地产商融创的文旅帝国
春江水暖鸭先知，幸福生活欢乐多，旅游已经成为幸福生活不可或缺的一部分。在房地产高速发展之势渐进尾声之时，有先见的企业已经开始布局。在与万达和乐视的合作中，融创的转型方向极度明确一致，文旅成为融创的新方向，这也是文化和旅游部合为一体的先知鸭。随着时势的演进，融创的版图逐渐浮出水面，这个“中国家庭欢乐供应商”将美好生活变成了自己的印钞机，蓝裕文化主题开发设计院相信，看透融创，是我们看透这个幸福生活产业的一个前提，所以，今天我们就来尝试看看融创的版图。
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融创概况
融创中国控股有限公司成立于2003年，是香港联交所主板上市企业，以“至臻 · 致远”为品牌理念，致力于通过高品质的产品与服务，整合优质资源，为中国家庭提供美好生活的完整解决方案。
围绕“地产+”全面布局，融创于2015年组建融创物业集团，于2018年组建融创文化集团、融创文旅集团，于2019年成立环球融创会展文旅集团，并发布“融爱家”品牌，全面布局医疗康养产业。目前已形成融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块。业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等。
截止2019年底，融创已形成 “7+3”的组织架构，即地产板块7大区域集团及服务、文旅、文化3大非地产集团，目前仅剩医疗康养板块尚未组建独立公司。
丨融创中国组织架构图
成立至今，融创资产也实现快速增长。据统计，2006年-2019年营业收入复合增长率37.5%，高于其他实力房企（万科29.8%、保利36%）；归母净利润复合增长率56%，远超其他实力房企（万科22%、保利23.8%）水平。
2015年以来，融创更是进入持续发展快车道，营收和净利润皆实现类“指数级”增长。
截至2019年，融创总资产达9606亿元，本年度营收1693亿元，归母净利润260亿元。2019年销售金额5556亿元，仅次于碧桂园、万科及恒大，跃居全国第四名。同时文旅业务版图持续扩大，2019年销售收入达28.5亿元，成为融创第二大主营业务。
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融创文旅
作为“中国家庭欢乐供应商”，融创文旅高起点布局文旅产业，为满足中国家庭对旅游度假的多元需求，提供了不同的欢乐场景，主要包括融创文化旅游城、融创旅游度假区等业务板块，具备设计、建设、运营完整的体系能力。
截至2019年底，融创文旅已布局10座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。
融创中国在川累计投资超过1000亿元，在成都、乐山布局近40个高端精品项目， 并在四川落地了多个大型文旅文化产业项目。今年9月19日，成都融创文旅城开业，雪世界为四川乃至西部冰雪文旅新消费增添了一大标志性项目。此外，在成都布局的天府影都也有望打造成为世界超级IP诞生地。融创中国董事长孙宏斌表示，融创中国坚定地看好四川的发展潜力，将加大在四川文旅产业的投资力度。
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版图扩张
融创2015年开始加速文旅布局，进驻海南，开始深耕旅游度假项目。
2016年12月10日，融创和乐视开启接洽，36天后，2017年1月15日，融创中国一纸公告，孙宏斌以150.41亿元投资乐视网、乐视致新和乐视影业。在发布会中，孙宏斌夸赞贾跃亭“这样肯冒险的企业家值得信任和支持”。2018年3月29日上午，融创中国2017年度业绩发布会在香港万豪酒店举行。发布会上，融创公布对乐视网的投资已经计提坏账，亏损达165亿。即便如此，融创中国董事局主席孙宏斌表示，不后悔投资乐视。
用36天投资乐视，用一年多的时间从信誓旦旦走向“愿赌服输”，在与贾跃亭结识的第474天，孙宏斌坦言“已经不是壮士断臂，是砍头了，以后别再提乐视，归零了，没了。”
蓝裕文化相信，孙宏斌这个白衣侠士当时看到的肯定是文化和旅游的双方向，只是一不小心先闯进了文化影视，结果这个近两百亿的尝试打了水漂。于是他可能认识到了文化影视还没到最合适的时候，转而投向了旅游。这就开启了买买买的文旅之路。
2017年收购万达文旅城项目是融创文旅事业的转折点。双方于2017年7月签署转让协议，融创中国以438.44亿元收购万达十三个文化旅游城项目（见下表）91%的股权，并由交割后项目承担现有全部贷款454亿元。
融创收购万达文旅城项目信息表
全部项目交割后，双方维持“四个不变”：一是品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；二是规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；三是项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；四是运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
2018年融创再以总价62.81亿元买下万达文旅剩余全部股权和运营管理权、品牌使用权等轻资产，其中包括成都万达主题文化旅游管理有限公司75%股权（44.94亿元），万达BVI文创100%股权（15亿元），及原万达商管集团商业安排（2.87亿元）。交易完成后，融创中国持有万达文化管理100%股权，已收购的文旅项目的总体规划设计、建设管理、品牌许可、运营咨询管理等服务，均由融创中国全面负责。在上述交易基础上，融创成功组建文旅集团，实现独立运营。
2019年广州、无锡、昆明三大融创文旅城开业，融创文旅影响力提升，文旅成绩初显。截止至2019年6月，文旅项目总投资超过1900亿元，开发占地总面积876万㎡，旗下主题乐园年接待旅客达646万人次。
环球融创会展文旅集团是全球第二大娱乐集团——英国默林集团在华重要的战略合作伙伴，其运营的国内第一家乐高乐园已于2019年9月27日落地成都。
2019年11月27日，融创实现了文旅版图的再度扩张。融创发布公告称，以人民币152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球（目标公司）51%股权，获得文旅小镇项目集群及众多优秀的民宿和餐饮品牌。当天，融创在北京举行媒体见面会，宣布目标公司更名重组为环球融创会展文旅集团。
2020年融创收购山水文园项目，打造杭州湾融创文旅城。文旅项目规划总投资超过6000亿元，规划占地总面积超4800万㎡。
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产品体系
目前，融创文旅已形成文旅城、旅游度假区、文化小镇三种类型产品体系,分别适用于三种不同类型城市和区域。
文旅城 主要布局一二线城市，在全国已规划、建设共12座，已开业7座，产品体系相对成熟，是融创目前唯一可实现稳定、持续盈利的文旅产品类型。
该产品体系与国内大多数地产企业主导的文旅项目类似，由文旅业态及可售地产业态两部分组成，核心逻辑是依托地产销售回现，反哺文旅开发。
在空间规划上，各类型业态穿插融合，形成一个以文旅为牵引，以居住生活为基础，以城市公共配套为补充的大型文化旅游居住综合体。
① 文旅基础业态：以融创乐园、融创茂、融创酒店群为基础，是所有文旅城项目的共同配置。
② 文旅组合业态：可根据不同城市的地域文化、气候特点、市场需求等，从雪世界、水世界、海世界、电影世界、体育世界、秀场、大剧院和酒吧街等八大业态中选取4-5个进行组合搭配。对于近年来较为火爆、盈利情况较好的雪世界、体育世界等业态，融创则在规划的文旅城中有适当增加配比的趋势。
③ 可售地产业态：一般以住宅、可售商业公寓、商铺、写字楼为主，同时完善项目周边教育、商业配套，促进可售物业去化。
代表项目：广场融创文旅城
（占地220万㎡，建面372万㎡）
从统计数据来看，该类型项目在建、规划总建面约为5516万㎡，其中自持文旅部分总建面约为898万㎡，占比16%，文旅配套投入相对较小；可售住宅总建面约为4618万㎡，占比高达84%，未来有望成为融创文旅板块持续、稳定的现金奶牛。
融创文旅城项目汇总表
备注：标红部分为融创收购万达项目
旅游度假区 是在热门旅游城市打造的大型旅居结合新区，项目占地规模大，容积率较低，在全国已规划、建设共4个，已开业仅1个，产品体系尚未完全成型。
该产品体系亦是由文旅业态及可售地产业态两部分组成。
① 文旅基础业态：有主题乐园、融创酒店群、融创万达广场等，与文旅城基本一致。
②文旅组合业态：以秀场、酒吧街、会议中心、科技乐园、婚礼教堂等为主，并根据所在旅游城市特点及项目发展需要灵活增加本土特色文旅业态。
③ 可售地产业态：主要有住宅及配套中小学、医院等，与文旅城相比，旅游度假区更加注重完善城市公共配套功能，满足日常生活配套需求。
相对西双版纳、桂林等城市规模来说，该类型项目可谓规模宏大，实质上已经发展成为以文旅产业带动的城市新区。
代表项目：融创西双版纳旅游度假区
（占地530万㎡，建面337万㎡）
从统计数据来看，该类型项目在建、规划总建面约为1267万㎡，其中自持文旅部分总建面约为160万㎡，占比仅13%，文旅配套占比小，可售住宅总建面约为1107万㎡，占比高达87%，若能实现去化情况下，是盈利的主要来源，但该类落地项目仅一个，不具备普遍性参考意义，能否实现“小马拉大车”的宏大目标，仍有待时间检验。
融创旅游度假区项目汇总表
备注：标红部分为融创收购万达项目
文化小镇主要是在二三线城市郊区打造的田园生活小镇，项目占地规模大且容积率低，在全国已规划25个，但绝大多数项目仅完成签约或概念规划，是典型的地产圈地行为。首个文化小镇——青岛阿朵小镇尚未落地，产品体系处于起步摸索阶段。
① 文旅基础业态：该产品体系以酒店、商业街、美术馆等低投入项目为主。
② 文旅组合业态：以大面积低成本维护的农田、茶田、湿地公园、果园，动物乐园等为主，突出乡野田园风光特征。
③ 可售地产业态：主要有医养公寓、别墅、住宅等。
代表项目：青岛融创阿朵小镇
（占地、建面数据缺失）
据不完全统计，该类型项目可售地产建面预计占比超90%，文旅建面规模、投资额占比低，本质上是用文旅概念包装的远郊低密度居住社区。
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本期小结
要在一个成熟的市场上披荆斩棘，最关键的是时间，用资金换时间是融创给出的答案。从收购万达，到并购默林，再到将六旗收入囊中，蓝裕文化主题开发设计院发现，虽然有进军文化领域入主乐视的败局，但最终融创的文旅版图已经在不经意间成为我国文旅行业的一头大鳄。唯一的风险是房地产对旅游，特别是乐园的反哺能力下降，房住不炒的压力，让文旅必须寻求突破，尽快摆脱对房地产的依赖，所以收购具有超级IP的乐高和六旗，是融创极为重要的行动，相信，春江水暖鸭先知，有资本支持的融创，会迅速壮大其在文旅行业的江湖地位。