北京楼市：这些地段的老破小 你是怎么看的！
问：五哥，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，升值空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点
回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地
问：五哥您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢
回答：学区房的家长。 30-40岁居多，体制相关工作者居多。 多数早年在北京已有1-2套房产，出售一套四五百标的，加上几百首付，换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。
问：五哥好， 新人首问，目前考虑置换房产，重点考虑以下几个盘，比较纠结，不考虑通勤，最好在国际和优质民办学校周边，主要是自住加保值，望您指点一二: 1、壹亮马170的三居，加装修单价10.5，优点是大开发商后期品质和物业有保障，周边配套非常完善，缺点是小区内有公租房，不知道能不能隔离管理，如果混居估计品质大打折扣，东侧有高铁，噪音和震动未可知。 2、海淀府170的三居，单价11.5，优点是品质和园林已可见，房子本身低密也没配建，品质不错，周边就是阜石路，离6号线地铁也近，交通便利，缺点是小开发商不太了解，请了高力国际做顾问，不知物业后期能不能跟得上，另外地段在海淀算冷僻，周边配套非常普通，没法和东边比。 3、太阳公元140左右三居，单价13.5，优点是区位地段和小区本身都不错，交通和配套都很好，还带学区属性。缺点是因为带了学区属性单价高，二手贷不了多少款，需要重新装修，房子本身品质比上面两个新房略差。
回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。 海淀府位置一般，在西边也没有竞品，小区周边有部分安置房，里面租户会多一些，加上定价偏高，保值效果较弱 太阳公园知名神盘，虽然有学区溢价，不过作为高端盘还是可以入的 壹亮马\/太阳公园>海淀府
问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢
回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来升值空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。
问：五哥好，现在中直机关，户口集体户在东城，29岁sfsd，想婚前用爸妈的存款买给他们住的房子。400-450万爸妈的家底，首付200-250（流水开到2万5所以接力贷贷的少）。 你推荐哪个片区？是买西城东城非学区 把户口落在东西城，还是蒲黄榆南三环里外、朝青版块、潘家园呢？ 两居还是小三居呢？目的就是给爸妈住，看娃，交通好，兼顾能升值吧。
回答：朝青板块性价比较高交通环境综合看也还可以，可以重点考虑 东西城太贵不考虑， 这个价格两居居住体验会更好点
