合同销售138亿郑州仅29亿 建业地产淡出郑州？2017开盘4次居第13位

投实君按：让河南人民住上好房子。

然而，郑州人民住上建业的好房子，却越来越难，无论是从数据上，还是从直观感受上。

2017年9月中旬，“建业+”的海报刷遍了朋友圈，然而去掉了“+” 这个符号以后，在郑州这个河南最大的房地产上，建业的存在感，日益稀薄。

2017年建业地产半年报显示，上半年，建业地产实现合同销售金额138.84亿元，合同销售面积226.3万平方米，同比分别增长47.5%和100.8%：上市公司确认收益50.58亿，较2016年同期上升98.4%；上半年共实现净利润4.69亿，同比增长85.6%。

以合同金额计算，建业地产2017年上半年在河南省市场占有率为5.6%。

然而， 2017年上半年建业地产在郑州市内实际合同销售金额为29.66亿元，占比仅21.36%，其余约109亿的销售额均来自开封、洛阳、三门峡等地市，占比78.64%。

以建业地产财报为基础信源，投实小秘书统计了2008年~2017年上半年郑州地区销售金额与河南其他地区销售金额的对比，从下图可以清晰滴看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过，最低年份2011年，郑州市场仅贡献了26.6%的份额，最高年份2016年也不过53.10%。

而离开这些数据，从普通人对地产公司最直观的感觉，“拍地”和“开盘”上，建业淡出郑州的趋势，更加明显。

投实小秘书统计了“郑州楼市”公众号的开盘数据，如果以开盘次数计算2017年1~9月24日，前三甲分别是碧桂园、万科、正商，看盘次数分别为19次、14次、13次，而建业2017年至今则总共开盘4次，和正弘、金地、保利并列居于第13，鑫苑、恒大、永威、融创、绿都、绿地、锦艺、亚新、康桥开盘次数都排在建业前面。关注投实回复“开盘”获取2017年至今郑州及周边地区开盘明细数据

而如果以开盘套数来计算，前三甲是万科、碧桂园、正商，分别投放郑州市场了7481套、7084套、5420套，能想象吗?

更为严峻的是，建业开的3个楼盘，分别是高新区·五龙新城和二七区·泰宏建业国际城、平原新区·建业比华利庄园，位于高新区、二七区、平原新区，在滚烫的白绿、郑东，已经看不到建业的新开楼盘。

而如果从拍地来看，更加不乐观，根据半年报披露，上半年建业地产在郑州市土地公开竞买市场仅出手2次，今年1月，以2.19亿元的代价竞得巩义市12.5981万平方米土地，6月份以约人民币3.67亿元竞得位于郑州市东风路北、冉屯东路东3.47万平方米土地使用权。

如果将时间拉长到2016年，建业2016年以来在郑州土地市场仅出手3次，总计11.99亿元拿下郑州13.7262万平方米土地使用权。2016年1月27日，建业地产6.13亿元竞得郑州市惠济区三宗土地的使用权，面积合约8.99万平方米。

而根据公告及公开信息不完全统计，正商2016年以来在郑州土拍市场14次出手，以88.375亿元拿下郑州1117.502亩土地使用权。

在建业的新蓝海战略里，“建业+”和轻资产转型占有重要位置。

9月19日，建业地产发布公告，公司间接全资附属公司河南中原建业城市发展有限公司分别与商丘合盛置业有限公司鲁山桂园置业有限公司订立房地产项目委托管理合同。

至此，建业地产轻资产战略项目增至54个。

然而，半年报数据显示，这种转型，战略意义更大于经济意义！

细分来看，物业销售的收入为47.8亿，酒店经营的收益为1.32亿，租金收入0.45亿，上半为轻资产项目提供的管理服务收入0.99亿元。

房产销售的收入，仍然占到建业上半年全部收入的94.54%！

“为这里的过客，调制一种感觉或心情，他们带着故事来到这里，然后带着故事离开”……

刷爆朋友圈的“建业+”，是感觉、心情、亦或，在建业的发展史上，也会“带着故事来到这里，然后带着故事离开”。

上半年郑州仅新增2个项目

在这种背景下，2017年上半年，建业地产共有20个项目动工建设，而在郑州仅新增2个项目—泰宏建业国际城、运河上院。截至上半年末，建业51个在建项目中位于郑州的仅有8个，上半年21个竣工项目仅有1个位于郑州。

2017年下半年，建业地产计划有52个项目分期动工建设，开工建筑面积约367.4079万平方米，其中郑州计划开工134.1366万平方米，占比仅37%，河南省其他城市计划开工233.2713万平方米，占比63%。

2017年上半年，本公司新获取土地储备建筑建筑面积约408万平方米。截至2017年6月30日，建业地产拥有土地储备建筑面积约2412万平方米，其中权益建筑面积约1,932万平方米。

按城市分布，郑州市土地储备面积占比33.4%，河南省其他地市土地储备62.9%，其中新乡市、安阳市、濮阳市土地储备分别占比8.7%、6.9%、6.7%。此外，建业在三亚的土地储备占比3.7%。

根据半年报披露，上半年建业地产在郑州市土地公开竞买市场仅出手2次，今年1月，以2.19亿元的代价竞得巩义市12.5981万平方米土地，6月份以约人民币3.67亿元竞得位于郑州市东风路北、冉屯东路东3.47万平方米土地使用权。

负债率85% 融资成本上涨90.8%至2.35亿元

随着规模的变大，建业地产的负债水平也水涨船高。

截至6月30日，建业地产总负债449.17亿，总资产合计525.49亿，负债率约为85.48%，处于高位。

截至2017年6月30日，建业地产的现金及现金等价物约为人民币90.51亿元（2016年12月31日：约人民币97.76亿元）

半年报数据显示，建业地产流动负债合计338.57亿，其中应付款项与应计费用168亿，较年初上涨20亿。非流动负债方面，建业地产银行借款由期初的18亿上升至28亿，递延税项负债由期初的8625.5万元上涨至1.4亿元，非流动负债合计110.60亿。

建业地产披露的数据还显示，截至上半年，银行借款由期初的23亿上升至37亿，其他借款由期初的3.9亿上升至11.38亿，借贷总额由期初的143亿上涨至152亿，净借贷比率由期初的65.4%上升至81.1%。

今年上半年，建业地产销售成本37.26亿，较去年同期上涨135.6%。此外，上半年，建业地产融资成本2.35亿，较去年同期上涨90.8%。