【专栏】澳大利亚房地产开发系列之二：可行性及背景调查
人们经常无法理解在房产投资开发项目中，为什么做一个可行性分析，以及背景调查那么至关重要。在一个竞争非常激烈的市场中，通过一份准确而又真实的可行性分析，可以计算出在地块竞价时能出的最高价钱。
过分保守的开发理念，将会导致长期无法成功买到地块。但过分乐观，又意味着预期之外的各类变化将对项目产生巨大的影响，例如细微的市场变化、建造价格的变化、城镇规划的拖延，乃至预期之外的电源接通费用等等。这正是做购买前背景调查的重要性所在，特别在面临激烈竞争的时候，一些常规条件例如项目融资审批和背景调查条款将无法顺利获得。
如果在购买开发地块时没有获得市政规划的批复，开发商会面对如下问题：
1. 市政府能够允许我在这块地上建造什么？在目前阶段我应该做多大的弹性预估，来确定理想的土地价格？我应该给市政规划预留多少时间？这个项目是否要介入维多利亚州民事和行政仲裁机构？如果发生问题，是否值得向维多利亚民事和行政仲裁机构申请仲裁？
2. 我或者是我的投资人在投资回报上最低的要求是什么？通常我或者银行在最低成本回报上的要求是什么？基于银行政策和银行的期望，他们是否会给予我在这个项目上很好的杠杆？
3. 我应该如何预估在出售项目时每平方米的价格？如果太过保守则意味着我的地块出价不会具有竞争力。是否有空间能提升项目的附加值却不增加建造价格？
4. 我可能面对的最好和最坏的情况？如果遇到最坏状况，我是否还可以达到盈亏平衡？我应该如何合理地定义可能遇到的最坏状况？
5. 即便是已经有了许可的地块，我们也会探究开发潜力是否已经最大限度地被挖掘了？在获得批复和开发潜力被完全挖掘的前提下，我们仍可以运用一些平行思维来优化，例如更出色的设计、不同类型的开发组合，或者提升更多可出售的面积来提升价值。有时，一个楼里公寓的数量更多并不代表会获得更大的利益。在一些区域中，少量但是面积大的公寓可能获得更高的价值。所以依据当地市场的需求，做不同的组合反而更合理，
这或许将会带来停车位需求的减少和相对小的地库台面空间，不过从成本的角度来说这样更有效。更进一步，这也可以让市政府和居民获得更大的满足。
所以下面这些问题至关重要：
1. 我如何确保所有的开发成本都已经计算了？这些开发成本都有哪些？
2. 在早期的背景调查中，我需要考量些什么？
3. 我如何做敏感度分析？哪些变量我需要测试？
我们会对于每个关键问题提供一些初步的建议
开发成本
计算地块出价通常是通过预期的销售价格减去所有的开发成本费用、政府的税收、开发商的利润，最终获得一个剩下的土地价格。在可行性分析中必须要考虑到主要的开发成本，通常是用一个Excel 表格的模版来实现。我见过很多可行性报告，有意或者是错误地把一些主要的费用给忽略了，从而把土地出价估计得非常高。所以，千万不要受到其他人准备好的可行性报告的诱惑或者影响，永远只相信你自己，因为只有你知道应该如何根据自己的风险承受能力和期望来做出假设。下面是一些在维多利亚州开发的主要成本，但是应该与澳大利亚其他州都比较类似，可能只是有一些说法上的不同：
1. 土地价格
2. 印花税和转让税
3. 法务和会计的费用
4. 咨询费用（市政规划和具体的设计的文件）
5. 建造费用
6. 紧急备用金
7. 市政贡献费用
8. 法定费用（水电煤连接费用）
9. 融资成本
10. 建筑许可税收
11. 都市计划税收
12. 软性的景观美化（可能已经是建造成本的一部分了）
13. 市场营销费用
14. 销售奖励预算
15. 土地持有成本
16. 房产代理的销售佣金（通常佣金的50% 是需要提前支付，剩余的是在交付时候支付）
17. 项目管理费用
18. 拆迁和地块的清理
19. 其他特定成本（污染，树木砍伐等）
20. 融资利息
21. 基于销售的政府消费税（在某些状况下可以能按照阶梯状收取）
你期望获得多少开发的利润，这也最终决定了可以接受的土地价格。大部分银行为了达到建造融资的标准，要求在开发成本的基础上有15% 的回报。取决于总的贷款价值比率(LVR) ，这可能带来更高的年度资产回报。针对不同的情况和项目会有一些特别的支出，例如其他的咨询费、州政府的费用等等，但是上述清单基本已经提供了一个良好的项目可行性报告的初步内容，并且能够帮助你判断土地的要价是否合理。其实对于利润没有一个标准或者公式，我们非常乐意帮助土地持有者或者投资者做可行性的分析。
早期的背景调查
现在你终于可以拿到一块很好的地块，地主的要价也非常合理。那么你需要做什么样的早期的背景调查呢？下面是一张不完全详尽清单列出了你需要在早期的背景调查中需要关注的内容。对于大的地块，你可能需要谈判一个背景调查的期限，允许你做一个更专业和正式的调查。
对于土地的售卖，基本有两大类型：生地（那些没有获得规划许可的）和获得许可的地块（已经获得规划许可）。有时候，有些地块会有很多施工图和建筑许可，但是我通常会怀疑为什么一个土地所有者要花费这么大的精力和金钱来做这些细致的工作，而新的持有者在大部分情况下会基本上完全把这些设计改掉。
对于生地，你需要了解下面的一些内容：
1. 土地契约和产权负担。
2. 检查在这个地块上以及在紧邻的邻居地块上的大树。向树艺专家征询关于这些树木的价值，来确定是否可以移走这些树木和树根保护区域。大部分情况下，你的新邻居会和你在市政府和法庭上要求仲裁，原则上他们是不会愿意因为你的开发项目来移走他们的树木。澳洲有很多绿化很好的区域，我曾遇到过树根保护区域占到了一个地块的1/3，因此在该区域就无法进行任何进一步的开发。
3. 水电煤的连接。在开挖之前通过电话或者网络的调查，确定在你的地块周围的各项设置的位置，包括下水道、雨水通道、电信和电源等等。有些连接点可能距离你的地块比较远，所以你需要支付更多的连接费用。而这也会影响整体的费用。
4. 联系建筑师和城镇规划师，了解在所属地块上开发项目的可行性。特别需要了解区域划分和在所属地块上是否有特别重叠，了解附近项目的先例，并做一些早期的概念描绘。一个完善的面积表不仅要包含不同物业用途，还可以有效地帮助你确定每平方米的建筑成本。
5. 观察这个地块，查看周边的邻居和街道。明确与地块的连接面是非常重要的一点。你需要查看紧邻的建筑，包括窗户、街道的宽度、电线杆的位置、交叉口的位置、任何可以居住的房间、相邻的建筑的高度和周边建筑的设计特色等。在这条街上是否有较多的两层楼或者密度比较高的居民住宅，在高层的环境中建筑的阴影是否会影响到邻居或者是相邻的建筑。检查相邻建筑的后缩位置，很有可能你的建筑同样需要根据这个标准后缩。
6. 了解这个地块周边最近的交通、学校、公园和与生活相关的配套设施。不同的区域对这些设施的重要性也有着不同的要求。例如在学区，学校和交通就变得至关重要。对于城区，生活相关的配套和餐厅却更重要。在这个阶段你需要有商业的敏感度，不能只着眼于技术相关的细节。这些初期的概念对你形成对这个地块的设想非常重要。
7. 地块的尺寸。地下室的坡道是否行得通，停车是否可能。地块的宽度是否足够以允许在地下室内转弯。这个地块是否有坡度，坡度有多大。这些都会影响可行性和费用。地块的大致地貌一般可以在网上找到。
对于获得许可的地块
1. 仔细阅读开发方案和开发许可，以及法院的任何决定。逐条仔细阅读开发条件至关重要。检查批复是否还在有效期内，并且检查这个计划是否已经盖过章。记录下任何特别的条款（特别是条款的第一条），检查在这个情况下市政府要求的设计修改是否切实可以实施。
2. 与城镇规划员和市政府沟通，看已经批复的计划是否能够进一步被优化或者是提高密度。这可以为这个地块增加价值。
敏感度分析
敏感度分析是用来决定可能的地块出价上限。敏感度分析可以手工用excel 表格来做，或者可以用数据分析工具例如Goal Seek，ScenarioAnalysis 或者Data Tables。但是，必须记得永远不能让你的感情和激情凌驾于你的分析之上，要时刻牢记这是一个投资而不是建造你自己的家。现在假设我们有一个价格合理的可行地块，背景调查也已经结束。此时，决定这个地块的支付价格区间，就完全取决于每个人的风险承受能力和期望，这也将影响到谈判的策略。因此，测试几个主要变量，同时分析这对利润和土地价格造成的影响至关重要。下面是在我们测试中经常用到的变量：
1. 销售价格／销售比例。如果在第二年市场上涨5% 或者10% 会怎样？如果下跌发生我最终是否还能够盈利？盈亏平衡点在哪里？
2. 建造费用。如果在第二年因为资源稀缺造成费用上涨5% － 10%，我该如何应对？
3. 时间。如果这个项目延期3 个月，乃至最坏打算会延期6 个月，造成银行利息的增加怎么办？
4. 利息。如果利率增长0.5% 或者1% 怎么办？增长的利率是否会对总体可行性产生很大的冲击？如果不会，做一个测试也还是有需要的。
5. 代理商的佣金。我们是否能通过单纯的零售渠道销售而不通过代理渠道，从而节约1% 的佣金。是否可以把一部分的项目通过直销的方式销售，甚至探寻多样化的刺激销售手段，例如租金保证、赠品、家具、代理商的奖金等等。