一个平平无奇的杠杆小天才：截断抵押
这是一个很经典的提问：房子涨幅多少，才值得将按揭置换为抵押经营贷？
从表面上看
同为100万的贷款
5.4%的利率，30年，月供5615/月
6.125%的利率，30年，月供6076/月
截断为3.85%利率的抵押经营贷后
30年期限的月供仅为4688/月
哇！每个月利息就能节约一千块！
看起来是不是很有吸引力啊？
但现实总比理想骨感
实操总比计划更难
二小姐今天特意写一篇文章为您精算实操
①
经营贷的年限很难做到30年
能做到30年的很难做到7成抵押
又是7成又是30年的做不到3.85%的利率
也就是说，抵押贷总是有软肋的，你别只看利率
5.4%的利率，30年，月供5615/月
3.85%的利率，20年，月供5890/月
虽然利率降低了，但月供比原来的还贵，因为年限缩短了
3.85%的利率，30年的，抵押率做不到70%，一般是50-60%。而你杭州的房子，贷款额（137+80）/360=60%，你都没有残值了，根本就无法申请截断抵押。
30年的，又是70%抵押率的，哈哈，的确也有。但利率就不是3.85%啦！大约在4.8-5%。你将现有利率是（5.4%商业+3.25%公积金）的贷款全部置换成5%的商业贷款，没多大意义。
②
武汉的房子，你想套用上海杭州的抵押经营贷利率是不行的。上海最低利率可以做到3.5%，武汉最低利率也要4.35%。
将6.125%的贷款置换为4.35%的贷款，貌似是可行的，可你忽略了一点，抵押贷款很难有30年的优秀品种，一般是20年。
6.125%的利率，30年，月供6076/月
4.35%的利率，20年，月供6245/月
一顿操作猛如虎，最后倒赔二百五
你的月供反而高了
当然，最重要的一点，武汉的是期房，期房是无法申请抵押贷款的，你得熬到现房。
贷款政策具有明显的地域属性，银行会对房产所在城市的房地产市场风险进行评估，再给出具体利率
楼市长红的城市，利率较低，因为风险不大；楼市波动较大的城市，利率偏高，银行用高利率来对冲坏账的风险。
京沪深为什么能拿到全中国最低的房贷利率和经营贷利率？就是因为银行对其予以了最低风险的评级。
③
截断抵押是有摩擦成本的
抵押经营贷是面向小企业的融资贷款，你必须有小企业才行。你没有也得买一个，你不经营也得供奉着，夯不啷当算下来贷款手续费在房价的1.5%上下波动，所以我们得精算怎么做才最划算。
对不擅投资的普通客户来说，抵押率跌至总房价的30%以下，值得我们花成本把按揭房贷换成经营贷；这部分人群叫逃离成本区人群，这套房子对你来说就是头小肥羊，你不多套现点钱出来说明你傻。
对擅长投资，或者需要搞钱的客户来说，50%以下的抵押率就值得操作，这是二小姐自己设定的炒房底线。
你杭州的房子，（137+80）/360=60%抵押率；武汉的房子，100/200=50%抵押率，暂时都不符合截断抵押的门槛。
这说明你这两套房子买进的时间都不长，还没有逃离成本区，还没到截断抵押的时机，耐心再养一养，别急着上杠杆。
截断抵押：一个平平无奇的杠杆小天才
当你房子的贷款金额跌至总房价的50%以下，赶紧把按揭房贷置换成抵押经营贷吧！套现的钱利率如此之低，连银行存款都能跑赢，做点啥都能赚回本。（所有二套资质买入的房产基本都可以做截断抵押）
押注优质城市的楼
获得长期年化8%左右的收益
押注中国股市
获得长期年化12%左右的收益
哪怕存银行也有年化4.2%
你干点啥都能跑赢3.85%的抵押贷款利率哇！
由于谁都没有“择时”的能力，我们短期一两年内可能会有站岗，有套牢（比如2018年你无论买股还是买楼基本上都套得死死的）；但只要熬过去，解放军一定会来救你！