深度分析：为什么我买房从来不用公积金？

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首次提问：房姐，置顶帖里“小白变大神”那一篇，39条说不要用公积金，是什么原因啊？身边朋友一般都是SFSD就用了，留着有什么讲究吗？

回答：分情况：1.新房:公积金年限短，金额小，cf贷款年限越长越好，金额越大越好。如果能贷到足够长的年限，金额也足够，优先选择公积金。2.二手房:多军都需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期太长，业主等不了，对淘笋极其不利。这种情况下果断放弃。

提问：亲爱的房姐姐，最近看了一个二手房。想确认下思路对不对。首套非刚需，投资，光谷南藏龙东街正地铁口，藏龙新天地，二楼。总价130万80平满二，税费佣金差不多一起6万。假如两年后出手，那么付出的总价为130万 +税费佣金6万+两年房贷差不多14万，要做到卖出不亏本，两年后市场预期要达到 130万+对方买家税费佣金8万+20万 （我付的利息+税费佣金），对方买家两年后到手价差不多2万。 麻烦房姐帮提点下，我这样的思路对吗？两年后市场价能达到两万+吗？

回答：星天地的2楼折价8%，这房子再砍5万才考虑入。思路错误1.说个极端情况，如果zf这2年都不放水，没有涨幅，或者涨幅很小，根本不够你的税费和利息。加上你的买入价格也不笋，如果从投资角度看，这是一笔亏本生意。2.如果只想短炒，持有2年就抛，大概率是税费吃掉利润。盼着今天买明天涨，这是病态心理，得治。房产只有持有5年，才能完整的穿越一个熊牛周期，看见明显收益。我们不做急富青年。3.光谷南，藏龙岛并不是投资的首选，现在所有资源都砸向光谷东，不如去新区淘淘笋，后期涨幅更大。

提问：新人首问，美丽的房姐，本人情况如下1.在武汉备考读研，已大学生落户，想在武汉购入房产，主要为了投资升值，三五年后能变现安家2.老家县城有套临街商铺大概150w，为主要资金3.现在关注二手房，徐东杨园电力新村小区，顶楼86平180w，还有一套运校铁产房，三楼78平148w，听说要拆迁，新房没有思绪。因为是用家里大额资金，小白学习不易，希望能得到房姐指点。1.我现在没有工作能否贷款买房，如果能应如何做2.二手准拆迁房的利弊，是否适合我的需求3.铁路产权房（黑证）与双证的差别4.新盘有什么选择方面的建议迫切等待您的回复，提前感谢！

回答：1.办按揭没有流水，可以增加父母为共同还款人，或者做一份JLS2.准拆迁房，如果有内部消息，确定要拆迁，可以入，如果是赌博，没必要入了。如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。 然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。3.性价比高的新盘只剩几个了，之前梳理过武汉最值得投资的盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，自家的青山119老破小还在六楼，感觉不好出手，有没有什么方法可以提高出手几率，需不需要花一点钱重新粉刷一下？感觉没有什么优势，想房姐给点意见

回答：卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂链家。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 为什么最后挂链家，原因在这里。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐好！选到东原，但是东原合作的几家银行都是上浮25的，置业说不能更换，是这样吗？有方法破吗？

回答：银行内部有关系，可以降低点，问下信贷员，能不能买点理财或者保险产品降低利率

提问：房姐，我最近在看法拍房，新手，请问有什么需要注意的呢？在贷款等方面和普通房子有什么区别啊，法拍房买下后可以买卖么？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。 法拍房操作流程，详见知识星球内部分享。

提问：2017年最高点时买了顺义机场附近商住，均价3.1w，现在2w，所幸租金还可以，每年持续上涨，现在心态不错，如果实在卖不出去，就当花钱买了一份稳定工作，等到老了工资也不少了，但有机会还是希望不赔钱的卖出去。 想问问您北京商住未来如何？得放在手里多久？感谢

回答：我一直建议大家不要买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致收益被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。个别神盘，商住甚至要到住宅价格的8-9折。明年就着北京上涨后的带动，卖给下一波接盘侠。

提问：特别老旧的小区以后会怎么办？非常老旧且很难安装电梯的房子，以后会修葺继续使用还是会拆除，若拆除业主会获得赔偿吗？老房子会跟市场一样涨幅吗？多谢。

回答：加装电梯的阻碍是业主和财政拨款。只要房屋结构没有把电梯的路子封死，总有加装电梯的办法。不会轻易拆除，电梯一部才50万，一栋楼拆迁一个亿。涨幅是未来价格/现在价格。

提问：万能的房姐，请问用信用卡买房，怎么操作呢，比如有26张信用卡，一张5万额度，我买一套130万的房，一次性刷完，后面怎么还呢？

回答：空当接龙，知识星球里面有信用卡的文章，可以先学习下。

提问：阿姐，我们看到后湖这边的好几个小区，怡和苑，同安，东方明珠等，能从区位，环境以及小学等方面帮忙推荐下，后湖这边哪个小区更好呢呢，主要以自住为主？感谢

回答：同安>东方明珠>怡和苑

提问：房姐有没有整个二手房交易的详细流程和避雷区啊，高平高贷会影响房屋评估费吗？这个是必须要收的钱吗？

回答：1. 做好产调，产权调查主要是看看二手房的产权是否清晰，核实产权人身份信息，有没有剩余贷款和抵押等等。具体来说产权调查要从3个方面来看，一看不动产权证书(房产证和国有土地使用权证书);二是看购房合同和付款凭证(这是卖方取得房屋的原始依据，最好是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应)，三是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询)，需要注意的是二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。2.最大的雷区就是合同，你先跟中介沟通好，合同全部都改成利好你方。3.gpgd会产生费用。4.二手房标准交易流程，详见知识星球内部分享。

提问：请教房姐：买二手房做gpgd，怎样才能保障资金的安全？具体流程和注意事项？毕竟首付增加了，而且银行放贷也是打给房东的吧

回答：打欠条，做公证。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。