慎重！武汉买这些盘会亏的一塌糊涂！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案

以下问答内容来自“武汉房姐”知识星球：

提问：房姐，你好，很荣幸关注你的公众号。我在沌口开发区千年美丽买的房子，有十一年了，全款，有证，房子太远，一直没发展，由于做生意，房子一直空着没住上，现在在汉口做生意，我是外地的，户口没有转过来，想在汉口这边买一套，把汉阳卖掉，又限购，去年又贷款在中一路买了一套小公寓，明年才交房，十多年来一直没住房，还在租房，社保去年年底买的，一直在纠结到底要怎么解决住房问题。希望房姐能帮我指点迷冿。

回答：1.直接花钱破限购，社保要满2年太慢了。2.千年美丽这套房后期涨幅太小，而且没有贷款还占房票，建议出掉。置换一套汉口的房自住，然后再买一套限价新盘投资。3.公寓以后别买了，涨幅小，交易税费极高。

追问：汉口后湖这边那些楼盘适合

回答：后湖性价比高的:首地云梦台 幸福湾 仁恒公园世纪

提问：房姐好！有几个问题想请教你！谢谢！！ 1、武汉的二手房现在是三价合一的吗？ 2、银行的评估价能不能高于成交价？比如350万的房子，银行有关系能评估成380万，那就可以按照350万办网签，按380万办贷款了？ 3、有些中介说可以核税的时候帮忙省税，但要求省的税分成，他们是怎么做到的？阴阳合同还是漏洞？ 谢房姐！

回答：1.是的2.高评高贷可以做到380万，网签价可以报的更低，减少税费。3.是可以报低价格的，这是二手房交易的潜规则，一般给点红包就行了

提问：请问房姐：我在婚前用组合贷款买了一套房。现在已经卖出去了，我老婆是武汉户口也有公积金都没用过。听说马上新的征信系统上线以后就不能JLH做首套首贷了。小孩子过几年要上学。最近想在梨园医院周边买套大一点的改善居住。首付100万左右请教我的情况怎么利益最大化？另外听说东湖城4期六七月份有新房子出来，本来是想等着东湖城，离单位近。但是又怕夜长梦多。去看了金科城。上班稍微远了一点。觉得户型也还不错。顾问说3月份有毛坯房子卖。有点纠结了。请我我该选择？感谢……

回答：1.利益最大化可能是买2套，一套自住，一套投资。离婚用2个人的首套资格买，或者不离婚用老人票买。2.东湖城和金科城对比，肯定是东湖城的位置更好，不过开盘时间估计会比较晚。先看看金科城开盘什么情况吧

追问：非常感谢！听说19000左右。适合出手吗？

回答：还不错，毕竟二手毛坯都卖到2.1了

提问：房姐，凯德西城公馆的临街商铺投资是不是要扑街了？门口的路一年都还没修好，首付月供都很高，感觉好迷茫。

回答：以后别碰商铺了

提问：你好，中信泰富135平（正对写字楼毛坯）和绿城黄浦湾100平（精装修）价格差不多，哪个更有投资价值，如果5年内打算卖掉，谢谢。

回答：如果是住宅的话，这2个盘都不适合投资，都是CEO盘，定位豪宅，已经属于武汉房价的最高梯队了，所以后期涨幅肯定跑不过刚需盘。克服贵妇心态。参考知识星球文章《为什么著名的“温州炒房团” 最后都亏的一塌糊涂？》

提问：房姐你好，我有二套房子，一套在梅苑小区总价210，还有五十贷款自住，一套在绿地香树花城三室，这个属于投资的，马上四月份交房，这二套房子总月供七千，目前我是没有上班，我老公说压力有点大，我想把绿地的房子卖掉不知道行不行，然后卖掉我去买东原启城可以么，请问绿地还有上涨空间么，我真的好纠结

回答：1.一般房龄老，贷款少的房子先卖，自住也不太舒适。梅苑小区这套房完全没有金融属性了，贷款剩余不多，且没有抵押。这样看可以置换一套自住房，用公积金申请贷款，一定要贷足。2.绿地香树可卖可不卖，先租出去，缓解一部分月供。如果卖了可以换东原的房子作为投资。

提问：房姐，您好，之前我爸妈以我的名义在老家买了房子，贷款才还一年（使用我爸的公积金还贷款的），我想要有武汉的首套房资格，具体该怎么操作（贷款可能近几年是还不完了）还向我们这里的售房商打听了下，要等房产证满2年才能过户到我妈名下。问题是房产证也要过了一年才能拿到手。那到时候过户是不是违背了3年内无交易记录的规则，而且就算过户了贷款没还完还是不能有首套房资格对吧。求房姐解答～谢谢！

回答：贷款未还清不能赠予，更名需要开发商和房地局都有关系才有可能，难度太大。 理想做法是还清房贷赠予父母，再买房后一年内取消赠予。算首套，但是不算刚需

提问：徐东华腾园85平方米，中间楼层，全款145，中介说可以过户后再办贷款，可以先借钱买吗？急

回答：入，小笋啊，只要不是一楼。中介说的是全款抵押

提问：中法生态城是实打实的还是慨念，发展起来了怎么样

回答：不要一提概念就兴奋，概念不等于房价。武汉这么大，基本每个区都有好几个炒作地段。长江新城，光谷东...哪一个不是用钱砸出来的，哪来这么多钱，中法的概念提了很多年了，不新鲜。

提问：请问房姐   拆迁不可期 市中心的老破小是卖了还是继续出租，纠结

回答：能卖就卖吧，拆迁不知道何年何月，老破小涨幅也不太大了，可以去投资上涨潜力大的盘。

提问：有一套自有住房，还有一套小户型准备出租，现在有人想出120万买我的小户型，请问现在卖合适吗？面积40平米，恒大首府。

回答：可以多卖10万的

如果小户型出掉就一定要裂变1-2套刚需盘。详见知识星球文章《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：请问公积金信用贷款哪些银行可以办理？最长可以申请10年吗

回答：去公积金中心申请，最长是30年

提问：房姐，目前本人武汉江汉区持有两套住房，一套恒大御园，一套远洋心汉口御峰，恒大御园110平想继续持有，因为恒大小区虽小，品质物业都还挺不错，远洋80平想出掉，不过远洋是高位上车，当时1.6万，想问一下房姐是继续持有还是可以出了？

回答：不知道出货理由是什么呢？是要置换？单纯变现？这2套都是次新盘，而且位置都不差，后期都有增长空间，不建议现在出掉。

追问：谢谢房姐，前几天去看了盘龙城奥特莱斯过去一点的中南拂晓城，带精装修10500左右，不限购，投资可以入手123平的吗？

回答：不怎么样，位置太偏了，看地铁沿线盘

提问：房姐，你好！推荐几个汉阳适合自住，离地铁进离汉正街的的楼盘吧，谢谢

回答：钟家村附近的远洋东方镜世界观自住比较舒服

提问：房姐您好，上半年准备入手，老家荆门有套房才换贷款1年，已经结婚，现在首付预算60-70，想买光谷南_白沙洲_南湖，不知道如何选择，希望有好楼盘推荐。 小孩还有2年就要上小学。谢谢了

回答：荆门的房子不卖有贷款的情况下，武汉再买就算二套了，预算60-70万选择性比较小了。如果可以有首套资格，可以考虑白沙洲的东原启城，南湖的学区，价格高了。

提问：泛海国际桂海园的房子现在是不是不值得买了？看到现在武汉CBD人流量少，周边也没有什么配套

回答：CBD没有做起来，价格也高了，投资不合适，涨幅不如刚需盘。

提问：花山郡的中介茶水消息满天飞，有可信度吗？都说这个盘有套路？是这样吗？

回答：花山满满的全是套路...已经无力吐槽

提问：房价你好，目前武汉房价这几年涨得很快，加上今年政策调控，房价会不会要降，在武汉今年或者明年买房是不是不是算最好时机？

回答：房价降是不可能了，但是不会像2015-2017那样大涨，保持在15%左右的涨幅刚刚好。武汉今年比较稳，如果不着急，可以先观望。

提问：如何看待光谷东的发展，值得投资吗？好多人鼓吹5-10年内完成对关山大道超车

回答：光谷东属于政府热炒的区域，兑现时间很长，目前价格已经到1.8左右，提前透支了后面几年的涨幅，所以会站岗很久。光谷毕竟已经发展30年了，超车可能需要很久的时间。

提问：房姐好，怎么做才能不用工资还贷呢，新手不会操作，请指导哦。

回答：房产投资本质就是金融，不用工资还，用各种贷款来还。

提问：贷款还清的房子如果过户给父母，是否可以做抵押贷款呢？抵押贷款是否要求他们的流水有相应的还款能力呢？

回答：父母年龄大了，对贷款年限有影响，最好是用你们的名字做抵押，更有优势

提问：你好，现住在万科魅力，二胎想改善住房，首付不是很够，只能再买一个小两房，是在同小区再买一套和老人分开住好，还是万科红郡买一套，便于以后孩子上二小+实验中学好？

回答：为了孩子买学区吧，2个地方离的也不远

提问：房姐你好，目前手上有套38平70万的商铺，一直没有租出去，感觉买砸了，请问怎么能盘活它资金利用起来呢？卖掉好吗？

回答：能卖出去最好，估计也卖不出去，而且交易税费很高。抵押贷款吧，以后商业慎入

提问：南湖这边珞珈雅苑的房子1.8万一平方算笋盘吗？不知道多少钱买珞珈雅苑的房子合适？

回答：1.8是市场价，目前成交价都在1.8左右，买入价肯定是越低越好。

提问：我是外地人，在武汉上班社保已交10年了。我老婆是武汉人，09年用老婆名字在金银湖恋湖家园5期买了一套90平两居室。现在有两个孩子，大的8岁 小的1岁。手上有100万，现在想一个大三室。看了国博新城和宏图里。房姐帮忙看看哪个合适？帮忙推荐一下东西湖和四新有哪些楼盘可以入手？最好有学校的楼盘。金银湖的房子一直对外出租，我想把金银湖的房子卖了合适吗？谢谢！

回答：1.恋湖家园5期房龄已经满10年了，贷款也还的差不多了，适合自住，但是位置一般，未来涨幅会跑输大盘，建议出掉。2.国博新城和宏图里，这2个盘都很适合投资，特别是宏图里，3条地铁线交汇，未来好租好售。3.建议买2套，一套带学区自住，一套投资。东西湖的学区推荐常青恒大和美联奥林匹克，如果能抢到常青恒大的新盘是最好的。四新的就招商公园对口的学校稍微好点。

提问：房姐好，保利上城这个盘怎么样，1.4万，白沙洲区域未来发展怎么样 ，有投资价值吗，和四新比呢？谢谢

回答：保利上城在白沙洲的新盘中，位置算最好的了，但是其他配套一般，如果想要好点的学区，可以考虑东原启城。目前价格也倒挂，白沙洲主要承接武昌的外溢需求，未来的接盘侠多。四新承接汉阳的外溢需求，这样对比武昌可能更有活力。但是白沙洲的居住条件没有四新好。

提问：房姐，武汉玫瑰湾一期20000元均价的二手房值不值得入手呢？谢谢

回答：玫瑰湾一线湖景，房龄新，自住很舒服。目前二手房成交价在1.7左右，建议再砍砍价，不要看精装修，尽量看毛坯或者装修差的，好压价。

提问：房姐你好，武汉大学生买房首套房有什么补贴吗？或者说优惠政策吗？这些政策需要什么条件？

回答：大学生买福利房可以打8折，但是报名的人很多可能排不上，安居房位置较偏，且退出机制不完美。

提问：美女姐姐好，光谷汇景23000的价格是否值得投资呢，小户型！目前手头可周转资金不充裕.

回答：投资一直不建议买小户型，占房票，且涨幅总价有限制。但是全武汉的小户型只有光谷最有竞争力，如果不想买白沙洲，四新和花山，这里也是不错的选择，2.3还可以砍砍价。

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《如何快速买到低于市场价的笋盘？》

《最大化利用抵押贷—全套操作手册》