现在的物业公司，进入小区合法性有多少？物业管理费收入用在何处，合理性谁管？

你买的是商品房吗？如果是，你就是在装傻，侮辱大众的智商，其心可鄙！其行可诛！我就把你当成无知的法盲，给你普普法吧！

一、按照2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第七条（七）物业管理方案已落实。第十三条，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。我们称之为前期物业管理。在业主未大面积入住前这个是政府强制性的要求，为了保证小区全体业主的公共利益和小区环境卫生、装修管理、秩序维护、设施设备的正常运行等。这是商品房可以销售的前提条件之一，合法性100%

二、大部分业主入住小区，到达法定条件并且按照法定程序成立了业主委员会，前期物业管理合同自然终止。由业主委员会召开全体业主大会，就物业管理合同续签、重新选聘物业管理企业、业主自治等作出决定。称之为后期物业管理，由小区三分之二以上的业主共同意见决定。

三、物业管理及服务成本或者物业管理及服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业管理区域清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域秩序维护费用；

　　6、办公费用；

　　7、物业管理企业固定资产折旧；

　　8、企业所得税；

　　9、企业利润；

在100%应收的物业费中，①人工工资、社保、福利费用约占75%左右；②电梯及其他公共设施设备维保费、小修、零配件采购费约占10%左右；③公共水电能耗费用约占5%左右；④企业所得税约5%左右；⑤办公费用约占3%左右；剩下的2%左右基本是利润。

中国约13万家物业企业，排名前100位的万科、龙湖、金地、中海、招商、华润等依靠强大开发商背景的物业公司（包含上市公司）的纯利润在5%左右，其他中小微物业企业的纯利润约1%～3%左右，老旧小区亏损的是普遍现象！

又有几个小区的物业费是高过万科、金地、龙湖、中海、招商、华润等开发的楼盘的？几乎没有。

住宅小区都是包干制，物业公司只要按照物业合同约定提供管理及服务就行，并没有法规强制要求物业公司公布物业费的收支明细。除了小区的公共收益需要向业主委员会定情公布外。如果是酬金制，那就是业委会直接向所有业主收取物业费、停车费。收取公共收益。按照合同约定支付物业公司应得的费用。每一笔钱的收支情况，盈余或者亏损情况需要向全体业主清清楚楚公布。性质不一样，要求不一样！

不要当无知的法盲！不要当可耻的喷子。更不要想着天上掉馅饼，物美价廉，质优价廉的事情根本不存在。市场经济原则就是质价相符，一分钱一分货。给的白菜钱，又怎么能吃到鸡鸭鱼肉呢？