重庆住宅价格发展趋势，是这样的！

（图片来源于网络）

这个“激荡”的时代，大家都在揣测未来会怎么样。

尤其对楼市，因为自古我们就奉行「安居 乐业」，就普通老百姓而言，家庭资产的重头，往往都是不动产。

其实把握趋势并不难。

宏观而言，在很大程度上，房产与“国运”“城运”绑定，随大势，就够了；

更重要的是微观，也就是买哪里？何时买？以及如何算账、购买用途的问题。

现阶段楼市微观层面，其实就两个字：分化。

冷门城市或冷门地段，在缓慢恢复；

而热点城市的优质住宅，却相当明确，就一个字“抢”，如最近成都某楼盘的中签率，居然低至0.85%！（凯德卓锦万黛）

194套房，截止4月20日，有22806人报名摇号！

惊讶吗？

1

回到重庆市场，其实也在大分化：

价格、销量，出现分化；

基于品质、地段、配套，出现市场热度的分化！

最近两三个月中介朋友的朋友圈，有“抢房潮”，也有这样的“暴力段子”：

前天员工小张看到这些海报，问我：大卫老师，重庆楼市要崩盘了？

我咽了咽口水。

跟他说：你给我找一个成熟区楼盘的广告信息，你再给我找一个热门优质楼盘的信息。

其实你也能明显感受的出来：

当前的重庆楼市，一些冷门地段、缺乏配套的常规楼盘，确实促销尺度不小；而另一边，一些核心地段、配套不错、品质上乘的楼盘，出现了火爆+折扣力度减少的现象！

分化是基于什么原因产生？

什么房子在被抢呢？

2

我们来看张表：

从2015年至2019年，重庆主城各区的住宅用地成交情况。

这张表里，你看到了什么？

渝中、江北、九龙坡为代表的传统核心区，近五年基本没有什么地。巴南、北碚、沙区、渝北却很汹涌！

重庆土地供应量大，却不平衡，是一个很明显的「核心区供应枯竭，新区快速扩张」格局。

有面粉，才有面包。

上述情况，反应到房价上，很直观：

（图片来源于克而瑞）

按克而瑞统计，2019年重庆板块成交均价，单价前10当中，有8个都在传统核心区！前5的，全在传统核心区！

近来，渝中、江北嘴、冉家坝、观音桥等地，新房几乎绝迹，故而奇货可居。

由此，楼市分化原因之一：供需关系，决定了「物以稀为贵」。

3

当然，供应短缺是一方面，决定价格的更重要一环，是房屋综合品质。

谁都知道，在有舒适环境、品质住房的情况下，大家一定更愿意选择配套更完善的核心区。

因为这里时间成本低、工作生活效率高、且充满城市的生气。

而我此前说过，重庆楼市目前面临的主要问题就是：人们强烈的住房改善需求，和核心区无供应、缺品质住房，与新区好但暂时住不过去之间的矛盾。

我要的，你那没有；

你给的，差点火候...

很多人已经认识到这个问题，因此，核心区一些高品质楼盘，慢慢站上建面20000-25000元/㎡左右的价格梯度。

这是决定楼市分化的又一个原因：对于居住品质的认知度，在提升，人们更愿意为「好房子」买单！

4

对于购房者来说，买房的主要目的：自住、投资。

但不管你最后的目的是什么，房子最终的归宿都是居住。

因此，买房的逻辑一：以居住为中心

作为城市人，大家必然要追求更极致的工作、社交、通勤、配套效率。

“职住分离”引发的烦恼，会明显的影响社交、家庭教育、职业升迁等等！

回到居住的原点去思考，买房的核心要素，会是：

• 通勤半径

• 生活社交圈

• 配套资源

• 生活品质&舒适性

为什么像重庆如此多中心城市，依然有价差？就是这个原因。

因为核心区域，涵盖了行政中心、CBD、商圈、交通、文化娱乐、教育、医疗等配套。

买房逻辑二：研判城市的价值演变

这是重要一点，但容易被忽视。

根据发达城市的演变过程，随着城市成型，第三产业占GDP的比值会逐步提升，而第三产业，是现代城市的重要吸引力和竞争力。

稍微晦涩了一点，但建议你一定要明白。

发达城市，第三产业占GDP的比值一般为75%以上，越中心越繁华，因为那里优质资源更集中。

2019年，北京的三产占比约88%，上海约73%，深圳约61%，重庆只有53.1%（2019年重庆市统计公报）。

但趋势十分明确！

（图片来源于智妍咨询）

在这个过程中会发生什么呢？

更多的资金、更漂亮的商业商务中心、精品化住宅、更多的精英，会逐步回归到率先完成城市化的区域。

因为那里有全方位的高效生活圈。

上海、北京、深圳、成都，无不如此。

资金密集度、人潮密集度、资源和品质型驱动。

这是决定楼市分化的第三个原因！

5

分化，来源于局部的供需关系，配套、品质的因素；同时，又会基于城市价值发展的必然趋势。

其中的线索，你看懂了吗？

这些是上周末我去看完卓越皇后道之后的思考。

这个楼盘是个很典型的传统核心区楼盘，位置好、周边配套异常成熟，楼盘体量不大，但追求十分精致化的设计、品质、配置。

（区域示意图 所示距离为直线距离）

他最近卖得就很不错。

位置上看，卓越皇后道在观音桥商圈-江北嘴CBD之间的“黄金中轴”线上，这里几乎汇聚了城市所有值钱的要素：核心商圈、CBD、休闲娱乐中心、金融中心、地铁、以及各类成熟的配套资源...

比如这里距九街直线距离约500米，与北城天街直线距离约700多米！

在观音桥商圈扩容中，卓越皇后道附近的旧楼拆迁价格一度传言要20000元/㎡！

可见地段价值之高！

（图片截自重庆国际投资咨询有限公司）

除了地段，让我震撼的还有他的视野。

怎么说呢？

他在一处台地之上，建筑海拔能去到150多米，比周围都要高，在自己家的阳台上，扶着栏杆，你会看到整座重庆城的璀璨灯火...

6

在品质细节上，他与重庆核心区一众常规老旧楼盘也拉开了差距。

比如配置。

在售的楼栋，采用了4梯5户的配置！

楼盘悦空间设置了专属的复合咖啡吧、健身房、游泳池...

在发达城市的核心区，这样的配置标准通常是高单价、高品质住宅才有。

比如上海，10万+单价的楼盘，配置一定很丰富。

（健身房意境图）

而在一个体量并不大、业主数量并不多的楼盘内部，还配置了游泳池！

（意境图）

园区内部，卓越特地请FLO团队设计了“一池四园”的现代都会式园林。

（意境图）

同样，在公区臻装方面，我看到的一些设计和实景呈现，比“重庆上一个时代的住宅”，已经显著提升了！

如臻装车库（U型车位、部分配智能充电桩）、臻装双大堂、臻装架空层等，会让你觉得焕然一新。

（意境图）

还包括这里采用了品牌臻装+智能化的室内臻装配置！如地暖+新风系统等。

在楼盘实际的楼栋，已经有臻装车库、大堂、高速电梯和室内臻装交付标准等展示，我建议大家可以去感受一下。

在产品上，目前主力建筑面积约99㎡-143㎡，功能感比较强。

我最喜欢这个套内约104㎡的四居室，空间利用就很巧妙。

7

总结起来。

如今的市场，其实进入到一个地段/配置/产品为主导的时代。

因为在不确定性之下，人们更愿意为了稳定/稳妥/价值而买单。

就像上海、深圳这些发达的城市，优质的中心区域与非热门的新兴区域，房价有明显的反馈！

上海，中心地段优质楼盘二手单价，10万+/㎡比比皆是；

而很多冷门新区，还有2-3万元/㎡。

近4:1以上的价格差！

（上海 来源于链家APP）

最近大火的深圳，就更明显。

热门地区，有惊人的15+万元/㎡！而一些冷门区域，仍然3-4万元/㎡。

价格比约为5:1！

（深圳 来源于链家APP）

愿意花10万单价而不愿花2万单价的人，是傻吗？

最关键的是，10万单价的盘，反而在热销！

这是为什么？

这其实就是我们开头所阐述，市场和价格的分化，有其必然的逻辑！

以管窥豹。与一线城市慢半拍的重庆，此刻，又是一个好时机吗？

8

这段时间，中介小王发给我一个段子。

最近10多年我们有五次买房良机：

第1次：2003年非典

第2次：2008年次贷危机

第3次：2011年银行收紧

第4次：2014年地产寒冬

第5次：2016年一线上涨调控后的二三线城市！

他说现在是第6次。

回头看看，好像真是这么回事！

这难道也是那些人正在“抢房”的缘由？

思索了一下，我恍然大悟。