深圳工改大起底：这些豪宅、地标、保障房全都是！
从前期漫长低调的发展，到开发商爆发性“抢地”，紧接而来的是严监管，工改工市场跌入冰点；深圳工改市场比普通房地产市场更具戏剧性。
“红海之下就那么几碗饭，再难吃也得挑一碗吃，不然就会饿死。”
走到今天，工改保的限制放宽了一大步，但仍没达到开发企业“可落地”的需求。
工改保会成为工改市场的新出路吗？
（除了工改工，深圳城市更新最引人关注项目之一的白石洲旧改项目昨天有了新消息，戳链接回顾。首次公布！白石洲旧改最新官方规划曝光，年内或确定总注资方案！）
在深圳侨香路走一遍，道路南侧有华侨城天鹅堡等10万+的豪宅项目，北面有智慧广场、花样年香年广场等，但在外观上看，肉眼很难这些工改项目与其他写字楼、综合体等地产项目的区别。让我们先来盘点一下深圳几个典型的工改类型及项目。
物业类型：厂房
智慧广场是深圳第一个工改项目，竣工于2011年。
据一位业内人士回忆，智慧广场最初是科研用地，一直被搁置没有开发，上面连建筑物都没有。改造后不仅土地性质被改，产权年限还延长到了50年。
并且，智慧广场的写字楼无自持，纯出售，在整个深圳都是前无古人的。而现在，该项目前期配套的懿德轩二手房单价已超10万/平米。
“智慧广场给深圳开发商上了一堂课，原来工改的利润是如此之大的，于是开发商开始抢地了。”前海国投地产的工改策划总监洪妍妍对见地君说。（来源：见地）
福田区的地标型项目深业上城，它是第一个进行市场营销的工改物业。
深业上城项目商业 来源：网络
项目由赛格日立的旧厂房改造而成，同时进行了“工改工”、“工改商”、“工改公寓”，集产业研发写字楼、公寓、酒店、商业于一体，其在售公寓均价为13万／平，高于周边普通住宅均价。（来源：见地）
横岗街道138工业区改造项目又名荣德商业广场该项目，建成后将是集住宅、办公、商业的城市综合体。
其中，改造范围内总建设用地面积为4.82万平方米，其中住宅1.63万平方米(包括保障性住房3300平方米)，商业5.81万平方米，商务公寓9.04万平方米，办公9.94万平方米，公共配套设施380平方米。
其中项目分为四个地块，其中01地块为商业性办公用地跟商业用地，02、03地块为商业性办公用地，04地块为住宅用地。
项目又名深南阳光大厦，原联城工业厂房，自2017年1月开始拆除，已于去年开盘，均价约6.8万/平米。
具体规划及建面：商业2500㎡，办公23900㎡，商务公寓9500㎡。
来源：深圳壹地产
东海莲塘汇（富宝化纤厂）更新单元项目位于罗湖区莲塘街道北部，毗邻风景优美的仙湖植物园和仙桐体育公园。
项目最早被列入《2010年深圳市城市更新单元规划计划第一批计划》，地块控制指标显示：二类居住用地2万㎡，教育设施用地1.2万㎡。
此外，同为工改居的还有罗湖的天安港莲路工业区旧改项目，拟更新方向为商业、居住；拟拆除重建用地面积3.23万平方米。
尽管各种类型的工改都有其代表项目，但目前，深圳仍未出现已立项的城市更新类工改保项目。
深圳工改的生长过程说起来也有趣，经过前期漫长低调的发展，从高潮爆发到“戛然而止”，似乎只经历了短短两三年。
近期深圳市规划和自然资源局公布了一则《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）（下文简称征求意见稿），直接将工改保拉入公众视野：豁免既往政策中有关“距离轨道站点500米范围内”的要求。
有业内人士认为，此举将全面放开工改保限制，并使深圳保障房大增。
不同观点认为，深圳保障房的量一直处于未达标的状态，大增更是无从谈起。而随后官方也发声表示，此举绝非全面放宽“工改保”。
据合一城市更新集团统计，城市更新项目规划类型按照现状用地分为工改、商改、居改、村改及其他五种类型，其中工改项目最多，共计239个，项目占比约53.3%，其次为村改造项目，项目占比约27%。
而工改又可以分多种种类：工改工、工改居、工改商、工改保、工改综合等，具体指的是将工业用地性质的旧厂房改造的同时，改变用地功能，将工业用地改成居住用地或商业用地等手段。
在工改保方面，从政策层面来说一直是允许的，不过，深圳至今未有工改保类的城市更新项目入市。
合一城市刚更新集团董事总经理罗宇表示，在城市更新方面，目前来说深圳还没有已经计划立项的工改保项目。不过，非城市更新类的工改保案例倒是不少，“例如我们曾经操盘的正大时代华庭项目”。
正大时代华庭项目（来源：深圳市房地产信息网）
据罗宇介绍，非城市更新类的工改保指的是空地直接改变用地功能和规划，在原属工业用地性质的空地上去建保障房，这种情况在深圳还是比较常见。
正如前面所说，从政策层面来说城市更新的工改保一直是允许的，但至今未有该类项目入市。这种情况下， 一般认为是对开发企业而言利润太低导致没有开发商愿意去做，这是最主要的原因之一，也就意味着还有其他因素。
深圳市城市更新协会副会长兼君合智成城市发展公司CEO找磊对南方楼事表示，对于旧厂房改保障性住房最大的问题是现状容积率和拆赔比高，而工改保的规划指标难以平衡，并且规划批准的大部分住宅指标是政府回购的保障房或限价的人才安居房，利润率很低。
在原工厂主、政府和开发商三方博弈中，开发商很难有合理的利润空间，导致财务指标难以符合开发硬性条件，所以开发商参与热情不高，市场上成功的工改保项目不多。
深圳工改工典型案例天安云谷（来源：网络）
同一问题，世联行首席工改顾问董极认为，工改保对企业来说盈利空间有限，所以开发商对工对做工改保的意愿不是特别强烈。
其次，就目前工改保这一块，虽然在城市更新的相关的一些配套文件里面都会有提及工改保的一些条件，但实际上，目前政府并没有针对工改保没有制定出相关的一些可执行、可操作、可落地的个专门的文件，“所以很多企业在去思考这一块的时候，就会觉得无从下手“。
政策实施的明细不够明确，导致很多企业不知道怎么去做。
罗宇也表示，目前工改保累城市更新项目目前来说，在开发商在经济利益方面算账时收益会不太乐观；尽管工改工项目相对难做，但工改工有配套宿舍可以出售，所以在两者之间开发商会更愿意选择做工改工。
纵观整个工改历史，工改工一直是舞台上的C位角色。人们所熟知的房地产项目中，不乏许多著名工改工项目，如智慧广场项目、天安云谷等项目。
当然，工改其他类型也有一些代表项目，如工改商住的方面有位于横岗的荣德国际，工改商方面为罗湖的阳光城天悦，工改居的有罗湖莲塘的港联路项目。
据合一城市更新集团统计， 截止至2018年，从立项规模看，工改项目和城中村改造项目基本各占半壁江山，其中工改规模合计2532.7公顷，占总规模比重43.6%，城中村改造规模合计2914.2，占总规模比重50.1%。
从立项数量看，工改项目数量占比高且上升趋势明显，工改项目立项总个数为404个，占总立项数量54.2%，城中村改造数量为260个，占比为34.8%。
而工改项目中占大头的就是工改工。据统计，已立项的工改项目中，工改工171个，占比约42%，工改居51个，工改商39个，工改综合为140个。
尽管工改工才是工改中的主角，但在这些工改类型中，对开发商来说工改居和工改商住才是经济收益最高的项目。其原因自然是这行类型的产品可以直接对市场出售。
而在过去，工改工同样有公寓产品可以单独对市场出售，因此工改工也成了开发商眼里的香饽饽。就拿智慧广场项目来说，其配套的高端商务公寓通过补交地价的形式成为可以对市场上个人销售的商务公寓产品，目前二手房单价已经卖到10万以上。
施工中的龙华区“工改工”项目融创智汇大厦（原“莱蒙创智谷”项目）
不过，罗宇表示，由于去年以来工改工要求宿舍和产业用房捆绑销售，外加“7.31新政“提出商务公寓禁用作回迁及限售5年等规定，工改工为开发商带来的价值和以往相比有所偏差，现在很多开发商对工改工的项目的投资意愿下降非常明显。
“我们有很多拿了地的客户也深陷其中，很难找到比较好的破解的办法，现在的工改工项目对开发商来说是不赚钱的，项目往下推进很难，推到补交地价这一步的时候，交也不是，不交也不是。“
一位业内朋友告诉南方楼事，国内某知名开发商拿了龙华一个工业区的工改工项目，现在不打算做了，准备把项目卖掉；福田保税区也有很多企业拿了工业区项目在手上，但是一直卖不掉，“都上贼船了”。
“所以现在可能也会有企业考虑选择去做工改保“，罗宇表示，而该次征求意见稿豁免既往政策中有关“距离轨道站点500米范围内”的要求算是解决了过去工改保面临的一个很重要的难题。
其次是就是原来工业区块线500米的范围如何界定的问题，该次的征求意见稿也给了明确的说法。“但还是受限于工业区块线内10%总量的限制，如果这个条件再放宽一点，可能才会有更多的企业会考虑做工改保。”
文/王秀清
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