终于，通州运河CBD有了自己的限竞房，网红户型独一份！

在疫情尾声，北京楼市回暖过程中，通州市场的表现有点令人意外，特别是限竞房项目，成交反弹明显超出多数区域。

一年间的转换，又到了对通州楼市重新审视的时候了。

观察一个区域市场，离不开历史维度。近五年，通州楼市经历了一个供应量逐步放大的过程。

从2015年被定为北京城市副中心，通州重新制定城市规划，克制土地和新房供应，直到2019年1月才拍出第一块限竞房土地。

但土地市场重启之后的通州，成交量拉动很快。据『地产营销人』统计，2019年，通州全年成交住宅2107套，是2017年的1.56倍。存量达到87.94万㎡，首次超过2015年。

通州区域重新回北京楼市C位，再度吸引购房者关注。今年即使在疫情笼罩下，依然走出独立行情，市场热度值得分析：

1、限竞房“解渴”，拉动成交

2019年1月北京市政府顺利迁址，副中心各项规划逐步落地，同时宅地供应的大门正式打开，通州终于跟上北京楼市脚步，代入限竞房节奏。

据统计，2019年至今，通州共成交土地10宗，9宗住宅用地中6宗为限竞房用地。动作快的开发商已将这部分土地其转化为供应，占住宅整体41%，几乎与纯商品房平分秋色。

更为重要的是，限竞房的入市，也加快了通州楼市产品的迭代速度，居住品质相应提升，由此也反向拉动了需求。

2、朝阳需求外溢 ，唯有通州承接

从北京东南西北四个方位看，东部朝阳是新房供应最短缺的区域。

分布于东三、东四环的各大商圈和居住板块的置业需求，过去只能往北顺义，或往南大兴去外溢。如今在通州供应增加后，东部有了更理想的客群“输送”通道。

依照规划，包括东延的广渠路，八通线、6号线地铁，以及待建的地铁18号线、22号线等，都让通州和朝阳的关系更加紧密，交通愈加方便。因此刚需客群更喜欢在通州置业。

另外，北京市政府迁入通州后，各大企业“副中心”总部也陆续进驻运河商务区，包括：中国银行、建设银行、工商银行、天安财险、北京银行、华夏保险等，由此大量人才迁移，衍生出新增购房需求。

职住平衡的内在需要，再加上通州本地置换升级的潜在需求，也让置业人群的构成变得丰富多元，带动了不少新房项目的热销。

3、副中心进入收获期，利好兑现

城市副中心建设速度很快，快到超出我们的想象。蓝图变实景，利好兑现非虚言。

看交通，地铁八通线南延线、7号线东延已于去年底正式通车；副中心站综合交通枢纽正在建设；东六环入地改造工程已进入临时道路铺设等施工阶段；平谷线、京唐城际铁路、城际铁路联络线(一期)将于今年开工。

教育配套全面开花：北京五中落成开学；占地300亩的通州北京学校将于年底竣工，首都师范大学附属中学通州校区、中国人民大学通州校区如期开工建设，投资7.5亿的景山学校通州校区也将于今年招生。

医疗保障更加完备。通州院区正式开诊，二期工程约9万平方米已开工；北京妇产医院通州院区获批建设，北京市疾病预防控制中心、北京急救中心通州部、首都儿科研究所通州分院等已择址建设，北大人民医院通州院区将于今年竣工投入使用。

城市副中心剧院、图书馆、博物馆，路县故城考古遗址公园等10个文化项目今年已启动。

“城市绿心”内多条道路开始招标，今年9月开园；环球影城主题公园已完成45%以上建设进度，开园指日可待。

在北京没有一个区，可以像城市副中心一样聚合阵容如此强大的配套设施和城市资源。利好的逐一兑现，促进了购房者入场的意愿。

因此，从楼市供应结构上，客群外溢逻辑上，以及区域价值兑现上，让通州楼市潜力不断释放，市场持续向好，楼盘热销变为常态。

不过，《地产营销人》之前认为，通州也有两个小小遗憾：一是城市副中心核心区尚没有限竞房入市；二是北京最好的“网红”户型，还没有同步出现。

这种遗憾，伴随一个新项目在今年开盘，有望得以弥补，这便是处于运河CBD核心区的低密限竞房——禹洲朗廷湾。

禹洲朗廷湾与运河CBD隔河对望，尽享5河交汇的美景和商务区快速发展带来的利好。

运河CBD总面积约16平方公里，地上建筑总规模可达316万平方米，是国贸CBD的两倍。建成后这里将成为分担首都CBD职能的城市商务重心。

目前，运河商务区除了已入驻的7家金融企业，还有特斯联、紫光联盛等9家科技总部企业。未来，此地诞生的大量居住和租赁需求，让距运河CBD不过2.6公里的禹洲朗廷湾，成为理想宜居之地。

更为难得的是，该项目不仅在通州核心区，且更依靠朝阳北路、京通快速路，可借助轨道、快速路到达朝阳大悦城商圈、国贸商圈，左右逢源，生活工作随意切换。

另外，根据北京轨道交通线网规划（2017-2035），通州远期将有D1—4多条线路开通，其中项目所处范庄必有一站，邻近轨道也是一大优势。

产品是禹洲朗廷湾的最大亮点。7-11层低密一线河景洋房，1.6的容积率，放眼城市副中心，仅此一处。

令购房者惊叹的是，禹洲朗廷湾90㎡的三居产品，是在副中心乃至整个北京都未曾见过极致的户型。

其实，市面上90㎡三面宽朝南的户型已进化到基本找不到缺陷的程度，而禹洲朗廷湾的产品不仅继承了所有优点，做到双卫全明、独立玄关、U型厨房，而且还实现了突破，在客厅处附加了阳台，让功能更加合理，生活更加方便。

不要小看阳台空间，养花种草、晾衣晒被、品茶看书、午后小憩，都是在这里实现的生活场景。

如今北京大多数项目都没有阳台设计，给很多居者带来不便。禹洲朗廷湾的人性化设计，恰体现了南派开发商的细腻。

朗廷湾的开发商禹洲地产，2009年在香港上市。目前业务布局覆盖京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区等6大区域，自有三大产品系，分别为“雍禧系、朗廷系、嘉誉系”。其中，朗廷系旨在精细化打造高品质社区，也是通州项目的由来。

禹洲所在地块，除了住宅，还有写字楼、商业多种业态，小环境聚集城市功能，满足办公、休闲、购物等多元需求，项目北侧将有一所12班制幼儿园，届时为业主提供高质量教育配套，未来生活十分便利。

最吸引市场关注的是，禹洲朗廷湾限定销售均价仅5.2万元/㎡，这在副中心核心区新房普遍6.5万元/㎡以上的价格包围中，性价比格外突出。

今年，『地产营销人』预测通州楼市将继续攀升，成交量会再创新高。

对购房者来说，能有机会在运河商务区附近买到以网红户型为主打的限竞房，可能是最大的幸事。

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