做房地产规划的都知道，做产品，特别是别墅类的低密产品，其实就是在戴着“脚镣”跳舞。因为有政策的制约和规范。
国家早在2003年明确提出停止别墅类用地的土地供应，其后进一步管控出让土地的容积率指标。再到后来的05年、12年、16年，分别出台过限制别墅类产品的政策及文件，甚至容积率已限制到无法再做出纯别墅类产品。
通过高层+低密的组合，可以实现政策上对总体容积率的要求。同时，别墅类产品的形态，从独栋、类独栋转向了联排、合院、叠院类的产品。这里并没有说高低配不好，而是得有个度，不能一味为了产品溢价而做成了这样但即使是这样的产品，也逐渐没有了。为什么？政策的趋紧。
终于，限墅令再次升级了。
但19年的四月份，住建部再度发文，要求各地立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，并对所有别墅项目进行梳理。
而且在新版的《城市居住区规划设计规范》里，除了对容积率的要求外，对建筑高度也做了限制。
这也就意味着，限定高度区间，给合理设置高低错落的住宅建筑群留出空间，未来别墅类项目的审批会越来越难，这将彻底终结高低配。一、别墅开发将成为历史。二、别墅产品逐渐稀缺。三、真正别墅的价格将会水涨船高。在未来的五到十年，新一轮的房地产大周期中，进入和拥有别墅的代价将会越来越高。首先，虽然它是高低配，但是我见过最舒服的高低配：仅有的几栋高层和别墅区做了很不错的东西区分隔，楼间距也非常远。别墅区的实际容积率只有0.68。
现在市场上相对主流的L形联排类联排产品，分为下面几种排布形式：这种合院式和反向横排的产品，二三层私密性会比较差。而同向横拼的产品，因为每户都有庭院围合，空间感会比较差。最好的是竖拼式。它的好处是视线开阔，一二三层都可以做到私密性很好，空间感也很强。这个项目叫中粮瑞府，国内只有三座中粮瑞府，一个在北京，另一个在成都，都是当地的顶豪产品。而第三个位于湖南株洲，是当地的标杆低密项目。
别墅产品叫和院，就是上面说的联排产品。
为什么叫和院？
中华文化崇尚和谐，中国“和”文化源远流长，蕴涵着天人合一的宇宙观、协和万邦的国际观、和而不同的社会观、人心和善的道德观。对于中国人来说，以和为贵、与人为善，信守和平、和睦、和谐，是生活习惯，更是文化认同。
瑞府项目整体是比较舒服的新中式风格，和院是面积在140-195㎡独门独院产品，非常稀缺。
庭院内部通过围墙及建筑围合，找到舒适的比例和尺度，使居住者在庭院内部活动与外界隔离，相互视线有所遮挡，形成一个私密的庭院。
外立面是石材+铝板的造型，除了更显挺拔之外，也是当地少见的豪宅产品。以162平的主力户型为例，产品设计考虑了超大尺度的餐客客厅空间，近7米高的客厅挑空，拔高了室内的整体空间。生活起居都是在一楼，而且客餐厅与院落直连，主要生活公共空间与私享景观花园形成视线、空间的零距离衔接。户型充分考虑了家庭成员结构，在二楼设置了两个卧室，拥有超大主卧和衣帽间。三楼也拥有一个套房，可以作为儿童房或客房使用。
每一层都设计了超大的露台，在空间功能、尺寸、视线等设计上都非常用心。
地下室做成了两层，负一层预留了家政间、储藏间等功能性房间，还有一个卧室。
负二则为主人营造了一个雅致休闲的舒适空间，约5.8米奢华挑高的会客厅，敞亮而开阔的超大空间，可以作为影音、茶室、健身的集合功能空间，是一处难得的休闲场所。
每个房间也都采用超大落地窗，采光，套间，充分考虑了每个家庭成员居住的舒适度。最为难得的是，和院的超高得房率。这个162平的户型，实际使用面积高达385平！得房率超过了235%！也就是说，这样一个165的户型，赠送面积超过了220平米。
这个高赠送，怎么做到的？露台、夹层、院子！如果成为和院的业主，这会是怎样的一种神仙生活？我想起来一句话：三流开发商卖产品，二流开发商卖资源，一流开发商不仅卖产品与资源，更是在贩卖文化与生活方式。
中粮株洲的团队比较尊重原生地块的特点，瑞府的地块自南往北地势呈阶梯状向上抬高，高差达到了将近7m，整体形成台地地势，层层推进。
这样尊重原生态的设计可以让建筑更灵动，也让整个项目景观更加立体。
项目景观是以“山水乐居”为理念打造的中式风格园林，同时延续了建筑的整体风格，在中轴景观上设计了多个充满诗意的中式景观。景观主题以琴棋书画为底蕴，同时融入了现代中式建筑与景观的精髓。画院更有特点，引入了水幕屏，再结合曾国藩家训草书，形成了一副极具意境的山水画卷。琴院则是一个围合的意境空间，内设水中方亭、林荫茶室，营造出宁静致远的东方美学意境瑞府的开发商是家央企中粮集团。作为与新中国同龄的大型国有企业，是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，是中国独一无二的全球布局、全产业链、拥有最大市场和发展潜力的农业粮油食品企业，总资产排名全球行业第一。连续26年跻身全球财富500强，品牌实力非常强。
在“限墅令”下，别墅整体供应趋少，像中粮瑞府这样的产品，拥有绝佳的新中式建筑和景观，睥睨全国的得房率，这样的产品，基本上卖完就绝版了。你觉得这个产品怎么样？欢迎二维码加微信或评论留言聊聊！
