楼面价6500，房价最低多少保底呢？

楼面地价6500元/平方米，房价最少11500元/平方米才能保本。

你只给出一个楼面地价，其他信息比如，小区容积率、绿化率、住宅占比、小区品质等没有提供，所以，只能大致测算一下开发商的保本价。

开发商建设一个小区，其成本不仅包括地价款，还包括前期报建费用、建安成本、小区配套设施成本、广告费销售代理费等销售费用、日常管理费用、税金等。下面咱们来逐项测算一下每平方米房产的成本有多少。

一、土地成本。

1、土地出让金。

楼面地价6500元/平方米，也就是说每平方米商品房折合的土地出让金成本为6500元。

2、契税。

开发商取得土地使用权之后，需要按规定缴纳契税，税率为3%-5%。目前大多数地方执行的税率为3%，咱们就按3%计算，每平方米商品房契税成本=6500*3%=95元。

3、土地拍卖等其他费用。

目前基本上土地都是净地挂牌出让，有些地方开发商需要缴纳土地挂牌拍卖的费用，暂按5元/平方米计算。

这样算一下，每平方米商品房土地成本=6500+95+5=7500元。

二、前期费用。

取得土地使用权之后，需要进行地质勘探、规划设计、报批报建等一系列前期工作。地质勘探、规划设计费用，按每平方米30元计算；报建费用各地标准不同，暂按每平方米100元计算；临时施工道路、围墙、临时水电等按每平方米20元计算。

这样，每平方米商品房前期费用=30+100+20=150元。

三、建筑安装成本。

包括地基开挖、土方外运、桩基工程、土建工程、门窗安装、室内外水电气安装、电梯、消防、内外墙粉刷、外墙保温、外墙真石漆、室外道路、照明、给排水、弱电、强电、景观绿化、围墙等，根据目前的情况，每平方米成本应该在2300元左右（含税价）。

四、日常费用。

日常费用包括公司组织项目开发的日常管理费用和销售费用。管理费用根据项目的大小不同，开发速度不同，一般在销售收入的3%左右；销售费用包括广告宣传费和销售代理费等，一般在销售收入的5%左右。咱们先按项目开发成本的8%计算，则每平方米日常费用=（土地成本7500+前期费用150+建安成本2300）*8%=796元。

五、资金成本。

项目开发需要资金，资金成本也需要考虑在内，尽管有些开发商并不实际从外部借款，没有发生利息支出。项目的资金成本不易准确地计算，咱们假设项目资金流一年回正，土地成本及前期费用一次投入、建安成本及日常费用在一年之内陆续投入一半，年利率8%，则每平方米资金成本=（7500+2300/2+796/2）*8%=724元。

六、税金。

由于是保本销售，因此，最终项目应纳企业所得税为0；

土地增值税先预缴，但在土地增值税清算时可以全额退回，因此也假设为0；

增值税，假设开发项目所有支出均可以取得合格的发票，销项税额等于进项税额，应纳增值税为0，城建税、教育费附加及地方教育费附加也为0。

印花税，由于税率较低，咱们忽略不计。因此，整个开发及销售过程，税金为0。

以上六项成本费用合计=7500+150+2300+796+724=11470元。

考虑到其他不可预见因素，每平方米保本售价应该在11500元左右。