【解读】新城对答上交所16问：43页超3万字新城式算法
艳姐说
在静默了两周后，新城控股回复了上交所针对其2018年财报提出的16个问题。
新城控股的财报是3月9日发布的，在规模房企中，时间最早。当然新城成绩也相当华丽，营收541.3亿元，同比增长33.6%；实现归母净利润104.9亿元，同比增长74.0%；规模上，新城2018年销售收入达2211亿元，同比增速74.8%，这个增速在前十强排第一名。
跟新城财报一同披露的还有一份分红方案，新城计划全体股东每10股将派发现金红利15元，如今比较来看，新城的这份分红方案在2018年内房股中是最高的。当然营收净利大增的新城有这样豪气的资本。
这样的利好也迅速把新城的股价抬了起来，粗略计算，从新城发布财报的3月9号，到上交所向其发出问询函的4月2日，新城股价涨幅超过30%。
综合上面这些原因我们大致就能想出来，上交所在4月2日为何一纸问询函递给新城，透过拗口的专业术语和纷繁复杂的数字，监管部门在提示头脑发热的投资人，这家公司的业绩可能没有他说的那么好。
提问的人锱铢必较，问题咄咄逼人，受问的人如临大敌，回答严丝合缝，新城用了一份43页超3万字的公告来认真回答了上交所16问，双方的交锋被隐藏在长句和术语背后。
大家常说的会计的艺术，大抵如此。这一来一回的问询函里究竟藏了哪些秘密，艳姐今天和大家一起拆解。
上交所：需要解释是否存在调节利润行为
新城：利润测算有据可依，未来存不确定性风险
上交所问询函中，有关新城控股利润的问询最多，核心集中在新城是否存在调节利润的行为。
首先，新城2018年投资性房地产增值了28.09亿，同比涨2倍多，占归母净利润近27%。投资性房地产就是用于销售和出租的房产，具体到新城，就是旗下的综合性购物中心吾悦广场。2018年新城吾悦广场的增值幅度远超市场价增幅，是不是虚高？
新城的回复里揭示了这个问题的实质其实是个会计问题，以新城2018年度新完工项目重资产运营的吾悦广场为例，由于2017年这些项目未完工，按照市场评估价入账，到2018年末项目完工并签约年则是根据实际租金水平测算评估价值，一般实际租金收入通常高于市场预测租金，这就导致2018年末公允价值有所增长。
合理性是说的过去了，但新城也提示了风险，在回复中新城强调：未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长存在不确定性，且吾悦广场评估价值受各项评估参数影响，因此公司未来公允价值变动损益亦存在不确定性。
其次，上交所对新城拿合资公司并表很有看法。在新城财报里，一些参股公司的营收和利润被并入了新城年报，有一些则没有并入。更奇怪的是，一些被并表的公司新城持股仅三成，未被并表的公司有的新城持股超过50%。
都是参股公司，并表的时候为何不统一？
新城用一个理由解释了这两个问题：对于前者，新城认为虽然股权比例虽然低于50%，但鉴于房地产开发投资金额巨大，为把控投资回报，需要保证子公司在经营决策上与公司保持一致，因此将其纳入合并报表范围。
对于后者，新城认为，虽然持股超50%，但鉴于房地产开发投资金额巨大，部分合作方或项目原股东方也希望参与合作项目的经营管理决策，既然新城是与合作方一同参与项目公司的经营管理决策，所以无法将该项目公司纳入合并范围。
再次，上交所对新城利息支出的资本化占比过高也提出了质疑。
所谓利息资本化，就是将利息支出视作一种资产，对于要相当长时间才可以出售的存货以及投资性房地产的借款利息支出，处在利息资本化范围里。
新城财报里， 2018 年资本化利息支出为88.50 亿元，同比增长 428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的 94.58%和 84.36%。
新城控股解释称，2018年度公司融资借款利息及债券利息支出为39.96亿元，合同负债内含重大融资成分利息为53.6亿元，该部分并非有息负债，因此新城控股根据会计准则对其全部进行了资本化。
上交所：需解释为何与关联方合作资金增长较快较大
新城：融资合规，利率合理，向关联方借款灵活方便
在上交所的问询中，新城在2018年与关联方、合作方的合作资金增长较快且金额较大，引起关注。
其中，新城要付给间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿元，利率水平为8%，高于贷款基准利率，且高于公司2018年度6.47%的平均融资成本。
新城在回复中首先强调了向关联方借款是经过董事会表决并公开披露的。同时，针对利息问题，新城披露了其向非关联方借款的利率区间为 4.50%-10.54%，证明了8%利率水平的合理性。
此外，新城也强调了上市公司向关联方借款具有无需抵押担保、资金使用灵活等优势，在同等条件下，其借款利率与外部借款利率相当，不存在损害上市公司利益的行为。
上交所：需解释存贷双高的原因
新城：资金未被占用，融资为保现金流
新城年报显示， 2018 年末公司货币资金 454.09 亿元，同比增长 106.90%，其中银行存款占比 88.10%；同时，新城长期借款和短期借款合计 259.39 亿元。
存贷双高，什么原因？
新城的解释是，截至2018年末，公司受限货币资金余额为54亿元，集中压在按揭贷款保证金、汇票保证金、借款保证金等项目上。此外，部分销售回款按规定优先用于工程款支付等，不存在被控股股东及其关联方占用的情况。
新城控股强调，公司所处的房地产开发行业为资金密集型行业，2018年公司经营活动和投资活动流出现金均用于公司已有项目的开发运营支出以及常规性新项目的获取等。为确保公司平稳运营以及满足新项目获取的资金需求，公司在谨慎考虑销售回款的情况下，需保证充足的货币资金储备。此外，根据行业支付惯例，在每年春节前有大额的工程款支付需求，因此在每年末，货币资金余额较高。
上交所：经营性现金流为负，会否对公司产生影响
新城：规模增长是主因，今年去化恐受影响
对于外界最关心的问题，上交所问的很直接，新城年报显示，其经营活动和投资活动现金流量净额之和，在2016 年、2017 年和 2018 年皆为负，分别为-6.10 亿元、-102.41 亿元和-161.96 亿元。
因此，三年来即便新城在销售额、营业收入和归母净利上迅猛增长，但狂奔之余难掩现金流的尴尬。
对此，新城的解释为，2018年12月31日，公司全口径土地储备余额较2016年末增加7,420.88万平方米，规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。
同时，筹资活动产生的现金流持续增高及较高的负债率水平将使公司持续发展面临一定的资金压力。
这也就意味着新城的规模化扩张虽颇具成果，但也导致了公司入不敷出。
还有一点值得注意，在回复中，新城披露了地产业务的去化情况，2018年新城的总可售货值为3378亿元，最终实现累计签约额2,210.98亿元，年度去化率约为65.45%。
受政策影响，2019年，新城的去化率呈现下降趋势。2019年一季度，新城总体去化率仅为30.75%。
具体来看，一线城市的去化率22.98%，二线城市29.03%，三四线城市中，长三角地区去化率在33.45%，非长三角区域则为32.07%。
而截至2018年12月31日，公司位于三、四线城市的存货占比为61.44%，另外二线城市占有37.30%。
新城也承认，鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速及居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在不确定性。
除了针锋相对的问答，新城问询函事件里还有个哭笑不得的误会。
问询函中问到新城2016年出售旗下项目公司全部股权的时候，同时买进了价值1.5亿的三年期看跌期权。这个操作让人非常疑惑。新城解释称，这份期权其实是一笔看涨期权，在编制年报时因笔误披露为看跌期权。
一字之差，闹了不小的乌龙。
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