首付只有100万，还能买得起深圳吗？

最近的临深楼市，行情相当生猛。

东莞新房消化极快，二手房惜售；而惠州就算在工作日，售楼处也人头攒动。

临深的热度，主要靠深圳刚需——高攀不起深圳房价，只能低走临深。

再加上新政后丢房票深圳客汹涌的购买力，临深的行情，更是被推波助澜。

（工作日的临深新盘售楼处）

尽管楼情喧嚣，但绝大部分刚需意向还是很明确：

“不管怎样，就是要在深圳买房！”

能保住房票的刚需们，也会更加珍惜这次在深圳上车的机会。

如今二手房成本倍增，新盘成为了毋庸置疑的首选，而预算有限的刚需，在置业时也会更加谨慎。

如何以低预算买到高品质新房，成了一门大学问。

深入分析了各片区后，南方楼事发现，深圳的一块价值洼地，还值得刚需探索。

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楼市乘风破浪，还是想买深圳新房

   

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临深的火热，本质上还是许多深圳刚需的失落。

预算不足的深圳刚需，只能将目光投向临深，于是，东莞行情被捧到高位，惠州房价也躁动不安。

作为临深首选的东莞，延续了年后以来的热度，房价一直稳步上涨。

南方楼事的一位朋友，去年以不到2万/平的均价在东莞买了套房，最近却惊讶地发现，才没到一年，房子均价已经涨到了三万多/平。

（根据合富大数据，东莞年后新房成交量与价格都呈上涨趋势）

一位东莞临深的资深中介则大吐苦水，称二手房业主心态太高，“都挂高价，都不诚心卖！”

由于外来客的长期“追捧”，东莞临深的行情，已经抵达高位。

至于惠州，则承受了深圳与东莞新政后的双倍火热。

即使在工作日，大亚湾新房售楼处也座无虚席。

金蛋10分钟内砸几个，样板房里挤满了“败走”惠州的购房客。

有两个热门的临深楼盘，每推一期产品，备案价就上调1到2000元，而推盘周期，只隔一两个月。

（根据乐有家数据，离深圳最近的大亚湾与惠阳区，近期新房涨势凶猛）

上周，南方楼事曾推出临深楼市系列报道。

文章推送后，公号后台挤满了粉丝们的留言，有网友一针见血地指出了重点：

（后台粉丝留言）

5年前，因为预算有限，小何花50万买了大亚湾一套新房自住，打算过渡一下再上车深圳，几年过去，他追悔莫及。

临深的房子虽然便宜，但通勤时间、孩子的户口和教育、片区的居住氛围，都让小何难以适应。

（大亚湾楼盘实拍图）

去年，小何亏本卖掉了大亚湾的房子，换了套在深圳的房子。

没有了3成首付名额，又拖到了房价高位才上车，小何的首付与房贷压力都非常大。

与小何同一年买房的小李，遭遇则截然不同。

尽管当时买深圳也够呛，但看了一圈临深后，小李还是不甘心离开深圳。

在咬牙加码首付后，他买入了还在价格洼地的深圳东部。

（深圳东部，图源网络）

如今，乘着深圳的发展步伐，小李的房子从没到2万/平涨到了4万/平，而小何大亚湾的房子在出手时，5年只涨了6千/平。

小李觉得自己赌对了：

“管他扩容还是扩权，只要在深圳，再低洼的价格，也有腾飞的时候。”

对于在深圳奋斗多年的人来说，深圳发达的经济与产业、完善的市政设施、开放包容的文化氛围，都是其它地区所难以比拟的。

（图源网络）

对于刚需来说，买临深过渡，短期内虽然成本低，但未来在深圳换房的压力会比较大。

而深圳的房子，无论是增值还是保值的程度，都比较高。

假如真想安家深圳，此刻咬咬牙买入深圳，短期内压力虽大，长远来看，却是最合理的决定。

然而，当前形势下，在深圳买二手房成本太高。

根据乐有家统计，2020年上半年，深圳二手住宅的套均总价已经涨到了556万，也就是说，首付起码超过150万。再加上715新政，市场上的二手房源骤减，业主却心态稳健。

手头预算百万上下，也不知道深圳哪个刚需盘性价比最高。

对于有深圳情结的纯刚需来说，安家深圳，变成了一门大学问。

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东部遗珠，纯刚需的曙光？

   

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哪怕预算有限，刚需在买入深圳时，也不能只盯着便宜的地方。

在南方楼事看来，对于预算有限的购房人群来说，从价格洼地中找到现有规划的潜在发力点，非常关键。

（图源网络）

沿着这条思路，就能发现，深圳中部无论是发展还是价格，都已到达平台期；

深圳西部与北部，规划兑现飞快，新房二手房都相当紧俏；

相比之下，深圳东部，是目前对刚需最友好的区域。

1

东部，潜力与友好并行

以“价格+规划+入手的可行性”作为考量要素，就能发现，离建设上升期的区域越近，房价就越烫手。

西部，靠着前海与自带的区域核心规划，宝中新房的均价已抬上10万/平，且无房可卖。

（宝中目前的二手房价已经全部抬上10万/平）

靠近宝中的新安，近期开盘的新房均价也已达9万/平。

坐拥大空港规划的沙井，因为网红片区的光环，热门二手房均价已上6万/平，在售新盘尽管价格友好，但竞争也相当激烈。

北部的光明，与沙井情况类似。

同为网红片区，凤凰城规划与地铁6号线兑现飞快，几乎全城的购买力都瞄着这里，于是，二手房业主惜售，新盘中签几率也渺茫。

（光明凤凰城附近，二手房放盘数量极少）

中部，南山、福田与罗湖发展已成气候，要么房价高不可攀，要么基本没有新房。

而龙华宇宙中心红山附近的新房，备案价也在7到9万/平之间不等。

（近期红山附近新盘备案价一览）

从目前各区的情况看，东部在各区中价格尚处洼地，入手难度也不高。

虽然有人会诟病东部在发展上的落后，但只要展开深圳的发展蓝图，就能发现，各个区在城市发展中的角色，都是实打实的，只是落子有先后，发力有侧重。

尽管发展声势不大，但东部打造“全球电子信息产业高地、未来产业试验区”的重任，却不可小觑。

（深圳各区规划蓝图，来源深圳大件事）

更何况，就算不扩权扩容，与莞惠两城建立更密切的联系，也是深圳作为大都市圈核心的必经路径。

从这一点看，与莞惠两市接壤面积最多的深圳东部，在未来必将成为大都市圈的沟通枢纽。

既是价格洼地，又处于价值孵化期，对于有深圳情结的真刚需来说，东部值得入手。

攀不起高地，就先在低处驻守，再静候板块轮动。

2

沿东部发展主轴，寻洼地中的洼地

东部面积庞大，仔细梳理规划落地情况后，就能发现，东部的发展主轴，主要集中在龙岗中心城与大运新城沿线。

作为龙岗目前发展最成熟、配套最完善的区域，龙岗中心城的新房在几年前的井喷式供应后，已归于平静，目前基本没有新盘。

而在规划地位上与前海、大空港平起平坐的大运新城，由于定位高端，片区内新盘都主推高端公寓产品，并不能满足刚需客的需求。

2018年，深圳就已经规划建设前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城5大“城市新客厅”。

除了龙中与大运，东部发展轴上，是否还有宜居又亲民的片区？

经过分析，南方楼事发现，紧邻东部发展主轴的龙岗新生，是个不错的选择。

从地理位置上看，新生不仅15分钟车程直达龙中，5年内还将开通地铁3号线延长线，长期规划中还有西起前海东至坪地的21号线。

而21号线，还是比肩11号线的快速线。

（图源咚咚找房）

到地铁开通之时，坐上地铁就能从东部中心直达深圳中心，与深圳各区之间的通勤距离也将进一步缩短。

从规划上看，片区附近还有国际低碳城项目。

作为由国家发改委牵头打造的项目，低碳城是广深科创走廊的重要节点。

（图源网络）

自2012年开始建设以来，园区已经稳步发展了近8年，这一深圳东北部的发展引擎，正蒸蒸日上。

作为中欧可持续城镇化合作旗舰项目，国际低碳城的目标是以高新尖科技为核心，着力打造航空航天、新能源、生命健康等高能效低消耗尖端产业链。

（图源网络）

根据规划，到2020年，项目整体GDP将达到100亿，将新增就业5万人、居住人口8-10万人。

目前，柔宇科技、杰科电子、太空科技南方研究院、中美中心等一大批国内外企业也纷纷被引进，高新企业比重显著上升。

（图源网络）

更重要的是，身处全市公办资源最紧张、学位缺口上万的龙岗，新生片区5公里内，竟还有3所公立学校，其中两所还是九年一贯制学校。

自这个月中考分数公布以来，各学校的讨论度又创新高。

深实验光明学校出了中考状元，光明的房子火上加火。

坊传南外大冲成绩不如往年，网友们纷纷吐槽片区房价虚高。

就连身处豪宅区的深圳湾学校，也难逃大家对其首届中考成绩的好奇。

讨论如此热烈，还是因为深圳的教育资源太紧张，房子和学位绑得太紧。

在这样的形势下，片区内3所公立学校的配置，堪称片区家长的定心丸。

在寸土寸金的深圳，既具备切实的发展规划，又拥有可观的交通与教育配置，还能以低预算买入……

新生片区以其低调而扎实的配置，给了无数想留在深圳的刚需客一个上车的希望。

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4字头均价，以最舒服的方式安家

   

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据了解，目前新生片区内，有约 12 个在建或待建的旧改项目，也已经有佳兆业、碧桂园、深房、颐安等地产商入驻。

最近，颐安集团旗下的颐翠名庭项目取得了预售证，均价约4万/平，在二手房均价高达6.6万/平的深圳，实属价格洼地。

经了解，南方楼事发现，颐翠名庭或许是刚需盘中性价比最高，且最具人文居住感的项目。

1

公园环绕，度假式居住体验

依山面海环境好的项目有很多，但生态资源那么丰富的刚需项目，南方楼事还是第一次见。

身处深圳东北腹地，颐翠名庭却拥有一只手都数不过来的生态资源。

项目周边3公里内，分布着大大小小6个的公园、湿地公园与森林公园。

（坪地湿地公园）

从项目出发，不管往哪个方向走，都能抵达任意一个公园。

住在这里，身处大量都市绿地的包围，不仅空气质量提高了，忙碌了一天紧绷的神经，也能松弛不少。

（项目周边新开的香沙公园）

虽说买房只是奋斗的另一个起点，但住在这里，却能同时享受到度假时才有的舒适。

2

公园+学园+商圈，多层次居住体验

除了生态资源上给人远离喧嚣的舒适，颐翠名庭的各方面配套，也都相当给力。

教育方面，与颐翠名庭一条马路之隔的，就是仙田外国语学校。

（效果图）

作为区里斥资3.6亿建设的公立学校，仙田外国语学校不仅是九年一贯制学校，还采用了72班制度。

一个年级8个班的办学规模，在学位缺口最大的龙岗区都排名前列，实在难得。

（图源好未来家长帮深圳站，数据来自官方）

硬件上，六栋连贯一体的大楼形成教学建筑群，同时还配有恒温泳池等优质教学设施；

（效果图）

软件上，学校面向全市选调优秀骨干教师，目前有54名专任教师，其中包括1名省级数学骨干教师和10名硕士研究生。

（仙田外国语的师资）

更重要的是，光是“外国语”的头衔，就已经证明了仙田外国语的实力。

深圳的“外国语”类学校，一向主打“素质教育”与“外语教学”，除了英语特色教育，还将开设多种小语种课程。

在这种教学环境中培养出来的学生，无论是综合素质还是知识水平，都高于平均水平。

南外高新学校，2018年中考成绩位列全市前10；今年430分以上比例位列全市第11。

南二外海德是南山第一，四大、八大比例在南山名列前茅。

宝安中学(集团)外国语学校，第一次参加中考就取得全市第15名、区内第2名的成绩。

据项目信息，颐翠名庭的二期还规划有社区幼儿园。

在深圳，还能买到一套从幼儿园到初中都不用操心学位的房子，家庭教育压力骤减。

生活配套方面，项目身处成熟住宅区内，居住氛围浓厚。

同时，项目自身配备了约7000平的情景式滨水商业街，周边还有约20万平的两大商城在建，驾车10到15分钟就能抵达龙岗中心的成熟商圈。

（项目自带商业街效果图）

交通方面，距离颐翠名庭1公里以内，就是地铁3号线延长线新生站，而新生站，还是3号线与21号线的交汇站。

根据规划，线路将在5年内开通，届时，乘着轨道交通，便可轻松抵达罗湖、福田等核心片区。

除了地铁规划，项目西边还可直上盐龙大道，10分钟便可上水官高速，40分钟左右便可抵达罗湖、福田、南山各片区；

同时，项目还紧邻在建的龙坪大道与外环高速，发达的道路网，将串联起项目与全市各核心区域。

住在颐翠名庭，可谓是收放自如，进一步，城市的繁华近在咫尺，退一步，又可以尽情享受都市园林。

3

容积率3.24，最舒适的刚需盘

刚需盘容积率超4.5，市区网红盘容积率上6……

在寸土寸金的深圳呆久了，也就习惯了向低舒适度的产品妥协。

然而，颐翠名庭的产品，却展示了刚需盘的另一种可能。

据了解，项目建筑采取了半围合式布局，楼间距超阔，容积率低至3.24，整体空间环境开放、流动且自然。

（项目效果图）

项目外墙以米黄色为主色调，并铺设有玻璃幕墙，自然光在上面折射时，光影效果轻盈又灵动，给人以强烈的人文美学享受。

（项目示意图）

项目楼下，既有水景交融的新亚洲风格园林，还有颐安集团斥巨资打造的600米花园河市政景观，出入皆有流水环绕，相当惬意。

（项目效果图）

更重要的是，颐翠名庭的产品，不仅做到了户户朝南，而且还是多开间朝南设计。

（项目效果图）

住宅内各个房间，一年四季都能够享受阳光。

大部分户型都做到了南北通透，极大保证了户型空气流通，而两梯三户/四户的低梯户比，也在通透之余，保障了居住的私密性。

（项目效果图）

对于拥有深圳情结的刚需客来说，想留在深圳，最重要的就是循着价格与规划，寻找一方洼地驻守。

但驻守之余，谁又不想在能力范围内，给自己安一个明朗而舒适的家？

令南方楼事欣慰的是，纯刚需们的心声，颐翠名庭听到了。

据悉，颐翠名庭本次推出的住宅产品包括从69㎡到127㎡的户型，能够满足从刚需到改善不同的居住需求。

目前，项目正在热销中，感兴趣的朋友，请抓紧时间。

（以上仅为推广，不作为购房投资参考）