未来一年澳洲或将四次降息！利好之下大型开发商大举融资进军建房出租版块
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一位著名经济学家预测，澳大利亚央行将在未来12个月内四次下调隔夜现金利率。
摩根大通(JP Morgan)澳大利亚首席经济学家萨莉·奥尔德(Sally Auld)在今天的一份报告中预测，到2020年年中，澳大利亚央行将把现金利率从目前的1.5%降至0.5%的新纪录低点。
此前，奥尔德预计，到今年第三季度，现金利率将达到1.00%。
西太平洋银行(Westpac)的比尔·埃文斯(Bill Evans)上周预测，到今年11月，该行将三次降息至0.75%。
摩根大通(JP Morgan)的最新现金利率预测是同行中最低的，甚至比目前的市场定价更激进。
奥尔德表示，核心通胀率下降，加上澳大利亚央行认为，现在需要低于5%的失业率才能实现与其目标相符的通胀，加上全球经济增长背景恶化，这些都表明，将需要0.5%的现金利率。
她表示：“我们的感觉是，全球逆风加上澳大利亚央行(RBA)已落后于曲线，可能对导致未来四次降息起到决定性作用，而不是三次。”
与此同时，澳大利亚10年期债券收益率下跌4个基点，至1.487%的创纪录低点，低于现金利率，这是2012年以来首次低于现金利率。目前，由于担心美中贸易战将加剧全球经济放缓，全球债券市场出现强劲反弹。
奥尔德表示，鉴于澳大利亚经济的周期性和结构性背景，0.5%的现金利率是合理的。
她说：“菲利普斯曲线的下降(失业率和通货膨胀率之间的关系)意味着，为了实现目标一致的通胀结果，现在必须降低失业率。”
“此外，国内经济面临的结构性阻力-家庭资产负债表的去杠杆化、持续的低收入增长、贷款标准的重新调整以及住房市场以外的经济增长再平衡都需要长期的低利率。”
澳大利亚央行(RBA)董事会定于下周二召开会议，外界几乎一致预期将现金利率下调25个基点，至1.25%。
政策利好之下，澳洲大型开发商Mirvac为新项目筹集7.5亿澳元，建房出租展露头角
近日，麦格理资本(Macquarie Capital)、摩根大通(JPMorgan)和瑞银(UBS)为Mirvac承销了7.5亿澳元的机构融资，这家多元化房地产集团披露了逾60亿澳元在建项目的计划，并确定了住宅和商业地产投资机会。
Mirvac还宣布，将通过一项向Mirvac在澳大利亚或新西兰的合格股东开放的非包销股票购买计划，再筹集7500万澳元。
Mirvac表示，此次融资将为办公、工业、住宅和混合用途项目的交付提供资金，偿还债务，并支持一个新的开发项目规划进程。
他说：“这项新权益将会用来偿还债务，并提供确实的资金，以启动我们未来有保障的商业开发项目规划进程，估计这些规划的最终价值超过40亿澳元。”该公司还将为目前正在进行尽职调查的若干已确定的收购机会提供资本，估计最终价值超过20亿澳元，“该公司首席执行官苏珊·劳埃德-赫维茨(Susan Lloyd Hurwitz)说。
“这些已确定的收购机会都与我们的城市战略和资产创造能力相一致。他们的目标是超越Mirvac的资本成本，在中期内创造价值。“。
在潜在的新项目中，新资本将资助Mirvac在墨尔本的第二个建房出租项目，这是继悉尼奥林匹克公园的第一个项目之后的第二个项目。建房出租是澳大利亚新兴的房地产资产类别，将有助于提高住房负担能力，并提供安全的租赁住房。
Mirvac还在与合作伙伴一起对悉尼内城区一处70000平方米的大型综合用途开发项目进行独家尽职调查，并为在悉尼和墨尔本的其他三个住房社区购买地块进行谈判。
新筹集的资金还将为已达成的交易提供资金，其中包括在悉尼西部坎普斯克里克(Kemps Creek)投资6亿澳元的新工业园、收购北悉尼的办公楼，以及此前宣布的位于悉尼中央商务区皮特街55号(Pitt Street)的新写字楼。
国际地产咨询公司莱坊（Knight Frank）前不久发布的新研究——Multihousing Tenant & Investor Survey 2018 表明，建房出租（Build-to-rent）模式在澳大利亚逐渐兴起。
与传统的建房出售（Build-to-sell）模式不同，建房出租是指开发商或投资机构在完成地产开发项目后，将建成房产委托给专业的租赁管理公司进行管理和出租，即采取建房出租的模式。
据悉，此次股票购买计划的账面构建将于6月4日完成，6月25日结束，7月4日发行股票。
近期外国买家对澳洲房地产的投资兴趣下降，不少人对房地产市场未来的住房供应感到担忧。不过有业内人士认为，建房出租（build to rent）模式或许是一个潜在的解决方案。
就目前而言，开发商建房出租的模式才刚刚起步，在经营上仍困难重重。倘若房地产公司能在这方面取得进展，该模式将会是解决海外买家在澳投资量下降的一种办法。
随着住房负担能力问题的加剧，租房者所占的比例上升，因此，开发商以及如退休金基金这样的投资集团正在考虑追逐出租房这一低风险、低回报的资产类别。
目前澳大利亚有超过一半的人在租房居住。莱坊的研究人员调查了澳大利亚的 1500 名租房者，这其中一半的人是 “自愿租房者” ，剩下的人则是由于经济原因没有能力购买房产。在 1500 名受访者中，超过三分之二的人表示，他们在未来三年中还将继续租房。
这使得澳大利亚，特别是悉尼对建房出租住宅的市场的需求增大。随着这种模式渐渐兴起，已经有数家地产开发公司参与到了相关项目的开发中。
目前，建房出租模式面临主要挑战在于：税收政策大环境。据悉，澳大利亚的主要投资来源于机构投资者。在目前宣布的政策设置下，合格的外国投资者(比如外国养老基金和主权财富基金)将能够通过管理投资信托(Management Investment Trust ——MIT)投资住宅房地产，以获得租金回报，但该收益的税率为30%，而任何其他类型房地产(商业、零售、工业、休闲等)的收益税率仅为15%。
但近段时间，我们有理由感到乐观。尤其是在大选结果确定之后。当前，住宅房地产资产类别中的可负担性住房已经有资格享受管理投资信托15%的优惠利率。虽然建房出租类资产依然被排除在优惠行列之外，但这也意味着未来有可会能出现更积极的事态发展。
但需要注意的还有一点，那就是土地税（land Tax），建房出租模式与建房出售模式不同，建房出售模式中，土地税将会在买家购买后，由买家承担，但建房出租模式中，土地依然归开发商所有，开发商还需持续支付土地税。