港交所同日两家地产公司上市进程失效：奥山控股、万创国际

据IPO早知道消息，奥山控股有限公司（下称“奥山控股”）、万创国际有限公司（下称“万创国际”）向港交所递交的招股书已于昨日显示“失效”。因此，两家房企若要继续上市，需重新提交招股书。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

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奥山控股创立于1997年，是一家集地产、商业、冰雪三大产业于一体的多元化企业。

2019年3月19日，“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重举办，奥山控股连续7年蝉联“中国房地产百强企业”称号，并荣获“2019中国特色地产运营优秀企业——冰雪运动”。

早期，奥山以住宅开发为主，成功打造了多个住宅项目；2011年-2016年，奥山开始逐渐转变开发模式，陆续开发了150万方武汉奥山世纪城、60万方恩施奥山世纪城等多个商业综合体标杆项目。

自2017年以来，奥山控股实施“冰雪+住宅”双轮驱动发展战略，以“冰雪运动+娱乐休闲”为主导功能，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。2018年，“经开奥山国际冰雪运动旅游小镇”成功入选《2018年全国优选体育产业项目名录》，建成后将成为国家AAAA级旅游景区和武汉2022年北京冬奥会培训基地。

根据招股说明书，截至2017年12月31日止3个年度以及2018年前半年，集团收入分别约为人民币18.53亿元、13.12亿元、15.51亿元及2.65亿元，毛利分别为人民币约4.39亿元、3.55亿元、6.63亿元、4843.7万元；净利润分别为人民币约7059.2万元、4604.6万元、1.95亿元、-9582.6万元。

奥山控股的营业收入近三年增长停滞，毛利率随着项目结算的周期呈现剧烈的波动，因此利润也呈现剧烈的波动。

奥山控股的融资利率一直比较高，目前大型民营房企的平均融资成本在7%以下，而国营房企则在5%以下。奥山控股的在2015年和2016年的融资成本都在10%以上，2017年有所下降，但是2017年奥山控股大幅增加非银行借款，财务杠杆较2016年大幅提升。

万创国际是一家总部设于安徽省的物业开发商，主要专注于住宅物业的开发及销售。在项目完成后，公司为了资本增值及租金收入，在住宅项目当中选择性地保留了若干自主开发商业物业的拥有权。

自2010年起，万创国际就专注于名为“泉山湖项目”的大型综合住宅项目的开发和销售，在安徽省淮南市建立庞大的市场份额。根据第一太平戴维斯报告，在2015年至2018年前6个月期间，按已出售/已预售建筑面积计，泉山湖项目为安徽省淮南市最大的住宅项目。

根据招股书，2015年、2016年、2017年万创国际分别实现收益4.24亿元、7.81亿元以及6.29亿元。截止2017年9月30日，实现收益2.89亿元；截止2018年9月30日，实现收益7.57亿元。2015年、2016年、2017年的净利润分别为0.56亿元、0.54亿元以及0.83亿元。截止2017年9月30日，实现净利润0.32亿元；截止2018年9月30日，实现净利润1.35亿元。

财务比率方面，万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高水平。2015年-2017年，其毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%；2018年前9个月毛利率为34.7%，同比增长36%。同期，房地产龙头企业万科的毛利率为27.8%。

此外，房地产作为资金密集型行业，企业的负债水平一直是外界关注的重点。2015年-2017年，万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%，负债率快速上升，主要是因为记息其他借款的增长，即来自独立第三方华融资产的外部融资。2018年前9个月，万创国际的资本负债率的大幅下降到418.9%，则主要是总权益的增加。