当共享办公「洗牌」后
《楼世相》第一期
撰文/陈湘婷
像是突然迎来断崖，曾经遍地开花的共享单车，如今非死即伤。
而另一端，“共享办公”的巨头们融资密集，春光无限。
继2018年8月宣布上一轮战略融资，仅仅三个月，优客工场完成最新一轮（D轮）融资，总金额高达2亿美元。
在此之前，路透社称WeWork已从日本软银集团拿到30亿美元的新增投资。
这当然不是“共享办公”的全部真相。巨头之下，行业持续动荡，市场淘汰加速，留给落后者的机会不多了。
市场现状无法再用一个简单的词汇进行概括，吞并、厮杀、崛起、倒下，曾经万马奔腾的赛道，渐渐狭窄起来。那些从梦想出发的人，突然来到了现实的分水岭。
多年后，当创业者们回想起今天，或许会发觉，当自己被历史淘汰的同时，也在创造历史。
懦夫从不启程，弱者死于途中，
只有我们在前行。
——《鞋狗》
“我们已经不在那里了。” 经理张生（化名）记不清这是第几次向客户解释，为什么飞马旅在深圳唯一的空间，大门紧闭，遍地狼藉。
因为租金飞涨的问题，飞马旅离开了入驻三年的深圳湾创业广场，为此双方闹得很不愉快。
（飞马旅搬走后，物业闲置至今）
2014年国内兴起的双创热潮，催生了大量孵化器，也刺激了深圳湾创业广场这样资源集中的高科技产业园区的快速发展。
这条贯穿18栋甲级写字楼、长达400米的创新创业创客主题街区，被视为培育世界未来企业的创新中心。“北有中关村创业大街，南有深圳湾创业广场”的说法在创客圈流传。
作为最早入驻的孵化器之一，2015年，飞马旅以低于市场价的租金，每平50多元，租到了园区临街的黄金位置。
但是三年合约到期后，深圳湾创业广场名声在外，租金也水涨船高。今年7月续约时，对方报出的价格为150元/平，翻了三倍。
不止是飞马旅，同批占据临街好位置的公司，都面临了租金飞涨的困境。张生试图和其他企业联合抗衡，但结果并不理想，“9月就断水断电了”。
租金成本大涨意味着盈利空间的大幅压缩，熬不过的企业死的死，伤的伤。
一个孵化器倒下，掉落的创业者们就会被同片区的其他平台瓜分。现代城市的竞争残酷程度丝毫不亚于动物森林。
而这一切，都被盘踞在园区边缘的WE+酷窝，默默看在眼里。
“我们是外来企业，申请不到园区。” 即便如此，WE+酷窝的华南总经理古雯婷依然坚持将深圳第一家店开在深圳湾创业广场，哪怕是周边。
（用户定位为初创团队，空间紧凑，最大的隔间不超过15个座位）
“2015年的时候，出租率只有三、四成，现在基本上都填满了。”在她看来，一批批企业的淘汰，并不影响园区的日渐热闹
虽然这种热闹并不是皆大欢喜。
深圳入驻的创业团队年龄大多在23岁到35岁之间，流动性极强。 “创业不可能一蹴而就，深圳这边，如果觉得经营不下去就会立刻关闭，变化非常快。”
2015年创业潮的时候，一场活动就可以聚集大量目光，为平台引流。但是现在，一般的活动很少能拉到人。“大家更清楚自己需要什么。能够做出迅速的判断。”
园区里的企业更新也很快，在淘汰持续加速的大背景下，保持现状成为一种进步。
截止到今年5月，WE+酷窝在全球21个城市建立了55个空间。但三年来，深圳始终只此一间。
原本计划第二年布局的分店，但是因为租金问题，物业方面一直没有谈拢。租金是公司运营成本的主要部分，盲目扩张意味着危险。
可持续的盈利模式是共享经济的一大痛点，对于大多数企业来说，即使获得资本的支持，单个项目的经营状况依然非常重要。
即使WE+酷窝深圳湾店已经积累了三年，目前依然靠租金差保持着微利。
优客工场的创始人毛大庆也在思考盈利问题，他曾公开表示，希望在2016年年底，优客工场的盈利收益一半以上将来自于撮合交易和衍生服务。
（年近半百的毛大庆身着T恤+牛仔裤，俨然一位创业者）
三年前，46岁的毛大庆离开万科集团，创办优客工场，此举被称为“放弃千万年薪的从零开始。”
但事实是，他在地产圈里攒下的经验和资源，插上了“互联网+”的翅膀，让他迅速成为了“创业者背后的创业者” 。
而“从零开始”的优客工场，刚刚成功完成总融资金额为2亿美元的D轮融资，目前估值高达30亿美元。
正如他一直强调企业“IP”化的至关重要，他本人正在成为优客工场最大的“IP”。
人们相信这位把北京万科销售额从43亿带到200亿的“马拉松爱好者”，可以在优客工场上发挥更大的作用。毕竟这个聚集了人流、创意和资金的场所有更大的想象空间。
而毛大庆也在尽力回应人们对他的期望。
截止到2018年11月，优客工场已经在全球37座城市布局了逾200个共享办公空间，聚集了近15000家大中型及初创类企业，总管理面积达到73万平方米。
扩张还在加速。优客工场公布，未来三年，预计总办公面积将超过130万平方米。
与此同时，作为联合办公的鼻祖，WeWork也在疯狂融资。
据路透社报道，日本软银已承诺向WeWork追加注资30亿美元，公司估值增加逾一倍，达450亿美元，成为美国估值第二高的初创公司，仅次于优步（Uber），超过Airbnb。
（WeWork融资状况 图源中国企业家）
当中国大部分VC、PE机构面临募资难、投资规模缩减局面时，联合办公领域热钱不断。
正如优客工场副总裁刘英今年8月在一次公开演讲中宣布的，共享办公的黄金时期已经来临。
戴德梁行 2018年5月发布 《大中华的联合办公空间》调研报告显示，中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币， 2017年达到了4.92万亿人民币，同比增长47%。
这场争夺赛的关键——创业者，也正在经历一次次的洗牌。
2015年的创业潮，刺激了一大批人赌上全身家当去“搏一把”。李友（化名）也是其中之一。
随着浪潮褪去，他的互联网分销平台，从月入30万，到血本无归。
因为创业失败，长达5个月，除了房租，李友每个月的花费不超过1000元：每天掐着钱过日子，去哪都是步行。
正是这个在深夜一遍遍质问自己为什么要创业的人，在被称作经济寒冬的2018年，义无反顾再次回归。
没有创业潮的刺激，没有红利的扶持，他相信自己的决定是遵从自己的内心，而非盲目跟从。
当李友正视过往，他发现2015年的那股浪潮，也许本就只是为了点燃梦想。它的退场不过是功成身退，经得起考验的人终将再度出发。
像李友这样的创业者还有很多，他们的坚持也在支撑着定位初创团队的共享办公企业。
当政策外力逐渐消失，一条由创业者和企业共同发力的闭环正在形成。
（图源前瞻产业研究院）
目前来看，共享办公自身的盈利模式仍是痛点。即使是市场老大哥WeWork，仍在转亏为盈的道路上挣扎。
但是行业正在形成一种共识：共享办公是一个关于未来的好故事，只有拥有足够的规模做后盾，才可能在今后的共享办公领域赢得市场。
规模和资本的相互青睐，刺激着头部企业们不断扩张、并购，跑马圈地。
优客工场是最敏捷的并购者之一，先后合并无界空间、wedo联合创业社、Workingdom。最新动态是10月完成了对方糖小镇的并购。
还在加速。2018年9月，国务院印发《关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见》，不断拓展市场化、专业化众创空间功能被列为目标之一。
政策风口出现，马太效应加剧，共享办公的寡头化趋势将比预计更早出现。
不仅是平台本身，用户群体也正在从个人、中小企业向大企业转变，且需求在逐步增长。
从长远发展来说，大公司会不断成立临时团队进行内部创新事业的尝试。对团队快速组建和落地，以及新业务的开展方面来说，共享办公的环境不仅能节约巨大成本，也更开放，让不同行业之间的碰撞更激烈。
大企业用户的持续增加，对平台综合实力的要求越来越高。留给普通玩家发育的时间不多了。
聚光灯下的故事固然精彩。但在舞台上，那仅仅是夺目的一小束，黑暗处还有无尽的厮杀。
“盲目并购的，就是在讲故事，根本就没有良性的业务”， 氪空间创始人刘成城对并购兴趣寥寥，他坚信自营模式才是联合办公的主流。
（1988年出生的刘成城，一副稚气未脱的模样，身价却早已过亿）
这位意气风发的年轻人，在WeWork中国收购裸心社时，大胆宣布将在2020年追赶并超过WeWork的全球规模。他把WeWork称为与自己抗衡的唯一对手。
显然，当优客工场和WeWork在并购场上狂奔时，氪空间也在加速布局，弹药充足。
今年1月，氪空间宣布完成总金额高达6亿元Pre-B轮融资，号称当时中国联合办公领域最大单笔现金投资。
不到半年，氪空间再次传出即将完成一笔3亿元（B轮）融资的消息。
此前悄然退出的深圳氪空间，近期也卷土重来。但这次是作为粤港澳大湾区的一部分。
香港布局的速度明显更快，对于氪空间来说，2018年是走出去的一年。
今年5月，氪空间与香港华懋集团签约湾仔全新地标One Hennessy，租下11层到19层共7层，近8万平方英尺。8月，再次与九龙仓集团签约铜锣湾时代广场，并计划2019年正式开业。
未来三年，氪空间计划在香港新开面积超过百万平方英尺，覆盖香港主要商业区。
今年6月，刘成城对媒体透露，氪空间的目标是每月新增联合办公面积5万平方米，到年底拥有WeWork总面积的25%(50万平方米)， “今年还有10多亿元要花出去”。
（氪空间认为，自营面积将成为衡量企业的最核心指标之一。图源艾媒咨询）
临近年末，资金和目标都还有一些空间。氪空间宣布让利1个亿，加速抢夺小微企业。
11月，氪空间将全国十余个社区的办公工位，以最低五折的价格优惠提供给全国5000家中小微企业，同时，把原价5000元的“自由座“企业套餐降至500元。
竞争何其激烈。当头部企业想方设法抢占市场份额的同时，落后者们仍未放弃。
WE+酷窝仍在深圳物色合适的物业。不久前，他们刚刚完成一笔融资，分店的进度或许有望加快。
飞马旅在深圳湾创业广场一公里以外的生态园，开始新的征程。租金成本依然很高，但能够承受。
而在最新的一起采访中，飞马旅CEO钱倩开始强调“一线人才正在向二三线城市回流”。也许机会在别处。
这个市场一定会变成巨头们的地盘，但风力正强劲，有人起飞，也有人跌落，仰望的人还有机会登顶。
经济增速放缓，凉意渐浓，共享办公的快速发展犹如寒冬中的一团烈火。被光和热吸引而来的人不断逼近，从边缘取暖，到亲自燃烧。