比主城区更有“料”，东莞七大临深镇街商圈蜕变史
产业外溢促进边界地区发展，以东莞为典型代表，受益于深圳产业转移，临深多个镇街发展水平明显更高。
而随着东莞加速融入深圳都市圈建设，临深镇街再次迎来新一轮发展机遇。2020年9月，东莞提出“南部临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义先行示范区，打造成为深莞深度融合发展的样板和引领全市高质量发展的高地。”
临深概念下，其商业发展如何？本文赢商网选取长安、大岭山、大朗、黄江、凤岗、塘厦、清溪七个在地理位置上与深圳接壤的镇街（滨海新区商业暂未发展起来，故不作具体分析），分析这七大镇街的商业现状与未来机遇。
七大全国百强镇
商业总体量150.5万㎡
“强镇”是东莞城市特色，而临深镇街更是其中翘楚。在2019年全国综合实力百强镇中，长安、大岭山、大朗、黄江、凤岗、塘厦、清溪七大与深圳直接接壤的镇街全部上榜，其中长安更是跻身前十，位列第七位。
（数据/制图：赢商网）
在强镇经济带动下，其商业也同样值得关注。据赢商网不完全统计，七镇存量商业共计28个（单体商业体量≥2万方），总体量已达150.5万平方米。
从集中式商业项目体量来看，都以5万平方米以下的小体量与5-10万平方米的中体量为主，分别为17个和8个，10万平方米以上的购物中心仅有长安万达广场、新世纪长盛广场与益田假日奥特莱斯3个项目。
从头部企业进驻情况来看，长安、塘厦、凤岗吸引了万科、万达、天虹、益田、金地等全国知名商业企业落子，其他镇街主要以本土开发商为主。
（商业体量≥2万平方米，不包含传统商业街）
从区域部分来看，长安、大朗、凤岗三镇集中式商业相对较强，体量远高于其他镇街。而黄江、大岭山、清溪三镇集中商业发展更为落后，总体量均在10万平方米上下。
那么，这七大镇街具体商业表现如何？蕴藏着哪些机会点？
长安镇：“两万”形成消费主阵地
长安地处深莞对接的前沿地带，与深圳宝安松岗仅一河之隔。也因此，成为深圳产业转移的主要城市之一。
数据显示，长安镇现有工业企业810家，其中从深圳转移到长安的有60家，主要集中在五金模具制造和电子信息两大特色产业。目前长安区域已吸引了OPPO、VIVO、小天才等电子信息技术企业入驻。
（图源：欢乐长安官微）
产业的发达促进经济大力提升以及人口聚集。在2020年长安GDP达到801.95亿元，是东莞全市唯一800亿元的镇街。而在百平方公里的土地上，容纳了高达80多万常住人口。
产业与经济带来的人口红利，让商业发展也更加繁荣。梳理长安商业发展脉络，大致经历三个阶段：
20世纪90年代以中兴南街为主线，聚集了东莞第一家麦当劳、华润超市，以及彼时少有的大型商场长安中心、钻石时尚广场。并带动了长青路的发展，1997年开业的长青商业广场收纳了长安第一家自选超市——百佳超市。（目前麦当劳已闭店，百佳超市转向万科广场开店）
（图源：欢乐长安官微）
21世纪初镇政府搬迁、长安广场建成，中心商圈转移至长安广场附近，周边崛起了明珠广场、地王广场、天虹商场等定位更高端、更大型的商业广场。
（图源：欢乐长安官微）
2013年随着长安万达广场开业，进入shopping mall时代。而后相继迎来了长安万科广场与鼎峰花漫城一期的开业。
截止到目前，长安共有明珠广场、长安万达广场、长安万科广场、怡安百货、长安万洲百货商场、鼎峰花漫城（一期）五个集中式商业体，合计39.8万平方米。
（数据/制图：赢商网）
其中，以“两万”为核心是长安市民的主消费阵地。长安万达广场是万达进军东莞的首个项目，其所带来的知名商家全面升级了长安商业形象；长安万科广场则定位时尚潮流中高端路线，引入的丰富品类与品牌，以及硬件设施的打造革新了东莞体验式消费。
（图源：赢商网/长安万科广场）
鼎峰花漫城聚焦夜间消费，是长安首个24小时不打烊商业项目，商业总体量为12万平方米，定位“爱主题情景体验式购物中心”，融合社交、人文艺术、新零售、特色主题体验、智能化服务等创新体验，打造潮流、时尚、品质的多业态一站式新型商业中心。其中一期已于2019年亮相，二期将于明年亮相。
（图源：鼎峰商业/鼎峰花漫城）
塘厦镇：万科、天虹相继进驻
20世纪90年代，位于广深穗黄金走廊的中心地带，与深圳龙华新区观澜接驳的塘厦，承接了深港产业转移，是东莞的制造业重镇，吸引了几十万人口汇聚。
但在商业配套却明显跟不上，没有形成规模的商业项目。呈零散分布是塘厦商圈主要特点，花园街是彼时的主要供给点。该区域拥有华润超市、麦当劳、时尚电器城以及盈峰购物广场等商业场所。
2013年，随着珠三角产业升级转型的推进，政府企业提出携手打造塘厦商圈，并确立了“工业立镇，宜商宜居，打造深港后花园”的城市定位，塘厦的城市配套逐步得到提升。到目前，塘厦已经吸引了天虹、万科等知名企业商业项目进驻。
数据统计，塘厦现有存量集中式商业包括时代城购物中心、塘厦天虹购物中心、金地仟百汇、塘厦万科生活广场以及悦港汇购物中心、盈峰购物广场，合计体量约27.3万平方米。
（数据/制图：赢商网）
其中，2014年塘厦万科生活广场总建筑面积约3万平米，集品味超市、星级影院、休闲娱乐、特色餐饮、精品零售为一体，填补了塘厦无集中式现代商业的空白，大力促进塘厦商业的升级换代。
（图源：塘厦万科生活广场）
2020年开业的塘厦天虹购物中心，商业面积6万平方米，以年轻家庭为主要客群，定位为“畅享欢乐时光的时尚生活中心”，以“时尚零售、吃喝玩乐、儿童成长、便利生活”四个维度，引入了超60%的区域首店，进一步提升了塘厦镇商贸档次和水平。
（图源：天虹视点官微/塘厦天虹购物中心）
大朗镇：毛织产业形成特色商业
素有“中国羊毛衫重镇”之称的大朗镇，毗邻深圳宝安公明与光明新区，其毛织业市场年交易额占广东省销售总额的70%以上，是华南地区最重要的毛织品交易市场。
以毛织业为依托，大朗形成了特色商圈毛织商圈，由大朗毛织贸易中心、环球贸易广场、纺织世界3个大型专业市场、6个毛织生产片区和12条毛织专业街组成了10平方公里的中国国际毛织商贸城。
（图源：东莞大朗纺织官微）
除了专业市场，对比其他镇街，大朗商业在规模上可圈可点，拥有七大购物中心合计36万平方米总体量，形成了金朗商圈、新商圈、长盛商圈三足鼎立的商业格局。
（数据/制图：赢商网）
金朗商圈：是大朗最早形成且最成熟的商圈，由长富步行街、大和百货、岁宝百货、青年文化坊及GOGO Park等项目组成，其中岁宝百货已于2014年闭店。目前来看，该商圈主要商业体为GOGO Park，带来大朗第一家沃尔玛、东莞首家华夏太古影城，以及KFC、麦当劳、万宁、屈臣氏等一众知名品牌，整体升级了大朗时尚消费生活。
（图源：GOGOPark万荟时代官微）
新商圈银朗商圈：位于银朗片区，是大朗新兴商圈。主要商业体为富盈世界汇与远大城市广场。两大商业都为住宅配套商业，其中远大城市广场处于规划中的R1与R3地铁交汇上，是双地铁盖物业，商业部分引入了3.6万平方米永旺购物中心，是大朗镇现代性大型零售卖场之一。
长盛商圈：由新世界长盛广场与卓为城组成。2019年开业的卓为城是一座体量14万平方米的大型人文特色综合体，项目摒弃了“百货+超市”的传统运营模式，集儿童家庭、视听盛宴、时尚运动、社交聚会、文化创意等核心功能板块于一体，为片区居民提供了一个高端、精致、雅趣的生活场所与人文都市空间。
（图源：卓为城）
随着2019年松山湖功能区确定后，长盛商圈正式升级为松山湖商贸服务区，依托松山湖红利，这里也是大朗最具发展潜力的消费区。资料显示，未来几年该片区将来SKY PARK道盛联合青创城、碧桂园里悦里等项目。
碧桂园里悦里商业面积为10万㎡，是碧桂园在大朗打造的首个公园式购物中心，已引入天虹sp@ce、卡通尼乐园、华为旗舰店、时力健身等品牌，还将集萃快时尚、国际运动品牌、网红轻餐等业态，构筑时尚潮流中心。据悉，项目预计2022年开业。
（图源：碧桂园里悦里官微）
黄江：商业配套相对落后
黄江与深圳光明接壤，是东莞的外贸强镇，2020年其GDP达到226.8亿元，位居东莞GDP排行榜第14名。尽管放在全市来看处于中上水平，但相比于虎门、长安、塘厦、凤岗等其它临深镇街，黄江发展水平明显更低。
其次，在人口规模上，黄江也远低于这几大镇，相比于虎门、长安、塘厦等破60万常住人口，大朗、厚街、凤岗、清溪等超30万人口，黄江常住人口仅有28万。
经济发展相对落后，人口规模低，导致黄江商业配套也不高。目前，黄江商业主要集中在黄江中心，包括东莞星光城购物中心、东莞天虹商场、汇港中心等。
（数据/制图：赢商网）
星光城购物中心商业总面积约6万㎡，集大型综合超市、时尚百货、观影休闲、高级零售、餐饮美食、潮流娱乐、美容康体等多功能于一体，入驻了沃尔玛、台湾FOCUS潮流百货、星美国际影城、动漫主题环游乐园以及特色美食广场为5大主力店，及150余家品牌，是黄江功能最齐全的体验式主题购物中心。
（图源：写意黄江官微）
凤岗：未来高新技术产业带动商业提档
左邻龙华观澜右接龙岗大运的凤岗，是距离深圳最近的镇街，也是东莞重要的工业重镇。近年来，凤岗积极推动高新技术产业转型，至2020年底已引入171家高新技术产业。十四五期间凤岗更将以“天安数码城、京东智谷、都市智谷、京东粤港澳大湾区总部”等为载体，大力发展重大产业平台。
但由于凤岗长期以工业为主导，且与龙岗成熟商圈——大运商圈距离仅为半小时车程，导致其在零售业与服务业上发展较为缓慢。
（数据/制图：赢商网）
凤岗镇中心商业街永盛大街是凤岗传统商业中心，也是商业最为集中的地方。附近聚集了兴贸广场、沃尔玛、黄河百货、凤岗服装厂、新高购物广场等项目。黄河百货商业面积2.3万平方米，定位为大型综合百货业态，是凤岗消费者首选的购物休闲场所。
今年来，凤岗商业面貌有所升级。以2020年开业的嘉乐汇购物中心为例，总建筑面积为5万平方米，以亲子主题乐园为主要特色，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，引入乐满纷、苏宁易购等品牌，整体焕新了区域商业。
2020年，益田假日奥特莱斯的开业推动凤岗商业进入全新的发展格局。项目以集中式mall+开放式北美田园风情商业街区多元建筑新形态，引入超200个知名品牌，超40家国际/国内一线大牌，涵盖国际轻奢名品、时尚精品男女装、运动潮流生活、家庭休闲游乐、亲子培训教育、特色网红餐饮等多重业态，覆盖家庭全年龄客群消费。
（图源：益田假日奥特莱斯）
未来凤岗的商业出路主要在于产业园区商业，其重点产业项目天安数码城自带商业配套，涵盖特色餐饮、儿童培训、体育运动、休闲娱乐、生活配套、金融服务等业态，现已签约金之木日料、乐购Express、得懿轩海鲜酒楼等34个商家，后续要将进驻麦当劳DT、喜约K-party、味匠、仁寿堂等品牌。
（图源：天安数码城官微）
而依托引入的多个产业项目，未来还将吸引大批高新技术人才，凤岗商业或将也会有所升级。
大岭山：生态资源优势推动文旅商业发展
从地理位置来看，大岭山与长安、虎门等东莞强镇接壤，也与松山湖、深圳宝安相连，优势十分明显。但因早期大岭山与外部接壤的地区多为不好开发的生态保护山地，且老旧厂房居多，限制了大岭山发展。也因此，大岭山商业进程相对缓慢，长期缺少集中的商业中心导致区域内的人口都外流至长安、虎门等相邻镇街。
2005年，大岭山开始推进商业网点发展规划，十大重点工程包含了帝京酒店、凯东花园等都围绕商业展开。大岭山商业配套也逐步完善，以镇中心为发展内核，凯东中央街、天和百货、领尚购物中心、沃尔玛形成中心商业组团，可以满足区域居民一站式购物需求。
（数据/制图：赢商网）
其中2014年开业的领尚购物中心是区域内仅有的购物中心，引入了沃尔玛、中国巨幕华夏太古影城等主力店，是集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的商业体。
但从已有的存量商业来看，大岭山商业发展仍停留在百货、商业街的初期阶段，近年来缺少大型商业体补充。
未来由鸿海环球控股集团主导的大岭山电信分局片区地块改造项目或将给拉动大岭山商业进阶到新高度。据悉，该项目定位于高端生态城市综合体，依托松山湖，将打造成为面积达37万平方米的“CBD国际生活综合示范区”，在商业部分，将打造松山湖首席高端体验式时尚广场。
（图源：鸿海控股官网）
此外，依托于区域内天然生态资源，文旅商业或将成为大岭山商业破局之道。2017年，大岭山政府签约客天下项目，将借助本地山水资源，以全景穿越文旅项目为核心，融会生态、文化、娱乐、演艺等多元业态为一体，打造都市文旅项目示范。
清溪镇：旧改或成为商业焕发新机的动力源
相邻深圳龙岗区的“中国最美小镇”清溪镇，商业真正起步于2010年。
2009年，清溪镇出台《东莞市清溪镇商业网点规划（2009-2015）》，提出将加速商业中心建设，形成层次分明的镇级商业中心和商业副中心格局。其中提到在聚富路、清凤大道（鹿鸣路）、北环路围合而成的大三角区域内，形成全镇的商业服务业中心；在大利和三中构建两个商业副中心。
围绕该规划，镇中心以盛和新都会、嘉信广场两大主力商场成为主要消费聚点。
（数据/制图：赢商网）
盛和新都会开业于2010年，商业建筑面积2万平方米，引入了润升百货、华润超市、苏宁电器三大主力店，开创了清溪一站式购物消费先河。在此之前，清溪镇商业多以自发形成的商业街为主，缺乏大型集中商业。
2011年开业的嘉信广场则是清溪首家融城市生活、都市潮流于一体的体验式购物中心，建筑面积达4万平方米，进驻了沃尔玛、国美等一批主力店，进一步刺激清溪镇中心商业繁荣。
目前来看，大利与三中两大商业副中心暂未形成规模。但清溪镇作为东莞旧改大镇，已推出超20宗、约400万平方米旧改，吸引了包括万科、海德、宏发、奥园、恒大、碧桂园、时代等众多开发商加入，三利与三中这两大片区亦是清溪镇旧改重地。未来随着城市面貌焕新、区域价值提速，清溪镇的商业或也将焕发新的活力。
深圳产业转移带来的“鲶鱼效应”，很大程度上激发了东莞临深镇街产业与经济活力。但对于商业而言，则是把“双刃剑”，部分临深镇街依托区位优势，加速商业发展进程，吸引头部房企入驻。但也有部分镇街受限于离深圳近的地理位置，消费外流至深圳，导致商业滞后城市进程。
不可否认的是，在深圳都市圈建设下，东莞临深镇街将全面融合发展，城市未来价值进一步提升，也因此东莞临深镇街成为房企的重仓区。从近些年出让土地情况来看，碧桂园、金地、中海、鸿荣源、阳光城、保利等知名外来房企频频落子，随着这些商住项目的入市，东莞临深片区商业发展或将迎来新一轮爆发。