河南省辖市直管县最新房价数据：让你看懂房价、GDP和人口的关系

投实君按：高手对弈要看十步之外，普通人投资也至少要看5年以后。

投实君根据公开信息整理了河南省18个省辖市和10个直管县最新的房价数据、GDP数据以及2014年末各省辖市直管县人口总量和人口变化数据。

数据说话 见仁见智，不做结论，希望为大家提供多一个分析问题的角度。

从数据可以看出：与各地GDP的总量和增速相比，房价与人口变化的相关性更强。

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数据来源：河南省统计局官网、WIND资讯

8月末全省商品房库存3605.12万平方米

首先来看河南省统计局官方数据：1-8月全省房地产开发投资2876.66亿元，同比名义增长11.0%，其中住宅投资占房地产开发投资的比重为73.2%。

1-8月份，全省商品房销售面积4131.58万平方米，同比增长6.4%，8月末，商品房待售面积3605.12万平方米，比7月末减少33.90万平方米。2015年4月末，全省商品房待售面积3533.34万平方米从4月到8月，全省商品房库存呈上升趋势。

同时值得注意的是，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积591.39万平方米，同比下降15.7%，而这个降幅已经比2015年1-2月52.4%的同比降幅收窄了很多。（见下图）

房价与GDP总量和增速并非完全正相关

接下来看2015年8月河南省18个省辖市商品房销售均价（表1）。

郑州市以7575元/平方米的均价居第一位，当然从经济总量来看，2015年上半年，不论是按照增速还是绝对量排序，省会郑州都是一枝独秀。

值得注意的是，漯河市以4441元/平方米的价格夺得榜眼，甚至超越了“神都”洛阳。可是，漯河市交出的GDP成绩却并不是十分显眼，GDP总量450.18亿元，排名第12；增速为7.8%，排名第16。

济源市在GDP排名中的成绩不容乐观，在以GDP绝对量降序排名中，济源以221.4亿元的总量位于河南省18个省辖市的最后一名，然而，济源在房价榜上却排名第6，商品房销售均价为3866元/平方米。

同样的无论是GDP绝对量还是增速排名都在垫底的三门峡市，在商品房销售均价排名位于前列，以3837元/平方米的价格排名第七。平顶山市也出现同样情况。

与之相反的是，驻马店、南阳、周口分别以3289元/平方米、3298元/平方米、3428元/平方米的价格位于商品房销售价格排名表的最后三位。可是对比河南省辖市2015年上半年GDP座次表上却发现，上半年南阳市1293.8亿元的GDP总量、8.8%的增速双双挤进前三甲。周口市2015年上半年GDP总量926.71亿元，驻马店为804.07亿元，两市的GDP增速均达到8.4%，两项指标均位于河南省前十！

虽然书上说，房价与GDP之间存在显著的正相关，且为双向因果关系。一方面，房价的上涨及上涨预期对经济增长产生乘数效应；另一方面GDP的上涨反映国民经济的成长，通货膨胀将带来资产价格的提高，反过来促进房价的上涨。

但是从上面两个表格来看，以阶段性时点和区域样本来看，房价与GDP 并未呈现完全的正反馈。

人口基数及增长是房地产最大红利

再加上河南省人口数据来进行分析，根据2014年河南省人口发展报告，2014年年末全省总人口10662万人，常住人口9436万人，居全国第三位。

各地市2014年底常住人口数据见下表，可以看出，从分省辖市来看，郑州市常住人口增长最多，增加了18.68万，达到937.8万人。那么，郑州房价居高不下也就并不足为奇了。

南阳市常住人口998.91万人，减少10万人，是常住人口减少最多的省辖市。果然人口基数是房地产最大的红利，这或许是南阳市房价较低的原因吧！

信阳、周口和驻马店常住人口略有增加，2014年底的常住人口总数为 640.8万、880.49万、693.3万，较2013年底分别增长3.09%、2.09%、3.76%。而对比往年数据则发现，2013年的人口发展报告中这三市常住人口数分别为637.71万、878.4万、689.54万，较2012年增长-2.07%、-2.29%、-4.13%，前几年，这些省辖市常住人口持续减少，外出人口较多， 2014年信阳、周口、驻马店的商品房销售均价分别为3249元/平方米、3237元/平方米、3100元/平方米。2014年以来，虽然外出人口还在增加，但每年新增流出省外人口在逐年减少，流出人口总量逐渐趋于稳定态势，房价逐渐回升。

不是结论的结论

好了数据看完了，下面投实君想提醒大家看几则新闻：

2015年8月27日，商务部、住建部等六部委发文，有资格的境外机构和个人可以在中国购房。

8月31日，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行发布关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月17日，针对市场对差别化住房信贷政策的不同理解，央行要求“人民银行、银监会各级派出机构要按照因地施策，分类指导的原则，在国家统一信贷政策基上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。

那么为何在房价稳定、销量稳步增长的市场背景下，却迎来了二套房住房公积金宽松政策呢？

根据WIND对全国对人口层次的统计（见下表），2018年之后，25岁-45岁这个住房主力购买人群将进入加速下滑阶段，2018年15岁-25岁这个即将进入社会的人群，将比2013年少23.97%。

这样的人口分布结构意味着，未来5年，不仅无法期待增量人口对当前的增量可售房地产进行消化，还要做好比当前更为严峻的需求人口下降导致的存量房地产过剩的冲击。住房人口红利即将离去，在地产价格稳定并且购房需求尚未过度萎缩的当下，出台宽松的购房贷款支持，尽快的消化存量库存，避免后续购房需求下降导致的供给严重过剩带来的地产价格回落，进而引发房地产产业链资金量崩坏的风险，遏制地产风险对GDP增长的拖累。

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