『4月』ViiNet美国房地产市场报告

 宏 观 经 济 

美国2020年4月份的失业率为14.7%，同比上涨0.6个百分点，环比上涨10.3%。劳工部的数字显示，4月份美国失业率急剧上涨，达到了自1948年1月以来最大的涨幅。非农业部门的就业人数下降至2050万，其中服务业、医疗护理、零售、建筑、建造等行业都大幅度下降。当月美国员工平均时薪为30.01美元，同比增长4.5%。

2020年第一季度全美的房屋自用房比例为65.3%，同比上涨0.2%。根据彭博（Bloomberg）最新报告指出，四月，全美新房源销售同比上涨了0.6%，同时销售房价中位数的涨幅也比人们预期的还要高。五月中下旬，全美房屋建造商ETF出现反弹。

同时，考虑到疫情期间人们对于公寓住宅过于拥挤而引发安全性的担忧，目前美国房屋建筑商将重心放在独立住宅的建造上，未来美国 “再城市化”的步伐是否停止，值得进一步观察。疫情对于当地政府的财政也是不小的冲击，因此在未来，房产税很有可能面临上涨。

 住 宅 市 场 

  华盛顿特区

四月，华盛顿特区商房屋成交量为601套，同比下降31.1%，环比下降26.8%，达成销售协议且等待交割的单元数量为519单，同比下降52%。环比下降28%。销售房价中位数为62万美元，同比，环比，其中独立住宅成交价格与销售价格比为98.2%，联排别墅（Townhouse）则为99.51%。

 租 赁 市 场 

 全美前五房地产租赁市场 Top Five Rental Markets

1. 加利福尼亚州旧金山市区的一室一厅租金环比下跌1.4％至3,450美元，两室一厅租金环比下跌0.9％至4,500美元。值得注意的是，与去年同期相比，一室一厅下降了近7％。

2.纽约市的一室一厅租金同比上涨3.5%至2950美元，而两室一厅同比上涨1.9%至3260美元。

3. 马塞诸塞州波士顿市的一室一厅和两室一厅的租金分别为2500美元2900美元，一跃成为全美前三昂贵的租金城市。

4.加利福尼亚州圣何塞的一室一厅租金下降3.5%至2460美元，跌至全美第五。两室一厅的租金小幅度环比上涨0.3%至3040美元。

5.加利福尼亚州奥克兰市的一室一厅环比下降2.5%至2340美元，两室一厅环比下降5%至2840美元。

 总 结

整体来说，2020年4月美国整体的房地产市场交易活动放慢；销售价格的中位数上涨，同时，由COVID-19造成的损失也导致成交量不及预期理想。全美的失业人数创历史新高，经济的衰退和宏观经济的动荡减缓了买卖双方的交易活动，甚至一度达到停顿状态。全美的房屋成交量环比下降8.5％。抵押率尽管在最近几周有所波动，但已经在本月跌至历史最低点。

尽管四月的销售房价有所上涨，但由于大环境下的失业与企业的负债率提高，未来房价的走向尚不明朗，需要继续观察下月数据。尽管独立住宅价格可能更具有灵活性，但独立房租金REIT股价暗示价值可能会下跌，因为机构性投资者和个人买家的购房暂停。但是五月下旬全美各支房屋建造商ETF的股价出现不同程度的反弹，未来局势尚不明朗，但美国投资者的信心在慢慢恢复。

数据来源：

美国劳工统计局

Windermere

NWMLS

https://www.bls.gov/eag/eag.wa_seattle_md.htm

https://localinseattle.com/2019/09/09/september-2019-seattle-area-real-estate-report/