案例分析▍定金作用的探讨
案例简介：
2015年9月17日张某通过中介与宋某签订一份房产转让合同，张某于同日交付宋某定金6万元。双方约定同年9月27日张某交付宋某首期房款66万元，其余房款待更名手续办好后付清。更名手续及产生的费用全部由宋某承担，宋某承担更名不能的一切法律后果。在9月27日张某向宋某交付首期房款，宋某不接受，让张某再等等，因更名出现问题。后查明，涉案房产在同年10月7日过户给案外第三人。张某和宋某就不能履行合同没有能够协商解决，遂成讼。
一审裁判结果：
认定宋某违约导致合同不能履行，宋某应承担张某可得利益损失。判决解除合同，宋某双倍返还定金，因定金罚则足以弥补损失，故不再赔偿损失。
裁判观点探析：
定金的作用是否主要用于弥补守约方的损失？
支持的法律依据：
《合同法司法解释三》第二十八条 买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
不支持的法律依据：
《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《担保法司法解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
第一百一十七条：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。
《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二审上诉状：
事实和理由：
一、一审认定的基本事实不清，不切实际，裁判逻辑教条主义。
一审认定涉案房产转让合同不能继续履行的全部责任在于被上诉人，被上诉人应当向上诉人承担相应的违约责任。《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《民法总则》第179条第3款：本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。根据本案房产的权属已经归于案外第三人的现实情况，要求被上诉人继续履行转让合同已不现实。因此一审认定被上诉人应当赔偿上诉人可得利益损失。然而一审界定可得利益损失的范畴错误，可得利益从本案合同的目的来看是指上诉人最终取得对涉案房产的所有权，进而享有使用权、居住权等相关权利。上诉人损失的是对涉案房产享有的绝对的所有权以及居住权等相关权利，基于所有权而享有的房产增值利益只是可得利益范畴中的一方面，不能把房产增值利益等价于购买房产的可得利益。一审把溢价损失等价于可得利益损失属于对基本事实认定错误。
一审认为适用定金罚则已完全弥补上诉人受到的损失，一审认定上诉人损失有错误的前提下，如何能得出完全弥补损失的结论？
定金的作用在于担保，《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。《担保法解释》第一百一十七条：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。因此，定金罚则的作用不在于弥补损失，一审认为定金罚则可以弥补上诉人损失的做法毫无法律依据。双倍返还定金是被上诉人违约导致解除合同的代价，合同解除后被上诉人仍负有赔偿损失的法定义务。
上诉人的损失从被上诉人实际不能转让涉案房产之时起就已经存在，该损失是否扩大应该辩证的看待。上诉人的损失是对涉案房屋的所有权和居住权的丧失，上诉人购买涉案房产的目的主要是自住，对于居住权来讲，无论何时也不会出现扩大或缩小（除非该房产发生物理上的扩大缩小）；对于所有权来讲，只有购房的目的是为了转卖赚取差价才会发生价值上的波动。从本案购房目的来看，上诉人不是为了转卖赚差价，而是为了自住，因此上诉人损失的是对涉案房产这个特定标的物享有的居住权和使用权，这个损失无所谓扩大或缩小，一经形成就始终存在。一审认为可以通过替代房屋的购买等措施防止损失扩大，其实一审内在的意思是通过另外购买房屋来防止房价上涨带来的损失。也就是说一审始终认为上诉人的损失只是房产增值的利益，一审一直在犯主观教条主义错误。替代交易并不是上诉人的法定义务，是否另外购买房产，购买什么样的房产是上诉人的权利，上诉人可以选择任何时间地点去行使，其他人无权干涉。
根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担采取补救措施或赔偿损失的违约责任。在被上诉人不愿并且实际不能履行合同义务后，没有采取任何补救措施，而是听之任之。一审认为从2016年10月初至起诉时已给予上诉人一定的合理期间，此处的已给予上诉人一定的合理期间是谁给予的？一审法院的意思是被上诉人？一审的意思是只要被上诉人也就是违约方告知守约方不能履行合同义务，那么守约方的做法就应当是立即寻找其他房源？而违约方则什么也不需要做？如此裁判的后果必然是从司法层面在变相鼓励毁约违约。法律的公平正义何在？市场经济必然是法治经济，不受法律约束的市场行为还能维系吗？
本案的合同标的物是房产，对于房屋来说，虽然看起来大同小异，但是实际上千差万别。每套房产不仅有它自身的独特设计，更有它在地理位置上的唯一性，从它的朝向、采光、通风到周围环境几乎没有完全一致的，况且房屋所在小区的配套设施以及物业服务更是千差万别。因此，本案合同标的物是特定物而不是种类物。即使上诉人购买了其他房产，也不能代替涉案房产。更不能说上诉人早就应该去买好其他房产来防止损失扩大。
合同是当事人之间的法锁，只要签订合法有效的合同就对双方当事人产生法律上的拘束力，任何一方不可任性，否则应承担相应的法律责任。被上诉人应当赔偿上诉人的损失，该损失应当相当于上诉人实际购买涉案房产后所能享有的利益。前面已经谈到该利益的范畴，因被上诉人已经实际无法满足上诉人的该利益，上诉人自愿选择实际可行的赔偿方法也就是赔偿该房产的溢价款450000元。一审认为应当以2016年11月8日的评估价值为标准计算溢价款，该认定与其认为自2016年10月初为合理期间的开始不符。一审认为2016年11月8日的评估价值为1497500元，该评估价仅为理论价值，不具有实际意义。假设上诉人拿着1497500元去买相似房产，即使当日就能找到房源，但是谁能保证一定能够成交？并且以1497500元成交？如果不能成交，那么这个评估价就是空洞的，是个花架子，不能用。评估的意义在于给上诉人的损失确定一个合情合理的范围。2016年9月20日上诉人与被上诉人签订房屋转让合同，因履行该合同发生争议，上诉人在一个月左右于2016年11月8日向海盐县人民法院起诉并于当日登记立案。起诉后上诉人申请法院对涉案房产进行价值评估，评估当日为2017年9月14日，评估总价为2245200元。发生争议后，上诉人向人民法院起诉的行为本身就表明了上诉人为了挽回损失而寻求司法救济的意愿，当公民的私力救济无效时，选择向公权力救济往往是最后的救命稻草，不得已而为之。任何人不得因违法行为而获利，这里的获利不仅仅指实体权利，还应该包括因诉讼程序而获利。上诉人认为以评估当日的总价为标准计算溢价款合情合理合法。
二、一审适用法律不当。
《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
根据本案的具体案情，没有以上合同法条款的适用余地。
综上所述，请二审法院查明事实，依法改判以维护上诉人的合法权益，保护社会主义市场经济秩序。