大湾区买房：要么天河，要么福田，要么中环
一场史无前例的楼市分化，正在悄然发生。
2020年的中国楼市，鹤岗、乳山等四五线城市，自然是要远离的。但即便是在广州、深圳这样的一线城市，也不是每个区域都能闭眼买。
我们来看一个案例：目前天河公园一带，优质的房源几乎放一套，卖一套，接近10年楼龄的东方新世界熹园，如今二手放盘价已经高达11万/平。另外，牛奶厂的二手挂牌也冲破7万/平。
但是，新塘的部分二手、市桥南区的部分二手，依然降价还卖不出，有业主为了杀出重围，甚至不惜大幅提高中介佣金。
大浪淘沙，市场洗牌，楼市的分化从来没有如此剧烈过，精细过。
| 天河，不止有珠江新城
01.
大湾区塔尖，唯此三大CBD
但对于广州人来说，其实要买到楼市A区，还是蛮好判断的，那就是盯紧天河。
这里是万千宠爱集于一身，哪怕是未来30年，广州的中心也在天河。
我们来看看广州城市发展的路径，房产君跟大家介绍过很多次。从环市东到天河北，再到珠江新城，短短3.5公里的，广州足足花了将近30年，才完成了城市中心的转移。
| 广州CBD变迁
天河CBD，是广州举全城之力的结果，所以，最好的产业、最牛的企业都在这里，最高端的资源也在这里。
下一个30年，还能不能造就一个天河，很难说，毕竟再梦幻的蓝图都有失败的可能，唯独天河的璀璨，是可以触摸和拥抱的。
这就是确定性，越是扑朔迷离的环境，三个字，就越加重要。
当然，顶级专家的观点也是如此。上个月底，华南理工大学建筑学教授、原珠江新城总规划师袁奇峰就抛出了一个犀利的论点：在大湾区城市群中，论含金量，天河、福田、中环三大CBD稳当第一梯队，接着，才是重点城市的其他板块。
02.
超越天河，究竟有多难？
袁教授的发言非常感性，但数据也从理性的角度，论证了这一点。
上周，广州各区公布前三季度GDP数据，天河以3788亿毫无疑问稳居第一，与第二位的黄埔足足拉开了接近1200亿的差距。
这样的鸿沟，难言跨越。
更重要的是，天河，还是一个加速成长的天河。
今年7月，天河高新区正式挂牌，这是广州时隔32年来的第二回，按照政府规划，其将在2025年晋升国家级。
| 天河高新区规划图
天河高新区占地16.17平方公里，涵盖天河智慧城核心区（非天河软件园高唐新建区部分）、天河智谷，分为南部、北部和中部三大区块，重点打造新一代信息技术产业集聚区。
加上珠江新城，金融城，智慧城天河软件园，天河“一超多强”的全新格局已经形成。
珠江新城不用多说了，超过100家世界500强和总部企业在此聚集。
| 天河四极撑起下一个十年
金融城沉淀多年，吸引60多家金融巨头进驻，智慧城更有2500多家高科技企业盘踞，网易、太平洋网络、极飞科技、中国移动南方基地都是全国明星。
天河高新区呢？虽然刚刚起步，但是势头不弱。目前有近50家“高新、高质、高端”总部型企业递交投资落地意向，其中，百田信息、德生科技、江西贪玩、玖的数码等7家企业已拿地。
这是何其庞大的高新技术产业集群，追赶？谈何容易！
03.
腾笼换鸟，吉山村旧改巨无霸来了
当然，天河的魄力，还体现在近期落地的重磅事件上。
10月28日，毗邻天河高新区的城市更新项目吉山村成功招商，将由富力、合景两大企业联手操刀，标志着在猎德、冼村之后，天河第三个旧改巨无霸正式启动。
| 吉山村实景图
项目总占地面积为134.76公顷，建筑面积超过219万平方米，预计投资金额达206亿，无论是体量还是资金投入量，都是猎德的4倍，有巨大的想象空间。
招商文件中有一个细节尤其值得注意，改造企业需在2020年12月31日前完成30万平方米的拆除任务，城市更新kpi化，这在天河是第一次，再一次彰显了腾笼换鸟的决心与魄力。
而旧改完成后，将导入IAB与电竞、生物科技等新兴产业，与此同时，也将为精英人群提供优质的生活居所和配套，比如引入三甲医院和名校。
一个产城融合新城即将恢弘而至。
04.
抓住历史性机遇，把握下一个十年
面对这样的天河，唯一的疑问，就是能不能追得上它腾飞的速度。
就在一周后，天河高新区将迎来一宗宅地出让，起拍楼面价4.3万/平，封顶价6.4万/平，刷新天河新高，土地价值重塑已经毫无悬念。
所以，对很多购房者来说，买入天河的机会真的不多了。而未来一周，便是肉眼可见的窗口期。
| 区位交通示意图
那么，天河究竟还有没有机会？
天河房子到底要怎么买？能不能一步到位？能不能兼顾升值潜力和居住品质？
或许，你应该去珠江花城看看。
这个项目的特色，在于它不仅具有成长性，而且在宜居品质上都堪称佼佼者。
| 珠江花城效果图
先看成长性，项目就拥有三大暴击点。
首先，毗邻吉山村旧改。
随着旧改的推动，吉山村城市界面大幅焕新，珠江花城无疑是最大的受益者，如同与猎德村一路之隔的中海花城湾，2006年首期开盘价不过1.2万/平，如今二手成交价11.6万/平，涨幅接近10倍。
其次，茅岗路也在升级改造。
项目旁边的茅岗路也在如火如荼升级，由珠江花城的开发企业——珠江实业亲自操刀，道路通车后，项目与珠江新城、琶洲的通勤距离将进一步缩短，在承接高精尖人群的购买力上，更上一层楼。
再次，是学校配套的落地。
执信中学天河校区与项目仅一路之隔。根据报道，学校预计在2021年招生，并且采取就近入读的招生政策
知道珠江花城与执信中学有多近吗？可以说，是整个奥体板块与之最近的住宅。
| 珠江花城区位图
除此之外，社区内还配建了公立小学和幼儿园，并且均已封顶，至于大家所关心的问题，珠江实业将牵手哪一家优质名校，又将在什么时候开学，答案不会等很久。
| 珠江花城公办小学实景图
接着来看宜居，项目就更加难得了，目前在售的三期，堪称中心区舒适王。
三期光是园林，就有2.9万平方米，相当于4个足球场大小，在这样的空间里，无论是老人散步，打太极，还是小朋友奔跑，都只有一个词，那就是畅快。
如果说大园林，还不足够体现居住品质的极致，再看看它的建筑密度吧。
楼间距最小有70米，最大有200米，这样的数字大家尽管去市场上比一下，看看中心区，有多少个能够与它媲美的项目。
住在这里，通风不足？采光不佳？没有隐私？统统不存在的。
|珠江花城效果图
在产品设计上，珠江花城从思考到执行，都是一绝。
珠江实业深知，天河寸土寸金，为了提升居住品质，一味地扩大产品面积，于大多数白领精英而言，并非好事。
所以，如果做好空间和舒适度的平衡，是产品力的关键。
为此，珠江实业拿出了65-143平方米三房至五房，其中四房的设计更是堪称不可思议。
中指院数据显示，2020年，在中心五区平均一套四房的成交面积为136平方米，按照动辄五六万起步的楼价，平均需要800万的成本。
但是珠江花城却将4房的最小面积控制在了86平和89平，用巧妙的数字，不仅将总价门槛降低，还为二手交易省下不少的一笔税费。
你千万不要以为，这样的空间，生活品质得不到成全。
话不多说，看户型图：
| 建面约86㎡3+1房户型图
上图为建筑面积约86平方米的3+1房，是的，你没看错，还有主套设计。除了三大卧室，进门处的多功能阳台，满足你的书房梦，用一个恰到好处的榻榻米，将其用作客房也是妥妥的。
当然精彩不止于此。
南北通透，四开间朝南，而且南向面宽长达10米，十米阳光的生活，闭着眼睛都能知道有多美好。
建筑面积不到89平的四房，就更神了。
| 珠江花城三期建面89平3+1房户型图
该户型在86平四房的基础上又做了诸多升级，比如对动静分离的兼顾，偶尔会客，也不用担心打扰小朋友读书，老人休息。
另外一个亮点便是主套了，其配置的衣帽间，让女主人的美丽与风情终于有了收藏与展示的空间。
面对这样的户型，有几个人能够抗拒？如果结合它的门槛，你更能理解它销售火爆的动因所在了。
首付130万起，就能拿下一套南向四房。想想牛奶厂的二手挂牌价，想想即将开拍的地块价格，这不诱人吗？
这样的洼地，又能保持多久呢？好了，又到了考验智慧和速度的时候。