北京海淀一小区垃圾不清理，灯坏了不修，停车费随意涨？换个物业咋这么难……
近日，海淀区兰德华庭小区的多位业主反映，自家小区物业服务一直不达标，环境脏乱差且管理不规范，业主大会将物业进行了解聘，并通过招标方式雇佣了新的物业公司并与新物业签订了服务协议。然而，在新老物业交接的过程中却遇到了一些阻碍。那么，新老物业无法彻底交接的原因究竟是什么？又将如何推进呢？
近日，海淀区兰德华庭小区的多位业主向“问北京”（新闻热线65159063）反映，自家小区物业服务一直不达标，环境脏乱差且管理不规范，业主大会将物业进行了解聘，并通过招标方式雇佣了新的物业公司并与新物业签订了服务协议。然而，在新老物业交接的过程中却遇到了一些阻碍。那么，新老物业无法彻底交接的原因究竟是什么？又将如何推进呢？
业主：物业服务不达标
位于海淀区田村路街道的兰德华庭小区建成于2002年，业主于2004年前后陆续入住，开发商是北京罗兰德房地产开发有限公司。自从建成以来，小区的服务一直由开发商委托的北京众邦安泰物业管理有限公司提供。然而，据业主反映，这十几年间，物业服务一直不达标，小区环境脏乱差、各项管理混乱。其中，一位业主告诉记者：
业主1：对我们说的也是人车分离，进来必须得登记的。但是，物业从来不管，随便进来。地面也没有停车场，但现在地上都停满了车。周围小区没有地停车的，都到我们这蹭车位。
兰德华庭位置/高德地图
兰德华庭小区北门，可以随意进出/川梓摄
小区环境脏乱差/受访者供图
小区管理混乱
记者11月15号下午来到兰德华庭小区看到，小区北门门禁形同虚设，不刷卡也可以随意进入。进入小区后记者看到，部分楼前的垃圾桶垃圾外溢，无人清扫。
垃圾桶垃圾外溢，无人打扫/川梓摄
没有施划停车位的地面却停满了机动车。
承诺人车分离，地面却停满车辆/川梓摄
随后，记者又跟随业主进入地库，地库中大量灯管损坏，没有得到及时维修。
地库灯管损坏，无人修理/川梓摄
另一位业主也向记者介绍说，小区地库管理混乱，但车位管理费却随意上涨，大家都对此表示不满。
业主2：当时定的车位管理费是60一个月，后来到零几年，他就忽然涨价了，涨成100块钱一个月，没有征得任何业主的同意。当时，我们就去跟他们交涉去了，说因为你们没有业委会，所以我们不便向你们公开收支成本，所以我们想涨就涨。过了不到两年，立马涨到130了。
地库管理缺失/受访者供图
业主购买车位50年使用权的协议/受访者供图
新老物业交接过程不顺利
2017年，兰德华庭小区成立了业主委员会。2019年9月，兰德华庭小区通过业主大会投票表决，终止了众邦安泰物业的服务。随后，业主大会通过招标，选聘了新的物业服务公司——北京瑞赢酒店物业管理有限公司并在2020年9月跟它签订了物业服务合同。然而，据业主介绍，新老物业的交接过程并不顺利。
业主1：这段时间业委会一直跟它沟通，但物业一直拖着不交接。街道和房管局，他们进行了四方会谈，有点压力，开始要求部分交接。
业主大会终止原物业服务的决议/受访者供图
业委会确定新物业服务合同的决议/受访者供图
小区与新物业公司签订的合同/受访者供图
业委会：未确权因素阻碍交接
据业主介绍，记者采访过后的第二天，原物业与新物业完成了部分项目的交接。但是，包括开发商建设的小区锅炉房等自供暖设施在内的供暖服务和地库管理却不在交接的范围内，这两项服务继续由原物业公司提供。记者也查阅了业主与新物业公司签订的合同，其中确实不包含供暖这一项，但是地库停车管理却包含在了合同中。对于无法彻底交接的原因，小区业委会副主任刘先生表示：
刘先生：在这个地方未确权的因素很多的时候，这个管理权、所有权、委托管理权，以及我们业主的使用权，这些东西得不到一系列的完整的一个体系化的确权，然后确定责任。
原物业：地库和自供暖设施无法交接
那地库和自供暖设施的权属究竟归属于谁呢？记者也致电原物业——众邦安泰物业的负责人，他表示，由于地库和自供暖设施的产权是开发商的，开发商委托给众邦安泰物业进行管理，因此不能交出。
众邦安泰：供暖的产权是开发商的，然后地库是人防工程，北京市人防法不是有一个规定嘛，谁建设谁受益，所以我们人防使用证，包括人防局备案都是我们做的，都是开发商的，没有卖给业主，他们只是长租。这个不含在这次交接里面，跟这次交接没有关系。供暖是一种商品，它跟物业服务还是不同类型的，它跟物业服务完全是两条线，它不是交叉。
原物业办公的地点/川梓摄
律师：人防工程产权归国家
然而，记者查阅《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定了解到，地库属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有。物业领域资深律师包华也对此进行了分析：
包华：地库是人防工程的话，归国家所有，也不是开发商的。
律师：自供暖授权存在问题
至于供暖问题，包华律师也分析说：
包华：关键是这个自供暖的原物业方它是不是投资建设方。如果它不是投资建设方的话，它其实没有更多的再行权利。如果它只是基于开发商授权的话，实际上来说这个授权是有问题的。开发商可以说地下车库是他的，但没法说供暖是他的。如果他不是建设方的话，那么他授权拿到手上，想对抗业主的共同决定是有问题的。
律师：建议先申请行政执法
面对目前的窘境，包华律师也给出了建议：
包华：这个本身就是管理权之争了。在北京市地方条例上是有规定的：原物业公司不能无故撤离，新物业公司不能够强行接管。先可以走行政执法，让政府机关进行调查，然后行使行政执法权。如果在政府行政执法的基础上，依然有争议和纠纷的话，那就是只能通过诉讼了。
街道办：我们没有执法权
新版《北京市物业管理条例》明确规定：街道办事处、乡镇人民政府应当参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷。而按照包华律师的建议，业主也可以要求进行行政执法，那么，属地部门在其中能够发挥什么作用、采取什么措施推动问题解决吗？为此，记者联系了田村路街道办事处，但工作人员却表示，街道没有执法权。
街道办工作人员：我们前面几次已经开了好几次会，包括协调什么的，但具体的交接应该是找房管所去约束，就关于这个老物业什么的，因为我们这边没有强制执行的力量。我们啥权利没有，我们只有调处物业纠纷，搭建这个沟通协调的平台。
房管所：问业委会和街道
按照街道工作人员所说的，记者又询问了海淀区房管局房管二所，但工作人员没有给出明确回复。
房管所：没有全面交接的原因，现在还没有说清楚，你去问一下业委会没有全面交接的这个情况是怎么处理？街道的律师是怎么说的，你再问一下他们。
关于此事的后续进展，“问北京”也将持续关注。
内容来源丨北京新闻广播《新闻热线》“问北京”
记者：川梓
编辑：袁硕
值班主编丨唐言