商品房买卖合同非根本性违约不予解除合同

案由案例

【案由提示】商品房买卖合同纠纷

【案例索引】四川省广安市中级人民法院(2017)川16民终1057号民事判决书

【案件焦点】建筑总层数从6层变更为7层，此时案涉房屋是否具备合同约定或者法定解除权的情形

【当事人】原告（上诉人)：刘某科、王某芬；被告(被上诉人)：广安市鑫圣房地产开发有限公司(以下简称广安鑫圣房产公司)

基本案情

2014年2月18日，刘某科、王某芬与广安鑫圣房产公司签订了《商品房买卖合同》。2016年12月14日，为备案需要，双方签订了《商品房买卖合同(预售)》。合同约定：由刘某科、王某芬购买广安鑫圣房产公司开发的位于现广安市前锋区前锋镇广前路2011-15号E、F、G地块“锋城名苑”14幢3单元4层×××号住房一套，建筑总层数为6层。同时，还约定了房屋价款、设计变更等解除条件以及其他权利义务。

刘某科、王某芬缴纳了首付款并在银行办理了按揭。广安市广安区住房和城乡规划建设局广区村镇住建审(2013)第008号《规划设计方案审查批准书》，批准“锋城名苑”的规划设计方案，其中建筑层数6+1F、建筑限高24米。广安鑫圣房产公司提供的“锋城名苑”14号楼的施工设计图、竣工验收报告均为“6+1”层。2016年1月20日，广安市房屋测绘队对“锋城名苑”14幢各套房屋进行了面积测绘并作出测绘报告，其中“锋城名苑” 14号楼3单元总层数为7层，第二层以上建筑面积均为100.27平方米。2016年8月、9月该房屋进行了竣工验收、住宅工程质量分户验收记录表、商品房住宅质量保证书、房屋使用说明书等。之后，广安鑫圣房产公司通知刘某科、王某芬接房，刘某科、王某芬也补交了尾款，付款后发现房屋实际层数为7层，刘某科、王某芬遂以购房合同约定的总层数为6层，实际修建7层，未履行告知义务且影响使用功能以及广安鑫圣房产公司违约等为由未接房。

刘某科、王某芬于2017年2月10日、17日，通过国内特快专递向广安鑫圣房产公司邮寄了两份书面通知，内容分别为对房屋变更情况给予书面说明和解除合同、退还购房款及利息。二人发函后广安鑫圣房产公司不同意解除合同，故二人诉至法院要求解除合同。

法院观点

四川省广安市前锋区人民法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方的真实意思表示，合法有效。被告交付原告的房屋为“锋城名苑”14号楼3单元××x号，与合同约定原告购买的房屋位置、楼层等一致。虽然原、被告之间《商品房买卖合同(预售)》约定原告购买的商品房所在建筑总层数为6层，与锋城名苑”14号楼3单元总层数实际修建为7层不一致，但该建筑项目经主管部门批准的规划设计方案为“6+1”层，建筑高度并未改变；且该建筑项目如违反规划设计，应当由行政主管部门予以处罚。鉴于原告购买的“锋城名苑”14号楼3单元×××号房，与被告交付的房屋位置、楼层等一致，被告将“6+1”层实际修建为7层，并不严重影响原告对该住房的居住使用功能和购买该住房的合同目的，故被告的行为不构成根本性违约，原告不具备合同约定的解除条件，也不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条解除合同的法定情形。据此，判决：一、刘某科、王某芬与广安鑫圣房产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》有效；二、驳回刘某科、王某芬的其他诉讼请求。

刘某科、王某芬提起上诉。四川省广安市中级人民法院经审理认为：《合同法》第九十三条第二款、第九十四条分别就合同的约定解除和法定解除作出了规定，上诉人以购房合同约定的总层数为6层，被上诉人实际修建7层，存在未履行告知义务且影响了使用功能等违约行为为由要求解除合同，但上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》虽约定了设计变更等的解除条件，但房屋总层数的变更并不足以影响房屋的质量和居住使用功能，因此合同约定的解除条件未能成就，上诉人关于案涉房屋符合双方约定解除条件的主张与事实不符，法院不予支持。同时，被上诉人的违约行为并不影响上诉人购买该房屋合同目的实现，故被上诉人的行为不构成根本违约，也不足以构成合同法法定解除条件，上诉人关于被上诉人构成实质违约导致双方合同目的不能实现的主张于法无据，法院亦不予支持。上诉人主张被上诉人以欺骗方式取得其信任导致其作出了不真实的意思表示，但未提供证据予以证明，对该项主张，法院不予采纳。

综上所述，上诉人刘某科、王某芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

张律寄语

房子是每个家庭最关心的事情，在买房过程当中存在很多房屋买卖合同，而涉及争议时是否解除能否解除需要综合考量。

从解除方式上看，解除合同有两种情形：一是约定解除，二是法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”从该条款规定来看，合同约定解除需遵循当事人意思自治原则，即合同当事人自愿解除。如当事人因合同履行发生纠纷，对合同解除未达成一致意见，当事人的权利如何救济？这就需要依照法律规定来解除合同。合同的法定解除就需要满足《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”满足法定解除合同条件必须是合同当事人构成根本性违约。

根本性违约是指合同一方当事人违反合同，致使合同目的不能实现的行为。这有别于一般性违约，一般性违约仅指合同当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。本案中，购房人签订《商品房买卖合同(预售)》 的合同目的是基于拥有并正常使用房屋，虽然开发商将建设主管部门批准“6+1”层房屋实际修建为7层，但并不严重影响购房人对该住房的居住使用功能，也不影响买方对该房屋的所有权，因此，开发商违反规划建房是一般性违约，而非根本性违约，所以购房人主张解除《商品房买卖合同(预售)》的条件未成就。

在生活中，人民常常会因为购房合同的履行发生纠纷，这就需要人们区分清楚，合同一方是否构成根本性违约，从而找到正确的维权方法。本案例中，开发商因一般性违约，购房人要求解除合同行不通，就需要向建设主管部门反映，由建设主管部门对开发商擅自修改设计的行为作出行政处罚，维护自身的合法权益。