17年底买房如今成了负资产？！悉尼买家损失19.4万...是观望还是脱手？
如今墨尔本、悉尼的房市低迷，对于准备入市买房者而言这或许是个好消息，但对于曾经高价购入房产的房屋持有人们来说就不那么明朗了。
如果你曾经在房市鼎盛时期以独立屋中位价买下一套位于悉尼的房产，那么如今转手卖掉的话，面临的损失将高达19.4万澳元，也就是原先成交价的18%之多。如果原有房产在墨尔本的话，所面临的损失也要有15.2万澳元。
近日线上房产比较网站RateCity针对曾在2017年底买房，又希望在大约18个月后转卖的人群进行了调查，估算他们可能面临的损失多少。这也是目前一些业主所面临的“负资产”问题，意指那些市场价值或销售价格低于实际贷款数额。
据悉，如果购房者曾在2017年底购入一套103万澳元的房产，那么如今不断下跌的房价加上前期支付的印花税和抵押贷款保险等成本，将使其约5%的存款变为负资产。
而类似的情况不仅仅集中在悉尼、墨尔本，全澳皆是如此。昆州一名清洁公司主管Sam Saliba表示，他曾在距离布里斯班东北部8公里的郊区，以50万澳元的价格买下了一套三层联排别墅，而如今的账面损失竟有20%之多。
其实除此之外，Saliba早已在维州、悉尼、塔州、昆州拥有8套投资房产，但提到这套让他损失的房产时他表示，自己当初没有跟着直觉走，反倒轻易听信了房地产公司，“他们没有提起供大于求的现状，也没有指出房价下跌的趋势”，于是他便决定和两个朋友一起投资了，“我当时完全没有意识到将会发生什么。”Saliba说。
过去的18个月中，Saliba完全计划外购入的这套房产贬值了大约8万到9万澳元，“这不是钱的问题，更多的则是道德问题。简直难以置信，下一次我肯定会相信自己的直觉。”目前Saliba决定将暂不售卖这套房产，耐心等待房市转暖。
RateCity调查的数据显示，2017年12月悉尼一套103万澳元的房产大约是当年的独立屋中位价水平，按照目前的房价走势，2019年6月卖出的成交价大约为928,350澳元（假定房价贬值10%），加上51,575澳元的本金偿还、先前支付的42,000澳元印花税和49,000澳元的银行抵押贷款保险，投资人的损失将高达194,467澳元。
但与之相对的，2013年12月同样的以当年悉尼的独立屋中位价745,000澳元买下一套房产，2017年12月卖出后，偿还完本金还能剩下290,246澳元，再除去前期成本等，最终净赚也能有118,877澳元。
在墨尔本，2017年12月以独立屋中位价76万澳元买下的房子，在2019年6月的成交价预计为684,000澳元（假定房价贬值10%），交付了4万澳元印花税、3.6万澳元银行抵押贷款保险并偿还本金后，损失将达152,842澳元。
若是在2013年12月以墨尔本房屋中位价56.1万澳元买下房产再到2017年12月卖出，偿还贷款后能赚得203,495澳元，最终实际利润也能有67,569澳元。
“那些在房市鼎盛期买入房产的人们很可能是进入了金融圈套。”RateCity的Sally Tindall警告说，该公司一直在监测价格波动和金融产品成本。该分析基于官方统计数据，并结合像摩根斯坦利投资银行这类主要市场评论员的市场前景分析。
“居住在墨尔本和悉尼的人们对于房价飙升已经日渐习惯了，”Tindall说，“但随着金融的繁荣发展，房价暴跌已经开始越来越有实感了。”
RateCity的数据统计都是以卖房者肯定可以找到购房者为前提的，然而实际上像是布里斯班的公寓房以及墨尔本、悉尼中心商业区的房产其实是越来越难成交的。
如今，一些房屋所有人都在面临一个抉择，是继续持有房产，等待房市变化，还是尽快出售，及时止损......
参考过去的经济状况，加速增长的人口数量，日益繁荣的经济以及强劲的就业大环境，都可能会抵消房屋的供大于求，并逐渐改产房地产前景。
从澳大利亚、英国和美国的很多案例都可以看到长期的价格大幅度变动，最为明显的就是2008年全球金融危机后的房市价格回弹。
然而从监控价格的CoreLogic到摩根斯坦利投资银行的专业独立市场评论员们都预测经济放缓仍将持续。“经济会恢复还是继续倒退，要看以什么为基准。”房屋估值师、买方经纪人Anna Porter说。
“你能承受在找到买家或租户前空置房屋一段时间吗？如果可以，那此时的机会成本与重新在其他市场进行投资所造成的损失及利润相比，孰多孰少。”Porter说。
那些在抵押贷款后房价贬值了的持有负资产的卖家们，或许需要去和他们的贷款人交涉这些债务应当如何偿还。这可能会涉及提供其他安全保障来确保收支平衡。
Porter认为，很多时候高昂的广告费、搬迁费，重新安置费用以及印花税都使得暂时观望成为一个更好的选择。
对于那些拥有自管养老金的房产投资人而言，决定观望还是卖房更加困难，因为出资上限可能会限制补贴还款的金额，这可能会导致贱卖。
都说入市需谨慎，如今出售也要三思啊。