就在前不久，艳姐在和一位资深营销总A总喝下午茶时偶然刷到了一则消息
内容简单：上海大宁的明园叠翠苑收取高达100-200万的茶水费。在评论人看来，这个数额已经创下了全国收取之最。哪怕是三年前，上海的茶水费就有这个数了，包括长三角苏锡常的一些豪宅盘。或者换句话说：凡是不摇号、倒挂又非常严重的盘或多或少都有茶水费存在。不过艳姐也注意到，被指收取绝茶水费只是这个项目的表象，最有意思的是其本身以及背后的利益关系链。地产发展到现在，茶水费收取几乎已经成为圈内心知肚明的潜规则。被披露的这个盘全名明园森林都市叠翠苑，但这并非艳姐第一次关注到这个盘。如果经常有海楼市或近两年有想在上海尤其是大宁买房的人可能多少知道这个盘，不过大家可能更熟悉它的另一个名字：静安慕舍。要知道旁边的仁恒静安世纪卖到9.2w/㎡，周边10w+单价的新盘更是比比皆是，当初让大宁从下只角崛起的大宁金茂府甚至卖到了12w+/㎡，而这个盘的单价不过8.88w/㎡。并且这个盘的总价差不多在1300万-2500万，显而易见的改善类产品，单价来看在如今算是大热板块的大宁是绝对的偏低价。艳姐估摸原因在于静安慕舍的拿地时间非常早，2003年就拿下的项目放到现在来卖批到的价大多会相较低一些。
但不管怎样，都不妨碍这是一个一个高性价比的改善盘，并且据查阅到的信息来看，还是现房出售，又是大宁国际小学的学区房。
按理来说应该完全不愁卖，但是从2019年2月26日最后一次开盘迄今，快两年的时间，这个项目却仍是在售状态。不过这一切的不合理之处如果用如今被曝光出来的“茶水费”收取来看，也就不难理解了。A总告诉艳姐，一般来说，茶水费的收取主要分为两种情况：从各方面情况来看，如果静安慕舍真的如被指任的那般收取茶水费了，大概率就是属于公司行为。一般由公司名义主导的茶水费收取基本就是由于拿地拿的太早，备案价上不去，只能批到低于市场的价位。但是公司不满足啊，于是就通过“茶水费”来变相加价。另一个情况就是个别员工或是销售团队的贪腐行为了，这种一般出现在一些较难抢的红盘上，有些甚至是客户自己上赶着送钱。对于这些人来说，来钱最快的方式不是跟投而是茶水费。茶水费零成本、高回报、只要客户挑选得当，完全就是空手套白狼。当然比之跟投也更刺激，一个投诉就足以让你身陷囹圄。但是这种0本万利的好事不少有机会操作的销售员都会选择铤而走险。由于现在市场监管的日趋严格，基本90%以上的“茶水费”收取都是员工行为，公司行为可能还不到10%。还敢收茶水费的公司要么就是比较粗犷的民企、小房企，要么就是资金遇到了较大困难、铤而走险的。不过茶水费的收取还有第三种情况，也是非常极端的情况——公司行为叠加员工行为。前些年一家曾经的黑马房企就被爆出过这样的“双重事件”，其在福州的一限价盘由于严重倒挂先后让公司和员工都“狠赚”了一波。先是公司层面让销售员拉拢那些特别有意向购买且愿意加价的客户到一个相对隐秘的地方收取个百来万费用，只有交了钱才能购买；后来又有部分销售一琢磨：反正公司本来就收钱了，又不开收据，又是自己一对一客户，何不趁机多收一点？于是销售员搭了个顺风车，又在公司收取的基础上多收了几十万。当然，这样腐败链到公司链的双重行为最终还是翻了车。
只要是有差价、倒挂且不摇号的盘，基本多多少少都会去收取。
上海不少豪宅项目，尤其是一些悄无声息开盘的，没有一定的人脉渠道、不交上个一两百万茶水费甚至很难买到。当然，不管是公司还是个人都不会傻到整个盘都收茶水费，基本都是看人下菜，碰到合适的客群就抽取一小部分的房源出来“增加收入”。当然，本质来讲，茶水费这个事基本也就是一个愿打一个愿挨。除了茶水费的收取，艳姐更关注的是静安慕舍或者说整个森林都市（静安慕舍为森林都市四期项目）隐秘的背后。这个项目的开发商上海东北明园为明园集团旗下的地产公司，在中房协公布的2020年房企500强榜单上算是吊车尾的存在，刚好位于403名。显然，这是一家真正意义上的小房企，若非这次的茶水费事件也很难关注到这家企业。明园集团的老板李松坚是典型的60后潮汕人，颇具经商头脑，22岁那一年就成立了明园集团的前身——一家从事跟房地产相关的建筑、装潢材料的乡镇企业，赚得了第一桶金。1994年李松坚转战上海，1999年正式成立明园集团，一家以房地产开发经营、环保新材料、文化艺术为主，涉足产业投资、医疗健康、金融科技等的多元企业。这位做根雕艺术品出身的老板也曾立于上海滩之上放言：
我也要造一个像样的建筑群，勾勒一幅新的风景画——明园人要为上海的建设添砖加瓦。
在2006年的胡润“百富榜”上，李松坚还以17亿元的身价排在第191位。然而在就在2007年李松坚作为上海社保案第二位被公开逮捕者锒铛入狱，这件事是由上海电气方发布的公告。非常有意思的是，抽丝剥茧看李松坚深陷囹圄的背后，被指收取“茶水费”的森林都市所在地块却与之有着千丝万缕的联系：森林都市的前身正是上海电气下属的上海造纸机械厂，也是明园集团与上海电气产生关联的命运起点。可以说森林都市虽然不是明园集团在上海的第一个项目，却是代表了整个明园集团的命运转折。李松坚虽为明园集团的实控人，但与他同为49.2%最终受益人的凌菲菲拥有同样的话语权，对明园集团的发展定调也起着至关重要的作用，但相传二者已经离婚多年。
1999年，上海造纸机械总厂破产拍卖之际被凌菲菲以3.04亿元主导拿下。
这个地块奇特就奇特在原本的工业用地最后却变成了一块低密宅地，由于地块中存在的5000多棵高龄大树，故名森林都市。
从度娘上查阅到的资料来看，当时的明园森林都市的容积率仅为0.51，49万方的建面，放在现在来看根本是想都不敢想的存在，在后来也实现了销售的爆发。
这个项目可以说是圆了“艺术家”李松坚的艺术梦，却也为后来的一切埋下了伏笔。成也森林都市、败也森林都市。
当初李松坚通过这个项目与上海电气建立了联系，后来双方之间呈现出了异常紧密的关系：
甚至后来明园集团成立了地产公司上海东北明园，上海电气至今仍拥有15%股权。
而2004年上海电气上市重组，李松坚也出资4亿以公司汕头明光拥有了上海电气4.44%股权，据说，李松坚也一度因此赚的盆满钵满。
但所有的风光只维持到了2007年，彼时上海电气发布公告称：李松坚因个人涉嫌挪用公款犯罪而被检察机关逮捕。
很多人猜测背后可能跟当年李松坚一直被质疑的大手笔拿地的资金来源有关。
曾有业内人士评价李松坚：
他的手很软，说话很轻，性格内敛，往往让人猜不透他在想什么。
李松坚回归后依旧坚持做“艺术地产”，依旧主营着地产。
从官网的信息来看，除了森林都市的一二三四期，也不过明园世纪城、明园小安桥、明园·九龙湾一期、二期，明园·汕头国际科创金融城这几个屈指可数的项目，甚至基本都是很早期拿的地。
换句话说，整个明园集团的地产板块说是主营，却是一直在吃老本，倒是把去库存做了个彻底。
被明园视为回归故里之作寄予厚望、原计划于2021年7月竣工的明园·汕头国际科创金融城近年来却似乎没太大风声，具体境况还是个未知数：
也就是说作为森林都市四期的静安慕舍可以算是如今整个明园集团唯一还在售可以拿些利润的项目。
这么回过头来看，卖得慢、疑似收取高额茶水费也完全不难理解了：
