优质房源紧缺 行业竞争激烈 上海二手房生态悄然生变
二手房市场被认为是最贴近市场化的房地产市场，作为二手房买家和卖家之间沟通的“桥梁”，房地产中介从业人员对市场冷暖、生态变迁、行业痛点最心知肚明。近日，记者走访了上海的多个区域，对“金九银十”期间上海二手房市场进行调研后发现，上海的二手房市场生态正在悄然发生着一些变化。最明显的是，优质房源或性价比高的房子不用多久就能卖掉，而且同区域各房产中介之间竞争激烈。
优质小区挂牌房源不多
最近，记者身边想要买房的人突然多了起来，中介朋友也打电话来说现在行情不错，就是缺房源。上海的二手房市场什么时候变得无房可卖了？
“现在市场行情不错，特别是一些优质、性价比高的房源很快就能成交，所以市场上一些品质比较好的小区正面临无房可卖的局面。”上海普陀区长征板块的一家中介门店店主王建涛说。
普陀区中潭路上的一家中介门店高级店董林新阳告诉记者，今年中远两湾城大户型的房源特别好卖，4房、5房户型好的房源基本卖光了。9月整个中远两湾城成交了43套房子。“今年市场确实挺不错，现在中远两湾城可售房源不多，部分1房的成交价格甚至已经达到了2016年上半年高峰时期的价格。”
“现在买二套房的客户也不是太多，大部分是改善型置换的刚需客。虽然上海人可以有二套政策，但因为交易成本的关系也不轻易动，造成不少小区缺房源，稍微优质点的小区或者离地铁近的小区可能就无房可卖。”松江九亭地区某房地产中介分行经理叶辰说，“我们现在带客户约看的房源其实很多中介都在带看，也反映出现在能看到的房源、能卖的房源是比较少的。”
浦东御桥路地铁站附近某中介业务员告诉记者：“今年地杰国际城一期的两房只成交了2套，大面积的房源只成交了8套。现在御桥板块高性价比的二手房挂牌很少，海上传奇目前只有1套房源在卖。”
“上海永远不缺客户，只要性价比高的房子不用多久就能卖掉。我们现在主要靠网上平台蓄客，以前打电话的模式也收不到多少客户。现在很多客户坐在家里通过网络搜索房源，在网上看得差不多了再到现场来看一下，觉得房子不错就可以谈价钱了。”松江新城某中介门店业务员说。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，9月、10月上海二手房市场的确有“赶顶”的趋势，一些便宜的或者说性价比高的房源都卖完了，剩下一些比较难卖的房源。而且现在二手房从挂牌到成交的周期确实在缩短，一些总价300万元以内的房源今年上半年成交一套大约需要2-3个月，8月、9月之后的成交周期降到了1个月左右。
买家心态更趋理性
“市场也有分化。现在上海的老破小房源房价上涨速度慢了，而且大多也以市场价成交，买卖双方都能接受。这和2015年、2016年时的市场情况有很大区别。2015年、2016年时市场比较疯狂，买房价格高也认了，现在的人买房比较理性，不是市场价的房子就不买了。”卢文曦说。
“今年的客户和往年不太一样，可能是因为疫情防控的关系，他们在出来看房之前已经在家做足功课，甚至有些客户直接点名要某某小区、几房的房子，这样我们成交的周期就会大大缩短。”叶辰说，“现在的年轻人买房也不会像以前那么冲动，基本都会在看好房子之后再挂牌出售自己的房子。卖房不是目的，买房才是目的，所以他的房子出手很快，但对拿到现金的时间要求比较高。”
叶辰表示，二手房不同于一手房，每次二手房成交量暴增的时候，其实当月涨价表现是不明显的，它会把低价位的房子全部消化掉，之后再挂牌出来的房源会以这个价位作为依据往上挂。举例来说，比如7、8月份一套190万元的房源，客户谈到185万元成交。到9、10月份基本上190万元的房子，客户也愿意出190万元把房子拿下。因为客户也会去关注之前房源的成交数据，在他看房的这个时点，190万元以下的房源都已经卖完了。
“现在还是卖方市场，卖方说了算，但价格不能太高，最好贴近市场价。”叶辰说，“现在的客户会更加理性。以前客户会说之前来看房子是180万元，现在是190万元，我接受不了，你有180万元的房子再来找我。这种客户我们只能把他放到后面去了。现在的客户，同样的房源，之前是180万元成交，现在是190万元，他会觉得这里的房价涨幅还是有的。只要房子没有问题，我买了之后还是会涨的，他就会把房子买下来。”
“想买房的客户，肯定会想好板块，然后确定好预算，现在盲目看房的人很少了。”御桥地铁站附近中介业务员说。
中介行业竞争激烈
记者一圈走访下来，还有一个感受比较明显，那就是优质房源短缺导致中介之间相互竞争非常激烈，业务员要想脱颖而出，必须具备足够的专业度，在获得客户信赖的基础上，从客户的需求出发，为客户提供比较完善的购房解决方案。
“最近我们的生意不是太好，成交太快对我们这种小中介是不利的。现在人工成本很高，前段时间我底薪开到7000元还招不到人。”王建涛说，“房地产中介行业竞争太激烈，现在到处都是新开的中介门店。今年因为疫情防控，有些商铺关张之后无人接手，大都是房地产中介接盘。以前商铺转让还有几十万元的转让费，今年不少商铺都不需要转让费了。”
“我们不以房去推客，而是会以客户的需求去找房，这样我们的成交量会高很多。”叶辰表示，业务员术业有专攻，有些比较专业，但有些不一定专业。房地产中介这个行业门槛很低，什么人都能来做，客户也可以自由选择中介公司和业务员。现在一套房源可以在多家中介公司挂牌，同样一个客户可以到多家公司去看这个房源。其实客户挑的就是服务的满意度和交易的安全性。
林新阳向记者透露，有中介会就一些优质房源希望与房东签署独家协议，承诺3个月卖不掉则赔付房东一定金额。还有中介会就优质房源与房东签署VIP服务协议。当然，房东也可以选择不签这些协议，但这些现象的存在无疑都说明行业竞争激烈，以及市面上优质房源并不多。
嘉定新城一家中介门店业务员姜爽表示，现在行业竞争激烈。“那些做了很久、资源比较多的人可能好做一些。我们是新人，没什么资源，每天在外面驻守更像是守株待兔，想做到单子真像中大奖一样。”
姜爽说，做房地产中介业务，专业能力非常重要，需要很专业地与客户沟通，尤其现在一个客户身边有好几个中介，专业度不够的话，人家肯定不会找你。当然运气也很重要。
“中介业务员新人底薪3000元，保两个月；老人无底薪，全靠业务提成；一周做六休一，每天上班12个小时。大家都要出去跑的，每天风里来雨里去，天冷天热都要跑。市场挺残酷的，你开不了单，压力会很大，3个月开不了单你自己都呆不下去。我是想着房产如果能成交，哪怕几个月成交一单也可以，谁能指望这点底薪来生活呢？”姜爽说。