确保房地产投资获利的要诀是什么?
我们华人这个族群,,应该是世界上最懂得利用房地产投资而获利的族群之一。在我的客户朋友中,很多人都拥有不只一处房产。有的朋友很早时间就买了房子,自然是已经赚得盘满钵满。也有部分朋友在努力追赶,希望抓住获利机会。
最近,又有两位通过我毎周专栏文章结识的新朋友谘询我,询问他们投资的公寓房和土地房是否还会继续获利?哪些应该卖掉?如果卖了其中某一处房子,下一步买什么获利会比较好?
首先,感谢客户朋友对我的信任!接下来,我也愿意跟读者朋友们分享一些信息和案例,看一看,确保房地产投资获利的要诀是什么?
第一要诀是: 房价精算,防止买贵
经常读我专栏文章的朋友们会很熟悉我如下的理念和操作程序: 在买房时,在帮买家朋友下Offer 之前,仔细作好房价精算的准备功夫。这是在与卖方谈判前必须做好的准备功夫。
房价精算的最直接的效果就是: 既使买不上房子,也绝不会买贵了当冤大头。而一旦买到了房子,那必然是买得有利可图,就等着赚钱吧!下面,有一正一反两个例子。
正面的例子是,在Richmond Hill 最北端的Tomscot Ave. 这条街上,我在2016年5月下旬为客户买入的四睡房双车库独立屋,买入价是91万。同一条街上另一间几乎同样的独立屋,在2016年7月份卖出111万。我的客人今年9月以106万5卖出当年以91万买的房子,赚了10多万。对面那家以111万买同样房子的家庭,现在如果卖的话,会不会赔钱?
反面的例子是,在2019年5月,Berczy 小区的一位业主读了我的专栏文章並联系我,让我帮她看看,她在2017年2月以130多万买入的单车库3睡房小独立屋当时(2019年5月) 能值多少钱?朋友们,现在是2020年11月了,在Berczy小区这样的小独立屋能卖到多少钱?(澄清一下,她2017年2月买房时用的经纪人不是我。)
第二要诀: 地产是长线投资--能等到好时机才卖出更重要
作为行内人士,我们自然看到了2017年4月底以后独立屋房价向下调整给少数投资者带来的痛苦,另一方面,也看到了另一部分投资者从2016年在公寓市场上积极买入並赚到可观收益。然而,2020年的房地产市场走势已经发出了变化,想投资买房的朋友们还能赚到钱吗?现在投资买房会有风险吗?
其实,投资房地产的要诀,不只是看您何时买入,更重要的是看您何时卖出。关键是看您能不能持有得足够长久。
我们都知道,投资房地产的朋友们当中有一部分人就是” 炒家” ,例如,只买楼花,想在在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者,等楼花变现楼可以住人了,就租出去,等几年再卖。经验告诉我们,短炒,很难避开风险,如果房价跌一段时间,哪怕是比较短的时间,如果您不得不卖,您就会亏本。但是,如果是长线投资,房价短期调整就不算什么。长远一点看,大多伦多地区人口越来越多,任何比较大的房价下跌,都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷,问题只是多长时间填平下跌的低谷,投资者风险大大下降。虽然近期市中心公寓市场不太景气,但加拿大政府在未来3年里吸收120万新移民的计划,一定可以填平目前的小低谷。具体的投资建议包括出手的时间点,可以依照大数据分析来判断。
要诀三: 现金流持平与”自动驾驶”
如果您持有一项投资,现金流持平(或者小有盈余) ,您就可能就会继续持有不做它想,並且,可以全无压力地等待它升值。有时,还会等来不大不小的惊喜。我可以跟大家分享如下的案例: 客人买公寓出租,首付(自有资金) 不到40%,剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前,每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年,房价升幅20%以上,租金增长17% 多一点。如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率,则是至少20% (价格上涨) x 2.5 (杠杆效应) = 50%!这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办?那就继续持有呗!反正租金涨了,现金流越来越好,这是一项好投资,可以暂时不管它,让它”自动驾驶” 。
可是,如果现金流不能持平,毎个月都亏点儿钱,资产价格又不升反跌,这时,您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗?例如,有人炒独立屋,2016年买入了150到160万加币的好学区独立屋,贷款100万加币(大约是房价的65%),每月还贷加地税,至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金?大约2600至2800加币,毎月会亏2000多加币。这样炒房能撑多久?看来,独立屋真地是用来住的,不是用来炒的!
要诀四: 精选租客确保现金流平稳
成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前,就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平,从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜,但人口结构不理想,买在这样的社区,有可能面临与”差租客” 的长期争战。
其实,挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作,如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害,业主的损失会很大,华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是,现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向,业主朋友们要加倍小心。好在有专业的经纪人和法律专业人士可以为业主朋友们保驾护航,降低风险。
无论房地产市场如何起伏,总有很多投资者朋友会赚到钱。而这些朋友往往是那些擅长于控制风险的朋友们。
(作者为全职专业地产经纪,以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务,免费估价。本文纯属个人观点,欢迎各位指正,期待个案交流。如有查询,请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章,欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)