杨家坪商圈，惊现新楼盘！居然还有极致的视野...
最近楼市又迎来一波高潮。
几宗不间断的土拍一下子把市场的情绪拉了回来。
无论是水土刷屏还是西永、蔡家刷屏，还是中央公园楼面价居然突破了10000元/平！高溢价、高单价，这些都预示着一个不争的事实：土拍，在潜移默化中，暗示着市场未来的发展方向！
很多时候，地价对房价的信心带动作用，用脚趾头想想也知道。
尤其在市场风向摇摆，你搞不清楚的时候，看土拍就知道了！
比如龙湖2016年用和周边新房房价差不多的地价，挺进照母山一样。
后来的照母山楼市，大家都看到了。
看到最近土拍的狂热，又看到一个核心区品质新房的面市，我突然想到一个问题，假如新区未来都20000/平单价了，那传统核心区的品质新房，又会卖多少钱？
重庆这种以“农村包围城市”路线而发展的城市，核心区的价值到底在哪？
01.
重庆到底缺地吗？
说缺吧。
《二环区域发展规划中》，重庆预计建成面积是要超过1100平方公里，至2017年底，重庆主城建成区也就732平方公里。
说明还有接近1/3的土地未开发！
说不缺吧。
山城地貌，宜居的土地本来就不多，成熟的，能很快住进去的地方，则更少。其他都需要很长时间发展。
投射到地图上，以传统五大商圈为中心，以城市生态自然资源为环境加分项，目前成熟的优质区域，简直少得可怜。
这些地方的土地，是真缺。因为都卖完了！
而且都挤满了，高密度，老，旧！
比如这样的：
这样的：
还有轻轨被迫穿楼但变成网红的：
山城地貌，摊不开！
再加之重庆多酸雨，外立面旧得特别快。就显得更旧！
核心区内，尤其是商圈附近的新房，更是寥寥无几。舒适型的，基本找不到了。
城里面的人，是真缺优质的居住环境。
所以，一部分人将美好生活需求被迫转移到城市新区。
另一部分人，却又因为离不开、不想离开而被迫忍耐。
02.
核心区房产的价值
买房的目的是什么？
自住，或者资产保值or升值。
主城核心+商圈住宅，这样的房子买着住，地段好、成熟，周边配套该有的都有了。
它的价值，是长期稳定的。
价值支撑性很明显。
土地价值
参考新区的土拍模式，比如中央公园，短短几年，楼面价从3000+到如今的10000+。还只是剩下的一些边角料！
核心区的土地会更夸张，当初来福士广场那块地，只有7000+，假如放到现在，想都不敢想，似乎现象空间没有上限！
在核心区，一块适合生活居住的土地，它的价值会有多大呢？
或者干脆说，市场中已经少有了，而物必然以稀为贵。
需求
直到今天，资源高度聚集的重庆老城，给人的印象一直都是“商业很繁华，住宅很拥挤”。
老城区不适合居住吗？
并不是的！
老城区最大的问题是优质住宅的稀缺！而非不适合居住。
老城区的需求一直都在，但好房子太少！
这是当今最流行的玻璃幕墙，和一个老式涂料外墙的大楼。
当前的核心区，图2偏多，而且都是灰色的黄色的，总之是旧的，其实核心区需要更多的图1。
配套和人文气息
成熟区域的配套，也许在新区可以找到替代品，只是需要按5-10年为一个周期去计算，去等待。
但老城区的历史和人文的沉淀，还有生活的烟火气，是没有办法替代的。
繁华+生活。这其实是很多人向往的场景。
只是核心区几乎少有项目能满足，因为没有土地了。
假如再有，必然是天价。
03.
老牌商圈里一旦有新项目出来，会是什么场景
我们发现一个有意思的现象，现在核心区但凡出来项目，都是按我经常说品质化的“好房子”逻辑在修。
因为核心区的土地太稀缺，不管开发商是真心想为市场提供优质产品，还是为了实现自身的品牌力提升。我们看到，核心区的新盘，普遍品质很高。
在产品上会创新，比如外立面升级成玻璃幕墙，入户大堂、车库和电梯间精装升级，形成区域内的地标。
在配置上会升级，在传统建筑基础上，更加品质化和专属化，比如架空层的活动空间，比如会所。
在核心区优质的新楼盘里，可以想象的生活感觉是：拥有城市一切，但隐于市井。
04.
杨家坪商圈的最后一块“拼图”
看到中央公园楼面价冲破10000元/平，我想起了去年9月，大杨石组团的一块新地，位置很好，在九龙坡核心城区、杨家坪商圈，周围非常成熟。
从地理位置上看，相当于汇聚了杨家坪+动物园+彩云湖的现成价值。
融合了城市资源+自然资源。
最关键的是，这几乎是杨家坪核心区域内的最后一块优质的土地。
被财信收入囊中。放在今天，简直不敢想象它会卖出多少钱。
我就在想，这样一块“天时地利人和”的绝版货，将来会变成什么样？
（1）现状
从土拍层面看，九龙坡核心城区可供的地很少。
2018.8.31，楼面地价7212元/㎡，由重庆三上置业拿下
2018.9.3，楼面地价10102元/㎡，由电建地产拍下
2018.9.25，楼面地价7658元/㎡，由财信拿下，也就是现在的财信铂雲府
今天再看这个价格，感觉他们三个都是捡到了桃子。
虽然三块地价差比较大，但是，这三者间，财信地块算“性价比之王”。
如图所示，在距离上，不管是到杨家坪，还是轻轨站点，财信地块位置都近一些，挨着动物园。未来还有一条路直通杨家坪。
如果把三块地划分为东南和西北两个区域（以万科西城作为分界线）。
西北方向，实际上有一些低凹，东南面的地势则属于高台地，居高临下，这是很大一个优势！
可以猜测一下，容积率2.64的地块，后期大概率也会以高品质平层为主业态。
高台地地势+“无敌”视野+大阳台，一眼望去，基本是把动物园全景尽收眼底，俯瞰杨家坪夜晚的灯火阑珊。
(俯瞰杨家坪动物园)
（2）未来如何？
有件大事，我觉得可以拿出来提一提：
今年在重庆市范围内，九龙坡区的城市征收改造范围项目最多，体量最大，因为杨家坪的旧改会是近些年的重点工作，比如九龙半岛，比如杨家坪周边的老破大。
未来，杨家坪区域的居住需求会特别大！而且他们都是抱着现金的。
再加上杨家坪应该是除渝中外，人口最早饱和的一个中心区域。
虽然周边也有新房，但因为开发得早，品质都不如人意，有一次看到一个4梯17户...这梯户比算下来，基本没有任何舒适度可言。
所以，杨家坪对于刚需改善类的需求，很大，但优质的房子，太少。
尤其是在商圈旁逐渐绝版的土地上，类似财信铂雲府这样新坐标、新平台、新名片的品质住宅，基本上不会再有！
(财信铂雲府效果图)
最近的重庆楼市，风很大。
越是品质标杆的楼盘，越会率先实现价值飞跃。当新区的楼面价开始突破10000元/平时，成熟区域的品质新盘，只要价格不离谱，对于购房者而言，将不失为一个天大的机会。
等再过几年，再回过头来找当年的品质项目，会发现它早已“高不可攀”。
本文为商业评论