广深中轴线房价地图曝光:深圳稳坐第一,广州又输了?

“每个世界级别伟大的城市,总是有它独一无二的城市中轴线,这是城市发展的灵魂所在。”

收到“示范区大礼包”后的深圳,迎来今年第二次楼市小高潮:新房日卖百亿、二手业主反价100万、外地客进军深圳扫货十多套......

广州似乎已经习惯了大礼包不断砸向深圳,依然静坐品茶,粤港澳大湾区龙头宝座的归属再次引发讨论:

“广州不行了?深圳才是第一?”

当然,一座城市行不行,不能光看楼市,但楼市也是城市综合实力的重要指标之一。

城市中轴线作为一座城市重要的发展区域区域带,其楼市情况也具有一定参考意义。南方楼事制作了广州与深圳两座城市的中轴线房价图,以供参考。

深圳

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01
范围

2018年4月,由福田区与龙华区联合举办的粤港澳大湾区东岸(港深莞)中轴提升战略论坛提出,深圳中轴范围具体包括河套、福田区、龙华区、光明区、龙岗区坂田街道等地区;

主要串联河套深港科创园、福田中心区、梅林-彩田片区、深圳北站商务片区、观澜高新区、坂雪岗科技城、光明凤凰城、九龙山产学研片区等重点区域。

位于深圳中轴线线上的市民中心;来源:深圳特区报

02
楼市

贝壳找房数据显示,深圳8月份二手房均价为5.73万/㎡。在深圳中轴线覆盖的片区中,仅龙华及光明片区均价低于深圳全市二手房均价,龙岗的坂田则与深圳二手房均价持平。

从南向北看,中轴线经过的片区房价从低(福田保税区)到高(福田中心区),随后呈阶梯式回落,而坂田片区在华为的加持下也走到了5.7万/㎡。

龙华方面,虽然北站商务圈范围内的红山、上塘等片区价格较高(贝壳找房数据显示,红山片区二手房均价为7万/㎡),但距离地铁4号线较远的片区房价相对低,因此拉低了整体均价,或者说4号线旁的楼盘拔高了龙华的整体均价。

深圳北站;来源:网络

值得注意的是,尽管在深圳的福田中心区这样的地方,许多楼盘起步单价超8万/㎡的情况下(如福田CBD代表性楼盘黄埔雅苑,其四期均价为9.4万/㎡),也还是存在一些价格相对较低的楼盘,如均价5.1万/㎡的皇都广场、均价5.9万/㎡的福岗园等。

另一方面,光明目前二手房小区相对其他片区来说较少,新盘较多,但新盘大部分也处于售罄状态。

不过,今年深圳推出的五宗宅地中有两宗位于光明,去年年底推出的光明的宅地(现为华润住宅项目)也入市在即,未来几年内还是有一定的供应量,不需要等待漫长的旧改。

新盘方面,目前中轴线覆盖的片区中在售新盘不多(剔除公寓和别墅),且部分楼盘已经卖得七七八八,仅剩一些尾盘。价格方面,除光明区卖复式住宅产品的正兆景嘉园项目(3.9万/㎡)外,中轴线覆盖的片区已无均价4万以下的楼盘。

来源:深圳中原研究中心
03
规划

2017年,深圳市规土委印发了《深圳市城市建设与土地利用十三五规划》,其中提到要强化“三轴”,其中一轴即为中部发展轴。

其指出,中部发展轴(福田-龙华中心-光明中心)串联福田中心区、北站商务中心、光明凤凰城、中大城、清湖-坂雪岗产业集聚园区等城市重要功能区。轴线覆盖地区区位优势突出,产业园集聚,是莞-深-港区域性产业发展走廊的重要组成部分。

未来应优先承接福田外溢高端功能,围绕高铁经济发展现代服务业和战略性新兴产业,同步强化南北向交通联系、完善公共配套。

来源:深圳特区报

去年,由福田区与龙华区联合举办的粤港澳大湾区东岸(港深莞)中轴提升战略论坛提出,实施中轴升维战略,挺起大湾区最壮“脊梁”。

其指出,实施中轴提升战略,是推动湾区建设国际科技产业创新中心的重要支撑,是深圳“南联北拓”,拓展城市发展腹地的必然选择,是助力深圳打造世界一流城市的迫切需求。

上文所述深圳中轴具体范围也由该论坛提出。

广州
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01
范围
01
范围

广州新中轴线北起燕岭公园,途经火车东站、中信广场、体育中心、珠江新城、海心沙、广州塔,一路向南,直到没入大海之中的南海心沙岛。

据羊城晚报消息,2012年4月,广州市市长陈建华在市政府常务会议上提出,广州城市建设将再增一轴,将“两轴”改为“三轴”,打造“一江三轴串八城”的空间结构。

三条中轴线为脉络的城市格局,代表了广州的昨天、今天与明天。

第一条中轴线:即传统城市中轴线,北起越秀山中山纪念碑,南至海珠广场。越秀山、珠水遥相呼应,是为承载历史的“老广州”;

第二条中轴线:即基本建成的“城市客厅”珠江新城新中轴线,北起燕岭公园,经火车东站、中信大厦、天河体育中心、珠江新城、海心沙岛,跨过珠江至琶洲塔、洛溪新客运港口,总长约12公里,该中轴线与旧中轴一样,同样为南北布局,在广州的现十年中,可谓风起云涌,占尽财富风光。

第三条中轴线:以火炉山、凤凰山为起点,经科韵路、海珠生态城至大学城一线。这条东南走向的中轴线,产业链的丰富是前两条中轴所不可比拟的,其间,串联起科学城、智慧城、金融城、琶洲会展区、海珠生态城,再到大学城、国际创新城,承接东进、南拓的使命,代表了“城市新脊梁”的崛起,更代表了广州的未来十年。

而本文选用的新城市中轴线为第二条基本建成的“城市客厅”中轴线。

本图中的广州中轴线由广州新中轴线基础上,分别向南北两个方向延伸至广州边界。

位于广州城新中轴线线上的广州塔;来源:网络

02
楼市

房天下数据显示,广州8月二手房均价为3.4万/㎡。由于广州幅员辽阔,除中心区外,还是有不少片区房价相对较低。

在本次制作的广州中轴线房价图中,仅天河与海珠两个区分别以4.6万/㎡及3.7万/㎡的价格高出广州全市均价,余下5个区二手房均价均低于广州全市均价。

其中,海珠区和天河区自不必多言,一个拥有着广州的地标广州塔,另一个则是整个广州的市中心,全市的行政、文化、金融等多个中心皆汇聚在此处,房价自然不低。

花都、从化、南沙等片区由于距离市区较远,开发较迟,因此目前以新盘为主,二手商品房相对较少,因此二手价格也较低,目前这些区域的新盘单价基本都在2万/㎡以上。

03
规划

据羊城晚报消息,广州于去年公布了《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案。

其中明确提出,广州要“以珠江母亲河为纽带,展现广州山水相连的生态特色,以南北12公里的城市新中轴为统领,凸显广州国际化、现代化的都市魅力。”而要体现“全球城市”的花城风采,广州必须大力建设和强化新中轴线概念。

彼时广东省房地产行业协会理事赵卓文表示,广州城市新中轴线周边物业的价值也会伴随城市发展,成为值得投资的“国际物业”。

来源见水印

另外,广州新中轴线近两年也有新动作。据广东电视台房产频道报道,广州塔南地区控制性详细规划调整必要性论证征询意见于去年公示。

公示内容显示,为满足珠江景观带、赤岗涌沿岸景观提升要求,精细化管理城市空间形态与功能设计;实现地区与琶洲互联网创新集聚区互相促进与良性发展;满足城市更新与区域配套需求,实现城市功能提升,市国土规划委拟开展广州塔南地区控制性详细规划调整论证工作。

来源:房频

本次规划调整的范围面积西至广州大道南,北至珠江前航道,东至猎德大道和江海大道,南至规划路,涉及9个规划管理单元,总用地面积339.48公顷,包括了TIT创意园,客村地区等。

这意味着,广州塔南部或将面临拆迁,以打造全新在2013年文化设施“四大馆”中的三大馆,即广州美术馆、广州科学馆、广州博物馆。

资料来源:

[1]深圳特区报:强“脊梁”绘就中轴提升新蓝图http://sztqb.sznews.com/PC/content/201804/04/content_337678.html

[2]羊城晚报:三条中轴https://news.sina.com.cn/c/2013-10-25/161028532360.shtml

[3]羊城晚报:《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案公示https://gd.qq.com/a/20180226/009085.htm

[4] 广东广播电视台房产频道:广州地标规划逆天!这条中轴线或将被拆?未来会变这样!http://dy.163.com/v2/article/detail/E036BV4F0515CKJG.html

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