成交腰斩、去化周期100个月，哑火的郑州公寓还有救吗？

每年1月初，照例浏览下前一年的房地产数据。毫无疑问，郑州新房成交继续滑落。
意料之外的是公寓：惨到超出预期。

1

先看2020年郑州公寓市场的总体数据。

供应量，191.6万平，环比增加17%；

成交量，49.12万平，环比下降58%；

成交均价9618元/平，环比下降18%；

此外，存量400多万平、去化周期99.42个月，双双达到最近几年的峰值。
简单来说，就是公寓供应量在涨、库存在涨，而成交量和成交总价、单价纷纷跌落，尤其是成交量和成交总价，在去年基础上直接腰斩。
相比之下，商品住宅的成交曲线则来得温和一些。无论是供应量还是成交量，都没有特别大的起伏。
再来张图对比一下。
2020年，郑州的公寓被摩擦得毫无尊严。

2

我们重点来看三个数据。
首先是供应量。
2016年，郑州主城区公寓供应量为105.98万平，到了2017年就迅速翻番，蹿升到了203.35万平。自2018年开始有了26%的回落之后，从2019年起又开始切换供应加速模式。
2020年，郑州主城区公寓的供应量是191.6万平，几乎相当于2016年的两倍。
市场盘整、供应攀升，结果可想而知：
成交量惨不忍睹。
整个2020年，郑州主城区公寓成交量仅仅49.12万平，仅为2019年的42%、2017年的三分之一。
具体到主城区商品房成交总量中的占比，2020年公寓共计成交13860套，占比从2019年15.4%，下滑到8.6%。
供应量的节节走高，成交量的跌跌不休，直接把主城公寓的去化周期拉到了99.42个月，足足八年多。
这是什么概念？
如果你现在生娃，现在的公寓存量要到你家孩子八岁的时候才能卖完。而你家孩子，现在刚呱呱落地，到那时都快小学毕业了。
有没有感觉一种森森的无力感。

3

公寓为什么这么难卖？
产权短、无法落户、梯户比高、商用水电等等先天不足，使得公寓无论面临怎样的市场环境，都无法在购房者心中上位。
公寓为什么越来越难卖？
主要源自购房者买房需求和买房观念的变化。
公寓最大的特点是什么？面积小、单价低、总价低。适合两类人群：要么是资金有限的购房者，用来过渡。要么是通过出租获得收益的投资客。
可是这两年，这两类人群对公寓的兴趣都在减弱。
为什么？
先从居住角度来说，前两天发的文章也提到，现在住宅成交呈现一个最大的变化，是90至120平面积段的成交占比最大，90平以下占比最小。
这意味着购房者的需求发生了很大变化。与其买个小户型过渡两三年再置换，不如一步到位。
相比小户型住宅，公寓还面临一个难题。就是将来换房之后，不好出售，动辄20%的交易税费直接把公寓二次交易的路子给堵得死死的。
转而选择出租吧，又要陷入“不好租、租不上价”的局面。
而租金连续多年下滑、投资回报率不佳，也是很多投资客放弃公寓的主要原因。
再者，无论是自住还是投资，经过几年楼盘横盘之后，购房者对市场、对楼盘有了更加深刻的认知和判断，购房观念更加理性。对于出售困难、出租不确定性太大的公寓产品，更加谨慎。
楼市大环境的萧条、卖方市场的不断加量、买方市场的逐渐退场，共同给郑州公寓合奏出一曲凉凉。

4

对于开发商而言，公寓向来是销售老大难。过去几年，每次需要员工内购、给自家房企业绩做贡献的时候，首推产品都是公寓、写字楼这类商业性质的物业。
有的开发商，为了拉动公寓销售，动用各种能力，将商用水电变成民用收费标准，甚至绑定优质学位资源。
至于打折、降价，更是常态。最近这两年，四环内单价万元以内、特价5、6千的公寓，频频出现。
再不济，高佣金上分销。听说，有的郊县公寓项目佣金高达10个点。
但是，然并卵。公寓销售依然举步维艰。有的公寓项目一个月销量能突破两位数，就已经谢天谢地。一年能卖出几百套的，就是行业标杆了，能卖到上千套，全市销冠稳稳的。
那么，郑州公寓还有救吗？
关键在于，开发商是否愿意走出固有思维。提到公寓，大家最直接的印象是什么？人多杂乱、抢电梯，毫无居住舒适度可言。
这几年，陆续也有开发商试图玩点新花样。

比如通过升级户型功能、提高精装修标准，凸显居住品质；

比如说通过洗衣房、健身房、咖啡吧等各类生活配套的完善，丰富社区功能；

比如引入星级物业，提高物业管理水平；

再比如，打造青年社群概念等等。

想法很多，但真正完全落位到项目上的，屈指可数。如果开发商能够踏踏实实，为公寓市场带来一些产品层面的革新和突破，柳暗花明也并非没有可能。
对于购房者来说，公寓到底能不能买？
个人建议，尽量别碰。
有人说，有人投资公寓稳做包租婆爽呆呆了呀，比如前些年的国贸、这两年的万科誉，出租不是都挺好的。
买房，最忌看个例。即便是房地产从业者，买住宅站在高岗，买公寓入坑的情况也比比皆是。大环境不佳，花出去的每一分钱都得谨慎小心，何况是房产这类大额支出。
如果你执意要买公寓，还是那句话，把握三个原则：核心地段、商务环境、紧挨地铁。
以及，一份好运！
（本文完）
你会买公寓吗？对于公寓，你有什么想说的，留言区见！

—END—

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