ViiNet房地产市场报告 | 纽约大都会地区住宅市场

 宏 观 经 济 

美国8月份的失业率为3.7%，同比下降0.1个百分点。当月美国非农业部门新增就业岗位13万个。劳工部的数字显示，8月份美国非农部门就业岗位增幅高于今年平均增加的岗位数量15.8万个。其中技术服务、社会救助、商业服务、健康护理等领域就业有所增加。当月美国员工平均时薪为28.11美元，同比增长9%。

截止到8月31号，纽约市7月失业率为4.2%，环比下降0.1%，同比上升0.2%。就业人口总数同比下降0.5%。

 住 宅 市 场 

纽约曼哈顿地区

8月，纽约Manhattan地区房屋销售价格中位数为109.8万美元，同比下降4.9%。库存同比上涨5.9%。

值得注意的是，Manhattan地区一室一厅租金中位数上涨显著，为3350美元。

按产权类型划分：

合作公寓（Co-op）：销售价格中位数为95万美元，住宅售价同比上涨6%，与上月相比下降1%。不同户型住宅平均成交价格均有不同程度的下降，Studio每平方英尺平均价格下降9%，一室一厅户型每平方英尺平均价格下降9%，两室一厅每平方英尺平均价格下降10%，三室一厅及以上每平方英尺下降15%。

共有公寓（Condo）：销售价格中位数为153.5万美元，住宅售价同比上涨5%，环比下降7%。从户型上来说，Studio每平方英尺平均价格下降1%，一室一厅户型每平方英尺平均价格下12%，两室一厅每平方英尺平均价格下降1%，三室一厅及以上每平方英尺平均价格下降23%。

合作公寓和共有公寓的市场整体成交量表现各不相同，按住宅类型划分，共有公寓（Condo）住宅成交量同比上涨10%。合作公寓（Co-op）市场呈现下降趋势，住宅成交量同比下降8%。

八月，纽约Manhattan地区总体库存量上升，为7658单，Condo市场同比上升10%，Co-ops市场同比上升7%，联排别墅同比上升16%，都达到了今年纽约Manhattan地区房屋库存的最高值。总体而言，本月纽约Manhattan地区房屋销售市场遇冷，整体销售价格下降，库存囤积。

纽约布鲁克林地区

8月，Brooklyn地区房价销售中位数为113.7万美元，相比去年同期上涨26%，较上月相比上涨16%。8月的市场总成交量为259单，同比下降6%，环比季节性下降12%, 成交量为近五年内同期最低。当月，纽约Brooklyn地区每平方英尺售价中位数为925美元。

本月，Brooklyn地区销售的房屋在挂牌市场上所需天数下降，为84天，同比下降21%，仍高于过去三年平均所需天数。

 市 场 趋 势 

2019年8月，纽约Brooklyn地区房屋不同户型销售趋势如下（单位：每平方英尺）

Studio           $1000    (同比下降21%)

一室一厅户型          $1005    (同比上涨8%)

两室一厅户型        $1083     (同比上涨7%)

三室一厅户型        $912       (同比上涨1%)

本月，纽约Brooklyn地区平均租金同比上涨3.5%，为2695美元。值得注意的是，Brooklyn西北区域的房屋租金同比涨幅达到全市最高，同比上涨3.5%，为3115美元。

 总结 

根据StreetEasy的报道，半个世纪以来，整个纽约大都会地区的房地产市场一直被过度建造的公寓住宅所支配，整个市场呈现饱和的态势，但依然有新的公寓住宅不断涌现。随着纽约大都会地区大量新的公寓住宅的出现，尽管越来越多的现象表明，此类住宅公寓投资回报率较低，但是部分投资者过高的预期和过于乐观的心态依然导致资金大量涌入，冲击公寓住宅销售市场。

根据本月纽约大都会地区公寓住宅销售的数据来看，本月纽约大都会地区市场库存大量囤积，成交量下滑，整体的房屋销售市场前景并不景气。我们建议投资者应该对此类投资有所预警。

相比之下，纽约大都会地区租房市场则更受到投资者的青睐，同比上涨幅度显著。包括Manhattan及Brooklyn地区在内，尤其是一室一厅的高档公寓住宅受到市场的大力追捧。望投资者继续观望，找到合适的投资机会再行入市。