五里坨渐入佳境，变身京西墅居大本营

近三年，石景山一直是北京楼市最热的区域之一。如果看今年，多数人会以为最火的板块是古城，不然那里也不会出现“售楼处一条街”。

不过，印象归印象，如果从成交数据看，石景山其实是三分天下的格局。

据『地产营销人』统计，今年石景山1-8月新房住宅成交2669套，在城六区排第一。

其中，古城板块成交占比36.94%；西黄村板块成交占比29.71%；五里坨成交占比25.59%；其他板块成交占比7.76%。

由此可见，古城占比的确较高，但西黄村和五里坨今年也不弱，基本呈三足鼎立之势。

需要关注的是，曾经被视为红海的五里坨，市场地位明显获得提升，不仅成交量大增，而且部分产品还出现一房难求的局面。

『地产营销人』想说的是，你眼里的五里坨，已不是当初的五里坨，三年来此地已发生很大变化，总结下来主要有三方面：

1、五里坨大焕新，板块潜力显现

俗话说，三年大变样。五里坨城市建设利好不断，无论是交通条件，还是配套资源，在三年中实现了大升级。

首先说交通，《石景山区SS00-1601-1603街区控制性详细规划》采纳了居民建议：地铁11号线预留北延至五里坨地区的建设条件，未来大站快线R1线也将通过石景山区域。

另外，109快速路也预留了在五里坨建设上下主路匝道得出口。该路被称为石景山交通大动脉，与阜石路、莲石路同级别，是三大东西串联干道之一，如今已正式开工，预计2023年完工。

众所周知的高井规划一路，正在建设，未来直通阜石路，能从根本上缓解石门路的拥堵。而永引渠南路西延工程，将连接阜石路到刘娘府一线，也是打通东西的重要城市干道。

整体看，五里坨周边道路和轨道交通再快速改善，出行效率将极大提高，实现全城快速畅达指日可待。

其次看商业，五里坨在建的24万㎡商业综合体现已封顶，预计后年将投入使用。该商业涵盖大型购物中心、超市、餐饮、娱乐等多功能休闲消费业态。再加上距五里坨不远，苹果园在建的京西大悦城，区域内享受的生活是非常便利和丰盛的。

最后是教育和医疗，五里坨名校——人大附中石景山学校，去年已开始招生。该校提供的是12年一贯制教育，设置规模为72个教学班，在校生可达2000人。由于得到人大附本校重视和支持，该校师资力量优质，将大大提升板块内教育水平。

为确保冬奥会顺利举办，五里坨还规划有一家建筑面积8.6万㎡，拥有800张床位的三甲级医院。冬奥会后，该医疗机构将变成康养为主的医疗配套，为周边居民增添新的医养保障。

2、洋房消化殆尽，墅居蔚然成风

五里坨作为石景山限竞房供应的主力板块，历经红海淘洗，两年多去化，如今已转换市场格局。

目前，板块内小面积洋房产品基本去化殆尽，一房难求。随着客群结构的变化，这里正升级为京西改善墅居产品的主要阵地。

从各区域看，能在中心城区买到高性价比的低密类别墅产品，五里坨是唯一可选的板块。

因为限价的关系，五里坨新房均价在5万/㎡左右，对比古城板块不限价住宅7万+的平层产品，低密墅居拥有差异化体验，升级属性更为明显。总价千万便能一步到位，实现终极置业，构成了五里坨巨大的竞争优势和市场吸引力。

3、海淀客群涌入，高知氛围渐浓

产品供应结构的调整，让墅居产品渐成供应主流。随之而来，置业客群也在慢慢发生变化。

一个显著特征是，石景山近三年一直承接海淀区域的外溢购房者。这部分高知精英客群，看重生态环境、居住品质以及城六区的地段属性。

五里坨类型丰富、创新多样的墅居产品满足了海淀客户的升级需要，逐渐形成聚集效应。

新生客群的到来，让五里坨慢慢改变了居住氛围，形成了自然与人文、繁华与静谧交织的板块气质。不少客户从陌生到渐渐喜欢上这里，并带来亲朋好友互作邻居。

所以说，任何一个区域都要动态观察，随时间推移，板块价值和市场运行都会变化。聚焦京西片区，五里坨就是打破惯性认知、实现价值升维的最佳范例。

对购房者来说，如果想在五里坨享受墅居生活，五里春秋可作为重点考察项目。

效果图

五里春秋位于五里坨核心腹地，是区域内唯一有别墅的低密居住区。项目背靠西山山脉，紧邻八大处后山，被“三山五园”环绕，是文脉孕育的低密浅山墅区，人文和生态环境得天独厚，并享受区域板块所有发展利好。

效果图

项目在售叠墅，主要分为两种：叠拼和下跃，总价730—2000万不等，可满足不同改善客户的墅居需求。

五里春秋下跃墅居产品，建面约270-400㎡，有三层和四层两种产品，空间层次丰富，功能排布有序。

光韵起居层，打造为家人的卧室层。豪华主卧套房包含：开放式衣帽间、精致书房、独立卫生间、舒适就寝空间。同时，次卧也做套房设计，拥有独立卫生间，功能格局注重家庭成员私密性。

样板间实景

朗阔会客层，规划出家庭会客、阅读等不同功能，该层与花园相连，室内外自由切换，感受自然交融；阳光餐厨层，餐厨双厅联动，空间更为开阔，中西双厨设计，满足主妇全功能使用要求。

样板间实景

百变休闲层，可根据复合化功能延展不同生活场景，既可作为疫情期间的居家办公场所，也可随个人兴趣，打造艺术收藏室、影音室、健身房、品茗室等，感受生活诗意，升华精神领地。

样板间实景

叠拼产品建面约330-500㎡，分为上下叠，上叠南入户，下叠北入户，不同与市场上的三叠拼，形制非常纯粹。

建筑风格现代简洁，样板间特邀有“空间诗人”之称的台湾设计师刘荣禄打造，充满灵动的艺术气息。

下叠样板间实景

上下叠享有8米南向面宽，南北通透，四面采光，整个别墅宽敞明亮。独门独院的大家气质，有天有地，阳光会客，满足居者对花园的所有想象，墅居体验十分舒适。

样板间实景

五里春秋的叠拼，一梯一户，尽显尊崇身份，互不干扰，电梯直接入户，动线方便老人、孩子，品质细节考虑周到。

花园层实景

户户私家花园，前庭后院与独家围合庭院，开合有度，进退有距，使用率超高。项目利用坡地规划特点，将地下一层设计为全明花园层，大幅提升采光同时，也增强了实用性。

四房朝南设计，双主卧套房设计，兼顾每一寸空间的私密性与舒适性。独立卫浴、衣帽间、宽景飘窗，将园林景观尽收眼底。

样板间实景

中西双厨设计，餐厅与花园无缝衔接，制作与享受美食，室内外自由切换，生活场景无限丰富。

样板间实景

地下空间开敞，可做娱乐厅，豪华影音室，日常休闲观影、品酒、饮茶，沉浸兴趣爱好，无限惬意，亦可当作私密会客，朋友PARTY专享使用。

样板间实景

除了墅居产品的出众，五里春秋的园林设计也体现对西山文化的尊重。在整体布局上，注重园林与各楼栋的协调性、参与性，充分考量不同楼座、不同位置下的园林观赏度和参与度。

围合式排布，超大楼间距，给予园林最大发挥空间。“两轴归家、一园中心、八展空间”的规划理念，呈现出“尊享府邸、隐趣山园”居住意境，让社区人文氛围高雅恬淡、与众不同。

花园层实景

三年不见，一个板块当刮目相看。石景山维持强势市场地位，离不开五里坨的全维焕新，京西墅居新根据地在形成，城六区独此一份，值得细品、慢看、快买。

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