如果首付30万贷款35万，10年后房价140万才保本还买房吗

贷款买房是绝大多数人的买房方式，毕竟买房的支付金额大，能够全款购房的人并不多，即使能够全款购房也会造成现金流的紧张，影响未来的生活。

朋友问：如果购房时需要贷款35万首付30万，10年以后住房需要涨到140万才能保本，你还会选择买房吗？

对于这个问题，不知道朋友是怎样测算的，我们可以从不同的角度看看是否需要借款买房？

首先，贷款35万元买房，10年以后到底需要还本付息多少？

如果我们进行简单的测算，可以根据不同的贷款方式以及不同的还款方式，在不同的利率状态下的还本付息总金额。

贷款35万元，贷款期限十年，看看在不同的贷款利率之下需要支付多少贷款本息：

如果是商业贷款基准利率即4.9%进行测算：贷款本息还款方式，十年期间累计利息支出为93425元，本息还款合计443425元；如果以贷款本金还款方式，则十年期间累计支付利息86464.58 元，累计还本付息总额436464.58元。还本付息最高金额44.3425万元。

如果以贷款基准利率上浮10%即5.39%进行测算：贷款本息还款方式，十年期间累计利息支出为103524.54 元，本息还款合计453524.54元；如果以贷款本金还款方式，则十年期间累计支付利息95111.04 元，累计还本付息总额445111.04元。最高还本付息金额为45.35万元。

如果以贷款基准上浮30%即6.37%进行测算：贷款本息还款方式，十年期间累计利息支出为124128 元，本息还款合计474128元；如果以贷款本金还款方式，则十年期间累计支付利息112403元，累计还本付息总额462403元。最高还本付息金额为47.41万元。

这就是大多数情况下，35万元房贷的还本付息金额情况，最高还款金额不到48万元，当然如果你的贷款利率高于6.37%，利息支付还会再高一些，但正常情况下会在50万元以内，加上本金30万元，合计成本80万元即可以。

如果以贷款利率24%进行计算，一般情况下房贷利率不会达到24%，则在贷款本息还款方式，十年期间累计利息支出为576020.07 元，本息还款合计926020.07元；如果以贷款本金还款方式，则十年期间累计支付利息423500元，累计还本付息总额773500元。最高还本付息金额为92.6万元。如果再加上首付本金30万元，则还本付息加首付金额为132.6万元。

其次，如果再考虑首付30万元的理财收益情况，我们再看看理财收益有多少？

有的人可能会说，30万元的首付也是有成本和机会收益损失的。应该说是有道理的。

从30万元的理财收益看，如果以5%的银行理财曾经比较稳定的收益看，简单计算30万元10年的理财收益为15万元，本息合计为45万元。

如果以投资国债或者目前的理财收益4%进行测算，30万元本金10年的理财收益为12万元，本息合计为42万元。

如果以目前的银行存款等2%左右的利率进行测算，则30万元10年期限的存款利息为6万元，本息合计为36万元。

当然如果你投资信托理财产品和证券资产管理产品，最高可能达到8%左右的收益，但是要冒较大的风险，10年的收益是24万元，本息合计为54万元。

如果我们以贷款基准上浮30%即6.37%贷款35万元测算的最高还本付息金额为47.41万元，再加上安全的理财收益5%的本息45万元，则10年期限还本付息和资金收益合计为92万元左右。最高房价上涨100万元就已经完全覆盖了所有的成本。

其三，到底贷款买房是否划算呢？应该不应该贷款买房呢？

贷款买房到底是否划算？应该不应该贷款买房是一个复杂的问题。

之所以出现贷款35万元10年、首付30万元需要上涨到140万元才保本这样的说法，实际上是一些人将自己的贷款利息成本估价过高的同时，将自己的30万元本金的投资收益估价更高的原因。

有的人总觉得自己30万元的成本，每年投资收益8—10%，如果以复利进行测算，年度收益10%，10年的投资收益可以得到47.81万元，本金和收益合计为77.81万元；如果以15%的投资收益率计算，10年期限累计实现投资收益91.37万元，本息合计121.37万元。

但这种计算方式是完全不合理的，毕竟每年获得10%的无风险投资收益是非常难以做到的，而如果你有超过每年6%的投资收益，那么，如果不是刚需并不建议投资买房。

如果是刚需买房，仍然建议买房，毕竟上面我们的测算只计算了资金成本和贷款成本，而没有考虑到住房的租金收益，而一般情况下租金收益可以对冲贷款的还本付息成本。

更重要的是，还要考虑房价是否上涨的因素，也是可以在一定程度上对冲购房的资金成本。根据相关资料，如果以2015年为基数100，我们再看看一线城市的住房价格变化情况：北京新建商品住房销售价格2020年7月为146.1%，上海是153.7%，广州158.8%和深圳157.9%，如果我们进行简单平均计算，北京每年上涨了8.12%，上海上涨了10.74%、广州上涨了11.76%和深圳上涨了11.58%。可见一线城市买房的价格收益完全可以覆盖投资收益和贷款资金成本。

与2015年对比累计上涨幅度看，70个城市中19个城市上涨幅度超过50%，其中上涨幅度最大的城市分别为西安175.8%、徐州上涨168.4%、武汉165.2%、合肥162.3%、成都161.6%、无锡161.1%、厦门160.7%、南京160%。也就是说，有8个城市在5年间累计上涨幅度超过60%，年均上涨12%以上。累计上涨幅度最低的两个城市泉州也累计119%、乌鲁木齐119.9%，上涨水平大概接近20%，平均每年简单计算上涨4%。

购房是一个复杂的问题，不能简单地以是否划算进行衡量，而应该考虑到综合因素，整体而言，要坚持房住不炒的原则，不以炒房为投资目的。（麒鉴）