酒店投资如何穿越震荡迎来新春？

作者：闻旅编辑部

受疫情“黑天鹅”冲击，“年关难过”成了眼下众多行业现实的生存境况写照。聚焦文旅地产，在“三道红线”监管压顶、市场信心修复迟缓等综合因素作用下，那些因过往践行积极扩张战略而“囤货”众多的酒店玩家，仍在贯穿2020全年的市场震荡中历经持续煎熬。

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靠人效“管控”给债务降压？

12月10日，一份关于富力地产（02777.HK，下称“富力”）员工优化的文件在网络流传，文件显示，此次“优化”范畴主要是针对营销体系岗位的管控和梳理，富力强调，各地区本周内（文件落款时间为2020年12月8日）须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。

富力这一举措引发了业界广泛关注，因为就在月前，网上就已经传出富力“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”的消息。富力彼时随即发文斥责其为谣言，并称针对谣言所造成的商誉侵害，集团已向公安机关报案，将依法追究相关经济或法律责任。

仅仅时隔不到1个月再传裁员传闻，富力此次反应异常低调。前后姿态大相庭径，某种程度上凸显出头戴“全球最大酒店业主”皇冠的富力，其承压之重和解压之难。

有别于临时起意，受疫情冲击，富力自进入2020以来，已经进行了一轮力度空前的人效管控。数据显示，2020年6月末，富力员工数3.92万人，较2019年末的6.23万人下降37.08%；反映在成本支出上，2020年前三季度，富力管理费用34.56亿，同比下降16.86%，销售费用20.99亿，同比下降9.02%。

可以看到，系列操作为富力优化成本结构腾挪出了一定空间，但在眼下，富力系列举措传递出更清晰的信号，人效“优化”无上限，整装节流再出发。

富力之所以在组织调整和人效优化上如此执着，根源或许还是归因于紧迫的债务压力。财报显示，2020年9月末，富力货币资金359.5亿，短期借款93.47亿，一年内到期的非流动负债659.23亿，短期有息负债共752.7亿，现金短债比0.48，货币资金远远不能覆盖短期债务。

受此影响，进入2020年的富力连遭打击，包括穆迪、标普、惠誉等多家评级机构相继下调其评级。

以穆迪为例，在此前已将富力地产展望从稳定调整至评级观察后，2020年4月，其将富力地产的Ba3评级列入下调观察名单。2020年5月，穆迪将富力地产的公司家族评级从 Ba3 下调至 B1，展望从评级观察调整为负面。穆迪副总裁表示，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。

而评级机构的“负面评价”反作用于富力，又导致其在融资渠道及融资成本上更加艰难。2020年9月，富力计划发行的26亿富力酒店二期ABS目前已终止发行；就在月前，富力发行了一笔3.6亿美元的优先票据，2022年到期，年利率高达12.38%，今年8月的业绩会，富力地产董事长李思廉表示：“2020年到2021年度，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减轻负债，评级才有得升”。

受债务压力传导，富力的拿地节奏明显放缓。2020年上半年，富力仅花了60亿元在拿地上，同比下降58%；与此同时，受疫情影响，房地产市场形势震荡，2020年上半年，富力地产总营业收入为336.8亿元，同比减少4%；净利润39.17亿元，同比减少6%。对比其2020年3季度末共752.7亿短期有息负债，富力的还债压力可想而知。

而进入2020下半年，伴随“三道红线”压顶，房地产债务压力进一步加剧，这直接倒逼富力为降杠杆上不得不连续“忍痛割爱”。

11月9日，富力以44.1亿元的对价，将广州国际机场富力综合物流园70%的股权卖给黑石集团，据了解，该项目为广州国际机场富力综合物流园，是富力唯一的物流园，是华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区；此外，关于富力出售广发证券总部大楼40%股权、向平安不动产转让广州黄埔旧改项目股权等等卖资产还债，系列传闻层出不穷。

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酒店之王如何转身？

作为横跨多领域的企业，富力持有的物业资产多元，但业界对富力旗下物业资产最清晰的认知是酒店。

2017年，富力耗资189亿收购万达73家酒店，此次世纪大交易，一举将富力推上全球最大酒店业主王座。收购当年，富力计提了巨额合并收益，带来净利润暴涨。但事实上，有别于账面增值，该酒店资产包给富力带来了庞大的债务压力和运营挑战。财务数据显示，2013年-2019年，富力地产的酒店业务亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元，4.59亿元、10.08亿元。

对于如何强化部分资产的管理，李思廉曾向投资者们透露，“我的计划是如果我们发50间酒店的REITs，我想已经能够拿回200亿。这就是目前的计划，我们根本就不怎么需要钱，只是用钱拿回一些对我们的资产有增加的东西，然后通过我们一些管理，我相信会不停增加流量收入”。

但从今年9月富力计划发行的26亿富力酒店二期ABS已终止发行来看，富力在酒店资产运营管理上真实回报率显现出的风险性和诸多不确定性，让这一设想“道阻且长”。资深房地产评论员薛建雄此前评论认为，富力地产高负债的原因，是因为其酒店、商办存货过多，周转率太低，加上酒店、商办运营管理能力不突出，所以没能以酒店管理、商管类企业去上市。

“富力地产陷入一个误区，它将高周转的‘玩法’用到酒店、商办这类重资产上，但持有收租的酒店、商办回报率跟不上高负债成本，最终会被资本吃成负资产。另外，融资手段和成本没相应降下来，也使得问题越来越严重。”

来自中国文化和旅游部的数据显示，2020年2季度，全国五星级酒店的平均房价同比下降26.47%，平均出租率下滑51.52%，每间客房平摊营业收入同比下降高达67.51%；受益于国内决定性的疫情防控成果，尽管从第三季度开始，国内酒店业各项营收数据及市场信心环比明显提升，但尤其在高端酒店领域，本土玩家基因中长久以来存在的顽疾，决定了更复杂的形势以及更艰难的挑战，将在未来伴随其始终。

在2020年全国巡演形式的华住世界大会上，华住集团董事长季琦谈到，中国不少酒店都是面子工程和附庸，因为过于追求高大全，导致坪效很低，走了不少弯路；而且中国酒店的同质化很严重，尤其是高端以上的品牌，差异性很小，一个酒店换个品牌毫无违和感。而且尤其要指出的是，在当前入境游暂停的情况下，那些挂牌国际连号的酒店，其国际高端客流导入已基本趋零。

根据李思廉此前的说法，2020年7月份酒店业主利润、现金流基本上是跟去年持平的；8月份、9月份利润则超过了去年同期；包括月前在采访中被问及有没有后悔之前买下的酒店时，李思廉仍然强调绝对不后悔，“买的价格便宜，团队运营能力提升，（经营）数据都上来了。酒店是另外一种经营态度，另外一种方式，心不能太急。”但从现实情况看，摆在富力酒店前面的路，很难像李思廉轻描淡写的这么轻松。