奥森一路豪宅血统，房价却重回8年前？

如果说，哪个公园在朋友圈里出现频率最高，奥森应该排列首位。

如果说，哪个公园在楼盘宣传资料中最常见，奥森依然排列首位。

只不过前者是“真奥森”，后者是“假奥森”，因为有太多项目喜欢蹭奥森流量，把自已所在区域比作下一个“奥森”，但这有点一厢情愿。

人们通常把北京奥林匹克公园简称“奥森”，如今已建成十多年了。

奥森实景（来源网络）

北京奥林匹克公园是2008年北京奥运会和残奥会的主会场所在地，容纳了44％的奥运会竞赛场馆和为奥运会服务的绝大多数配套设施，是历届奥运会最大的场馆群区域。

公园占地面积11.59平方公里，园内集中了森林公园、奥运会馆、会议中心、科技馆等多种功能，是北京的城市名片，也是市民休闲健身最爱去的超级公园。

据悉，奥森的使命尚未结束，会在2022年北京冬奥会和冬残奥会中，继续扮演重要角色，承担重要赛时运行保障工作。

届时，北京奥林匹克公园将成为全球首个既承办过夏季奥运会，又承办过冬奥会的唯一之地。

奥森诞生至今，它已经与北京市民的生活紧密联系在一起，其象征意义不亚于中央公园之于纽约，海德公园之于伦敦。

其在楼市中的地位也一直与豪宅属性相连，只不过这里多年来没有新增住宅供应，是一片可望而不可即的楼市圣土。

回顾奥森地产时代，时间并不长，大约只有十年（2005—2014），项目不多且皆为豪宅，在北京房地产历史长河中留下过不少作品，有着不少地产人的集体回忆。

奥森，曾经辉煌的豪宅时代

前奥森（2006年以前），是亚运村楼市兴盛的时期，虽然区域成熟，但还是以普宅为主，豪宅项目零星出现，但没有连成片，因此与奥森属于两个完全不同板块。

奥森真正有了板块概念，是从国奥村入市开始的。

但是比国奥村先入市的是世茂奥临花园，记忆中是2005年10月开盘，售价1.2万/㎡。不要认为便宜，在当年这个五环外的价位与东三环国贸附近豪宅基本持平。

当年世茂奥临邀请奥运冠军出席开盘活动

世茂奥临花园在施工中的东三环央视大楼的外围挡打着巨大的广告，13000亩森林环抱的广告语至今还留在脑海中。

后来项目推出一期又一期，价格不断走高，今天的二手房单价多在8万以上，150平米以上的户型，总价千万才能入手，门槛依然高企。

世茂奥临花园（来源网络）

然后，06年就出来了国奥村，如横空出世，印象极深。当年国奥村在《北京青年报》上打出气势恢宏的跨版广告，均价2万/㎡，在当年已然是高不可攀的豪宅，要知道那时亚运村的房价也不过才1万/㎡左右。

国奥村在五环内，位置更为优越，是作为奥运会运动员使用的公寓使用，奥运后精装改造交付业主。该项目全部低密洋房，品质出众，多年来小区二手房一房难求。

国奥村（来源网络）

现在国奥村二手房均价12万/㎡，户型200平米以上，没有2500万不要奢望拥有。

在世茂奥临、国奥村销售同期，也有万达大湖公馆在售，巨大的人工湖和统一超200平米的户型，也是奥森板块的典型项目。如今万达大湖公馆二手房均价7万/㎡，单套总价接近2000万。

万达大湖公馆（来源网络）

当奥运结束之后，奥森板块初期项目消化完毕。2012年，迎来了地王豪宅紫御华府。

紫御华府是奥森最后的豪宅，而且产品打造十分用心，园林极其经典，筑就了区域的品质高峰。『地产营销人』曾在2015年深入园区品鉴，给出了“京城最美园林”的评价。

紫御华府（来源网络）

当然，紫御华府户型设定更为纯质，300平米以上的面积，让二手房总价常年保持在3000万以上，是北京最高档的住宅小区之一。

历经十年发展，奥森豪宅板块印记形成共识，伴随知名度和影响力的不断扩大，房产价值也一路上涨，目前依然是众多高净值人士的理想居住地。

奥森板块特点：少、贵、大

再度审视奥森板块，我们发现这个豪宅板块已经长达8年没有新项目出现，现状基本是二手房为主的市场，呈现房源少、价格高、面积大的特征。

每个小区出房量很少，像国奥村、紫御华府仅仅只有几套房挂出，足见房源之稀缺。

另外，从房价也能看出，板块内主流售价区间在8-12万/㎡，总价在1500-3500万，是北京少见的高单价、高总价高端居住板块。

奥森大，户型也出奇的大。世茂奥临150㎡以上，万达大湖200㎡以上，紫御华府300㎡以上，即使国奥村有相对小的户型，两居也做到了120㎡。

因此，奥森板块一直面向的人群是富有阶层，这里没有中产能够住进的社区。

但是，奥森对越来越多的购房人产生了吸引力。因为这里干净清洁的空气，满眼绿意的景观，最适合健身锻炼的环境，以及定期与家人娱乐休闲的场地，都令人深深向往和喜爱。

奥森马拉松（来源网络）

遗憾的是，土地稀缺，奥森珍贵，迟迟等不到价格友好、品质出色的新楼盘。

奥森，请给我一个好房子

当来自中关村、亚奥、望京等商圈的城市中产在大声疾呼：奥森，请给我一个好房子！

奇迹居然发生了，今年奥森板块开始出现住宅供地。

2月，距奥森北侧约两公里处的昌平东小口土地拍卖，北京建工、住总、首开联合以78.8亿元拿下一块好地。十分庆幸的是，这是一块限竞房用地，销售均价为58858元/㎡，远低于奥森周边豪宅售价。

可以说，中产们的置业机会来了！

奥森ONE，是这个项目响亮的案名，一经公布引得一片点赞，让人不由得联想到“奥森+NO.1”的含义。

奥森ONE创意海报（来源：新天三月）

奥森ONE位居中轴线北延长线上，属奥森“首排”位置。项目与昌平东小口森林公园一路之隔，与海淀、朝阳区交界，是北京北部距中心城区较近的新房项目。

该项目毗邻奥运村，周边有奥体商圈、西三旗商圈、上地商圈、中关村软件园等产业集聚区，高收入城市精英多且消费力旺盛，服务配套齐全完备。

奥森ONE距离地铁13号线B线（规划中）建材城东路约800米，距离霍营站2公里，通过地铁13号线向东可快速抵达望京、向西可畅达海淀西二旗。距5号线及13号线交汇的立水桥地铁站约2.5公里，距地铁8号线西小口站约2.6公里，三轨借力，出行便捷。

项目东侧为立汤路，西侧为京藏高速、京新高速。周边还有数条公交线路环伺，立体交通路网串联中关村、上地、望京、TBD等多个城市核心商务区，交通路网四通八达。

示意图

奥森ONE生活配套丰富，资源汇聚。清华附小（昌平分校）、项目规划待建幼儿园等教育配套分布周边；昌平中西医结合医院（三甲）、清华长庚医院（三甲）、积水潭回龙观分院（三甲）等优质医院相距不远；龙德广场、海淀华润五彩城等商业资源在侧，满足全维生活所需。

不过，生态宜居才是奥森ONE的最大优势。

项目被三大公园环抱，南边紧临东小口森林公园，东边太平郊野公园，再向南就是奥森，自然环境极其优越。不仅可尽览近千公顷浩瀚林海，更可7公里一线无遮挡观鸟巢、水立方。

奥森实景（来源网络）

充沛的项目体量，超20万平米住宅社区，在奥森真是好久不见，十分想念。

北京建工、住总、首开三大房企联袂执笔，共同匠心巨筑奥森ONE高品质住宅，有点期待：到底是什么产品？

不要着急，让悬念飘一会，时机成熟，『地产营销人』自然会告诉你。

奥森，归来了。

以一种公平、友好的方式回归楼市，这次不管是刚需，还是改善，每一个人都有机会。

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