美国REIT月报：2017不如股票？胡扯！2018只会更好！

摘要：尽管股票市场在2017年的表现远远超过REIT市场，并且容易给人一种错觉认为REIT表现不尽如人意，然而，如之前所提到的，REIT市场的整体回报率和长期平均值非常接近，是非常正常的表现。

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大家好，我是绿庭的Bruce，下面我来为大家带来2018年1月的REIT月报。

先来看一下大盘指数，1月富时全REITs指数下跌了3.24%，富时全股权REITs指数下跌了2.95%，富时债权REITs指数下跌了6.91%，作为参照，标普500指数上涨了5.73%。

十年期国债收益自2017年底开始呈上涨趋势，利率在1月31日上涨至2.7%。

下面我们来看一下各板块指数：

各版块在2018年一月呈现总体下滑趋势，但是木材，酒店/度假村和基建板块指数表现良好，分别上涨5.86%，3.23%和3%。工业和数据中心板块稍有下跌，分别下滑0.7%和1.16%。办公室、租赁公寓、医疗和零售业板块均有3%至7%的下滑。

最后我们来看一下美国房地产信托协会（Nareit）发表的对2017年的总结和对2018年的REIT市场的预测：

自1972年REIT指数创立以来，截止2017年12月31日，REIT市场的平均年回报率是9.72%。2017年REIT市场整体回报9.27%，与长期平均值非常接近。不仅如此，REIT市场的表现也非常稳定，2017年REIT市场的整体回报率与过去2年、5年、15年、25年、45年的平均年化回报率均非常接近。

美国房地产信托协会认为2017年REIT市场的表现是被忽视以及被低估的，而且REIT市场的运营环境是良好的，并且非常值得期待。尽管股票市场在2017年的表现远远超过REIT市场，并且容易给人一种错觉认为REIT表现不尽如人意，然而，如之前所提到的，REIT市场的整体回报率和长期平均值非常接近，是非常正常的表现。反观股票市场，2017年优异的表现主要得益于大盘成长股，尤其是大盘科技股。罗素1000成长股指数在2017年上涨30%，标普500的科技板块上涨38%，然而，罗素2000价值股指数却仅增长不到8%。

长期来看，REIT与小盘价值股表现相似，但是REIT表现更稳定。两者的相关性总体来看只有70%左右。尽管如此，小盘价值股是股票市场中与最接近REIT的板块。因此将两者进行对比， 2017年REIT市场的回报为9.27%，高于罗素2000价值股指数的7.84%，同时REIT的波动性更低。所以说，尽管表现低于股票市场整体回报，但是REIT在2017年的表现与长期平均值接近，并且超过了股票市场中最近接REIT的板块。

接下来我们来看一下美国房地产信托协会对REIT市场运营环境的预测。

长期来看，REIT可以对同一项目实现平均2.5%到4%的年化净营业利润增长。在过去四个季度中，同一项目年化净营业利润增长平均为3.2 l%。若增长超过4%，可能会刺激产生大量新的项目，从而提高供应量并最终抑制并降低经营业利润增长。所以，目前REIT市场运营正处于一个非常良好的状态！

由于预计宏观经济稳定增长，REIT市场的需求因素也预计会有稳定的增长。尽管自2011年起供应量便大量增长，但是2017年新项目开发活动逐渐趋于缓和。所以由于需求的稳定增长和供应量增长趋于缓和。

以上便是绿庭美国的一月REIT月报，谢谢关注。