承租人可否主张房屋拆迁补偿款？

本文是君之道思考的第 383 期文章

房屋拆迁时几家欢喜几家愁，房屋的出租方享受了拆迁补偿红利，承租人能否从中分得一杯羹呢？依据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》（简称“旧条例”）第十三条，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。但该条例于2011年1月21日被《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，承租人主张房屋拆迁补偿的款项成为此类纠纷的重要焦点。本期，我们将对此问题进行简要论述。

一、

适用旧条例时，承租人有权主张款项但无法起诉解决

江苏省南京市中级人民法院在（2013）宁民终字第3384号案件中认为，涉案房屋拆迁公告发布日期为2010年5月1日，应当适用2001年《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。按照该规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。拆迁当事人既未达成安置补偿协议又未经裁决直接向法院提起诉讼的，人民法院不予受理。

依据当时有效的旧条例第十六条，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。因此，法院受理该类纠纷的前置程序是当事人向相关部门申请裁决，并在限定时间内起诉。

但随着时间的推进，适用旧条例的情形将越来越少，即便存在滞后起诉的案件，也可能面临诉讼时效的障碍。

二、

旧条例失效后，拆迁房屋的租赁合同解除，承租人可主张部分补偿

（一）承租人可要求出租方适当补偿，但无权要求拆迁补偿

部分法院根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，认为房屋征收补偿对象为房屋所有权人，承租人不属于征收补偿对象。

在重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第01262号及四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终4528号案件中，法院认为，《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》系出租人廖祖兴与征收中心签订，廖祖兴才是该合同的权利人，展硕慰商贸公司不享有该合同中的权利。展硕慰商贸公司与廖祖兴之间为租赁合同关系，其主张权利的依据为合同法和双方在合同中的约定。本案房屋租赁合同因国家征收而提前解除，展硕慰商贸公司与廖祖兴对此均无过错。同时，廖祖兴的房屋被国家征收后依法获得了相应的补偿，而展硕慰商贸公司却因租赁合同的提前解除遭受了损失，按照公平和诚信原则，廖祖兴应在其获得的征收补偿范围内，对展硕慰商贸公司遭受的损失酌情予以补偿。

（二）拆迁款中涉及承租人的部分应支付给承租人

部分法院则认为，承租人作为租赁房屋的实际使用人，拆迁款部分涉及承租人，此时，即便承租人并非拆迁法律关系的当事人，亦应享有该等权益，出租人应将该等权益转交给承租人。在上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终173号、上海市第二中级人民法院在（2016）沪02民终8130号案件中，征收补偿协议的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订补偿协议的主体资格，但补偿协议约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，故不能以承租人并非补偿协议主体为由，否定承租人应当享有的补偿利益。

但需明确，承租人能主张的损失并不包含经营损失。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院在（2020）新01民终1052号案件中认为，征收部门向陈权补偿的仅有附属设施费、搬迁费和停产停业损失，而停产停业损失系征收部门补偿给陈权的因无法继续出租房屋而导致的租金损失，并非经营者停业后可能出现的经营成本或利润损失，陈权将征收部门向其补偿的款项中与添彩公司有关的部分均给付于添彩公司，且停产停业损失的数额大于添彩公司主张的剩余租赁期间的租金数额，从公平原则和诚实信用原则的角度，结合涉案合同中关于厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法继续履行，双方互不承担责任的约定，添彩公司即使存在更多的损失，也不应再向陈权主张。

三、

承租人签订租赁合同时明知拆迁事宜，难以主张赔偿

当事人虽遭受了损失，但该等损失是其早已预见且本可以避免的，该等损失难以获得赔偿。江苏省徐州市中级人民法院在（2017）苏03民终8649号案件中认为，被上诉人许生琴在续签租赁合同时已经知道或应当知道租赁房屋即将被拆迁，其仍然续签合同，相应风险应自行承担。现其以房屋租赁合同关系为由要求上诉人宏晨公司赔偿损失，于法无据。且自2015年12月11日拆迁公告发出之日至2017年2月许生琴搬离涉案房屋，如此长的时间，足以使许生琴对搬迁事宜做好充分准备，其要求宏晨公司支付搬迁过渡费用，亦无事实依据。

四、

律师小结

被拆迁人有权按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律规定签订补偿安置协议，获得房屋价值补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等补偿款。承租人不享有依据征收补偿法律关系产生的权利义务，但可依租赁合同，主张部分合理的损失。

《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条的规定值得借鉴：房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外。出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。

出租人可参考江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终4751号案件，约定如租赁房屋进行拆迁的，租赁合同终止，双方均不承担违约责任，出租人可向承租人给予补偿，需具体约定补偿的金额或计算方式。除此以外，需特别约定承租人无权就拆迁款项等权益主张权利，否则可能会产生纠纷。除此以外，在签订房屋租赁合同时，应当书面通知承租人房屋即将拆迁，并保存相应的单据。