，2018年小幅微降2%，2019年持稳在6652元/平方米。
结合实际调研反馈，2016年前阜阳楼市整体平稳，2016年下半年因前期供应消耗殆尽，新项目尚未入市，供应面临“空窗期”，加之城市旧改持续推进，拆迁带来的新增需求量巨大，整体市场呈现供不应求格局，房价跳增显著，从5000多元/平方米上涨至7000多元/平方米，迎来“抢房潮”，一房难求。“卖方市场”主导下，开发商开始采取绑定车位等方式卖房，一直延续到了2019年年中，车位售价在12-18万元/个不等。
2019年7月，随着城南华润阜阳中心首开便取消绑定车位的规定，同时开盘价格显著低于同类产品200-300元/平方米，阜阳市场开始步入下行区间。
2020年3月售楼处陆续开放，迎来一波放量，5-6月市场显著下滑，“金九”表现同样不佳，10月城南部分楼盘推出了较大的折扣，降价跑量，整体城南房价由“9”字头跌至“8”字头，部分项目折扣低至85折。
新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000元/平方米左右，不过首开当天去化均不足100套，市场整体去化不佳，下行压力加剧。
区域房价
02
东控、西拓、南进、北优房价梯度：城南新区>颍泉、颍东>经开
目前阜阳的总体发展规划为“东控、西拓、南进、北优”：东控为以岳家湖为中心，推进颍东新城发展；西拓为加强祥源文旅城、西湖新区、职教园区等建设；南进为重点推进城南新区一期以及高铁片区建设；北优则是重点发展泉河两岸生态经济示范区、泉水湾湿地公园、祥源颍淮生态旅游开发以及循环经济园区等。
目前来看，阜阳房地产基本可以分为颍州区的老城、城南、城西、经开、合阜产业园板块，颍泉区板块和颍东区板块。我们此次重点调研了城南、颍泉、颍东板块，各区域房价梯度：城南占据房价高地，均价在8000-10000元/平方米，颍泉和颍东相对刚需，价格在6500-9000元/平方米，经开属边缘区域，价格在5000-7000元/平方米不等。
政策环境
03
政策稳定且相对宽松
首套首付二成、二套三成
仅阜南县限售
2018年3月，安徽省阜阳市阜南县出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见（试行）》，其中对二套房、三套房进行了限售规定，为阜阳市首例。《意见》规定，阜阳市阜南县居民在县里名下已有二套住房，购买第三套（及以上）商品住房后5年内不得上市交易，非阜南县户籍居民在县里名下已有一套住房，购买第二套（及以上）商品住房后8年内不得上市交易，起始时间以购房人缴纳契税时间为准。
2019年以来阜阳房地产政策整体趋稳，由防“防大涨”向“防大跌”转变：2019年2月阜阳国土资源局挂牌出让的5宗土地阶段性取消限价，2019年10月虽未出台明确政策，但部分楼盘已出现网签备案低于物价备案95折将影响网签备案。
步入2020年以来，政策面延续“房住不炒”，2020年8月4日，安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布了关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知，对住房公积金个人住房贷款有关政策进行调整，其中包括停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款。此外，缴存职工第二次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。目前阜阳购房首套20%，利率5.88%，二套30%，利率6.37%。
项目去化
04
城南品牌项目聚集、流量盘主导月均100-200套颍泉、颍东红盘销量占比过半
城南板块为城市发展新中心，区域内交通便利，配套醇熟度不断攀升，品牌房企扎堆，客户认可度颇高，为改善聚集区。步入2020年下半年以来整体去化转淡，标杆项目华润阜阳中心10月大促，享受8个点优惠，月去化在200套左右，融创淮河壹号定位高端，10月去化84套左右，而新入市的阳光城、石榴集团、高速地产等项目基本都采取了低开策略，开盘基本在8000多元/平方米，不过首开当天去化均不足100套，市场观望情绪浓厚。不过总体来看，区域各盘销售相对平均，有2-3个流量盘主导。
颍泉和颍东发展较为极端，区域内依托单个红盘主导，单盘销量在区域占比高达50%以上，其余楼盘贡献度相对偏低。具体来看，颍东板块集交通、商服、产业、文娱为一体的城市东部副中心和综合性生态宜居新城，区域内东湖世纪城为标杆项目，千亩大盘，自建学校，分七个住宅片区开发，项目均价略高于周边同类产品400-500元/平方米，2019年月均去化可达400-500套，疫情之后月均去化也维持在100-200套。
颍泉板块自然环境资源加持，且老城板块配套辐射，客户认知度加好，宜居宜业；与颍东板块相似，市场容量、存量双高，可选择空间较广。中梁山河甲地为区域红盘，主打学区房概念，配备颍泉区实验二小和十九中双学区，目前在售均价高层达到了8500-8600元/平方米，与城南新开盘项目基本持平，显著高于周边同类产品1000元/平方米，目前月均去化90-120套不等，而区域内其他项目月均去化仅为30多套。
客群偏好
05
城南新区可吸引“三区四县一市”高端置业颍东、颍泉地缘性刚需为主
城南新区占据房价高地，基本可以吸纳阜阳“三区四县一市”的高端置业客群，客户主要来自于颍州老城、临近郊县的临泉和阜南，占比在80%以上，颍州和颍泉客户合计占比在10%左右。以城南区域的融创淮河壹号为例，高层产品郊县乡镇客户占比可达30-40%，洋房主要客群集中在老城改善。
颍泉和颍东以地缘性客群为主，主要吸附本地和临近郊县，譬如颍泉可吸附太和县客群，颍东可吸附营商县和亳州的立新县客群。以颍东的东湖世纪城为例，客户主要以本地地缘性客群为主，占比在80%以上；而颍泉区的中梁山河甲地客群主要来自于颍泉老城，占比在90%以上，郊县客群相对较少。
从客户产品偏好来看，刚改客户青睐110-120平三房，满足一步到位需求，150平以上面积段因总价过高，去化存在压力。同时学区也是客户置业首要关注因素之一，中梁山河甲地学区溢价可达到1000元/平方米，成交量依旧好于周边竞品。
购买能力
06
总价天花板：刚需100万改善150万，月供压力大于首付
阜阳“两极”分化比较显著：一方面对于颍州城南改善片区而言，总价天花板基本在150万元，单价9000-10000元/平方米的125平高层备受购房者青睐，而单价11000元/平方米的140平以上洋房面临去化难题；
另一方面，对颍泉和颍东等刚需片区而言，总价天花板基本在100万元，因本地居民工资基本在4000-5000元/月，首套首付仅为两成，因而月供压力大于首付，月供基本在4000元以内可承受。以颍东区东湖世纪城为例，去化最快的户型为110-120平，而目前剩余房源主要为150平以上的大户型产品。
当前，城南片区项目普遍降价，客户观望情绪较为浓重，尤其是改善客群，成交周期会延长，不过若房价整体维稳，这部分改善需求仍有进一步释放的空间。
土地市场
07
总量回落与区域“冷热不均”城南地王频出而颍泉、颍东流拍普遍
从CRIC监测数据来看，2015-2018年阜阳涉宅用地成交量稳步增加，2018年达历史高点2764万平方米，2019-2020年迎来稳步回调期，2020年1-10月涉宅用地成交量也已突破1019万平方米，较2019年同期大幅下降了35%。不过伴随着品牌开发商的进驻，成交楼面价波动上行，2020年前10月已达2058元/平方米。
整体土拍市场显著“冷热不均”：颍州区为热点板块，土拍市场相对较热，品牌开发商集中拿地，2019年两宗地王均属于该区域，一宗为2019年3月11日，弘阳地产以759万/亩拿下处于经开与城南板块交汇处的[2018]-111地块，刷新阜阳目前最高单价，成为万众焦点，同时案名也已正式向外公布——弘阳府。一宗为2019年3月21日，宝星置业702万元/亩摘得阜阳颍州区[2018]-124号商住用地，溢价率37.6%，成交楼面价4050元/平方米，亦是阜阳第二宗700+万元/亩地块。2020年城南区域土拍热度不减，11月6日，碧桂园以759万元/亩成功竞得融创淮河壹号北侧限价地块，还需配建4100平方米安置房。土地市场竞争激烈主要源于城南可供竞拍的土地量相对有限，相较而言，颍东和颍泉空地较多，土地市场较为冷淡，流拍现象普遍。
总结展望
08
需求透支后面临“回调”返乡置业难支撑
短期内市场下行压力较大
当前阜阳楼市基本处于前期需求透支后市场稳步下行期，一方面经历了2016年下半年以来房价“翻番”，加之棚改货币化推动，已有一波刚需和改善置业需求释放完毕；另一方面，2020年以来“解绑车位”、“降价潮”等现象层出不穷，也说明整体阜阳楼市正逐步从“卖方市场”向“买方市场”转变，短期内客户的观望情绪还是比较浓厚，购房周期也有延长的趋势。此外，阜阳作为人口输出大市，今年也并没有较为显著的“返乡置业”现象，也从侧面说明了疫情之后，整体购买力相对乏力的事实。
此外，值得关注的是，目前阜阳品牌房企竞争格局还是比较严峻的，一是目前招拍挂净地价格较高，但售价上涨乏力，也使大型房企利润空间相对有限；二是城南区域品牌房企项目扎堆，3公里内20个楼盘在售，产品同质化现象较为严重，后期去化承压。
典型项目一：融创淮河壹号
区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：颍州区城南板块淮河路与颍上南路交汇处
物业类型：洋房、高层
总户数：914户
装修：毛坯
开盘时间：2019年8月31日
主力户型：
3室2厅1厨2卫123平方米；4室2厅1厨2卫142-144平方米；4室2厅1厨3卫162平方米
项目点评：首开在2019年8月，目前推出楼栋基本售罄，余下200多套房源尚未推出，项目均价基本与周边二手房均价持平：项目所在淮河路二手房均价在阜阳最高，高层均价9000-10000元/平方米，洋房均价12000元/平方米。
项目去化来看，疫情之后整体销量不及疫前，“金九银十”推出特价房源活动，优惠力度在2-3万元/套不等，加速项目去化，10月去化约84套，在区域内名列前茅。
从客群结构来看，高层产品乡镇客群占比较大，达到了30%-40%，而洋房产品主要是老城区改善客群购买。
项目营销方式，本身自建渠道和全民经纪人，并未与分销合作，全民经纪人奖励机制为高层税前1万元/套，洋房税前3万元/套。从成交效果来看，目前自建渠道成交客户占比在40-50%，自然到访客户占比在30%-40%，老带新全民经纪人客户占比在10%-30%。项目工作日一天到访量为40组，自然到访与自建渠道占比各一半。目前来看，客户普遍偏好125平洋房产品，总价在150万以上的大面积高总价洋房去化难，月供压力大于首付。
典型项目二：东湖世纪城
区位/沙盘/售楼处实景图
地理位置：颍东区王楼路以南、众兴路以西、辛桥路以东、何庄路南北两侧
物业类型：洋房、高层
总户数：6709户
装修：毛坯
开盘时间：2019年1月30日
主力户型：3室2厅1厨1卫96平方米；3室2厅1厨2卫105-131平方米；4室2厅1厨2卫129-139平方米；4室2厅1厨3卫150平方米
项目点评：项目体量较大，为千亩大盘，分七个区域开发，目前已经全部推出，尚有八区的800-900套房源尚未去化。因项目开盘时间较早，目前在售八区高层售价在6500-7200元/平方米，洋房均价在7400-8300元/平方米，较首开价格涨幅在500-600元/平方米。
项目去化来看，2019年月均去化在400-500套，疫情之后的2020年销量显著下滑，月均去化仅为100-200套，究其原因，一方面购房需求经历了前期释放，迎来了阶段性瓶颈期；另一方面目前在售八区产品面积段普遍较大，高层在130-150平不等，洋房在129-180平不等，总价偏高，月供明显超出了刚需客群的承受范围，目前来看刚需购买者的总价天花板在100万，110-120平面积段产品适销对路。从客群结构来看，客户主要以本地地缘性客群为主，占比在80%以上；拓客手段上，项目与本地分销合作，分销成交占比在20%左右。目前案场到访以约访客户为主，自然到访一天仅为2-3组。
典型项目三：中梁山河甲第
案场图
地理位置：颍泉区界首路与东坡路交口（十九中、实验二小旁）
物业类型：洋房、高层、小高层
总户数：3056户
装修：毛坯
开盘时间：2019年10月5日
主力户型：3室2厅1厨1卫87-95平方米；3室2厅1厨2卫105-120平方米；4室2厅1厨2卫130平方米
售价：高层8500-8600元/平方米，洋房9300-9500元/平方米
项目点评：特色在于双学区，因中梁投资1亿元帮助政府扩建学校，因而不受到交房1年才能上学的限制，只要今年买房，明年便可就读周边的颍泉十九中和实验二小，是颍泉区域内的销量、售价的TOP1。项目于2019年10月首开，推出了1000余套房源，开盘当前售罄，此后陆续加推，节奏为1个月加推1-2栋楼，一期地块共计1800多户，目前32号楼在售，二期地块共计700多户，除37号楼小高层没开，余下全部开完，项目自开盘以来，目前已经售出2000多套房源。在售户型面积段为88-125平，高层95-105平，洋房120平去化最佳。首开高层均价在8100-8200元/平方米，目前价格稳步上行值8500-8600元/平方米，较周边同类住宅溢价在1000元/平方米，不过整体销量位于区域前列，疫情前2019年月均去化200-300套，疫情之后2020年月均去化也在100多套。从客群结构来看，颍泉老城占比在90%以上，郊县客群相对较少。目前拓客主要是自建渠道，没有分销。到访量工作日一天自然到访5组左右，约访客户在10组左右，周末更多。
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